文|內幕君

半個月前，博鰲21世紀房地產論壇上，萬科集團高級副總裁張海公開一組公司內部數據：

2019年以女性名義購房的套均總價為174萬，超過男性的173萬。

張海覺得，這說明女性的話語權越來越大，越來越有錢，也說明女性的獨立意識變得更強了。

居理新房大數據顯示，2019年全國范圍內，男女購房（新房）用戶比例基本持平，分別達到51%和49%。在北上深，女性購房比例甚至超過男性。

而58同城、安居客發(fā)布的《2020年女性置業(yè)報告》顯示，有81.7%的女性受訪者計劃在5年內置業(yè)。這也符合狗蛋一貫的判斷：

中國女人越來越喜歡買房了。

特別是黃金單身女青年。

“營銷老狗”狗蛋服務過很多女性客戶，他說，相對而言女客戶更感性，買房買個開心、買個安全感、買個獨立的不在少數。

而感性往往容易被突破或者操縱。

這也使得一些女性在購房時，觸雷而不自知，比如亂入公寓。

1

英國女作家、二十世紀現代主義與女性主義的先鋒——伍爾芙有一個著名的觀點：女人的獨立從擁有自己的房間開始。

隨著時代巨輪推著物質生活向上攀爬，伍爾芙的觀點也被升級了：

二十一世紀，女人的獨立從擁有一套自己的房子開始。

主要是被賣房營銷升級的。

昨天七夕，狗蛋在朋友圈刷到各種賣房廣告，其中一條，四行文案：

最好的禮物只有自己能給

女孩子一定要有套SOHO

婚前自住，婚后收租

他不養(yǎng)你，它養(yǎng)你?

狗蛋一口老狗血差點噴出來。

鼓勵（慫恿）女性買房的朋友圈廣告，狗蛋見多了，但臉不紅心不跳忽悠人買公寓產品，還是十八線項目，他還是頭一回見。

我說，那是你狗眼看人“低”了。咱看過更惡臭的文案——《為什么女孩子一定要買公寓》，他們列出一堆夸張到荒唐的理由，比如：

男女交往過程中，女孩子有一套自己的公寓，可以提高自身價值，男方會高看你一眼。

狗蛋說，這瞎扯淡嘛不是，按照這個邏輯，我買住宅它不香嗎？男方不僅高看，指不定還能跪下喊聲“女皇萬歲萬歲萬歲”了。

一看狗蛋就是個實在人，不懂忽悠。

人家惡臭文案又說了，“如果買住宅，特別是大套住宅，會給男方造成交往壓力，不利于修成正果”。

“再一方面，婚前買住宅婚后買房算二套，首付比例高。買公寓的話，結婚可以當嫁妝，還不影響購房資格?！?/p>

狗蛋眼界大開，什么時候開始，未婚女性買房得顧及男方的感受了？

男人婚前買房體現能力，女人婚前買房（住宅）是制造壓力。都21世紀了，還有人想把女性的靈魂豢養(yǎng)在“南拳”的牢籠里，巴不得她們的價值觀裹小腳。

2

這些近似于營銷PUA的說辭，大概能鼓動一番。

但真正能讓女性買單的，還是那些直擊感性面的套話。

電視劇《三十而已》里，30歲的王漫妮搬過很多次家，她說，我來這座城市八年了，擁有的只是個飲水泵，讓人負擔不起的不是這些東西的價格，負擔不起的是帶它們一起搬家。

現實中，多數在一二線城市打拼，到了一定年紀的女性也面臨王漫妮式的困擾：沒有房就沒有安全感。

說是追求安全感也好，謀求獨立也罷，單身女性為自己買房已成趨勢，能者居之，這本身無可厚非。只是有些女孩子因感性入了公寓，怪可惜。

狗蛋親妹、買包狂魔丫蛋說，“一套房等于100個包，忍一忍就有了”。

問題來了，多數普通女性就算“忍下”100個包，也換不到一套房，因為她們不像丫蛋，買的包包都是萬元款。

所以，公寓這種產品走紅了。100個千元包包的代價就能買到。

”低門檻安家”，“買公寓當房東”，“一人兩層三餐四季”……這些廣告語像夏日涼風直抵人心。

很多公寓會打造成loft，相信“顏值即正義”的女孩兒一瞧，那種心動的趕腳，就像郭襄“風陵渡口初相遇，一見楊過誤終生”。

這時候，住慣平層的女孩們開始想象：一層宜靜，一層宜動，樓下睡貓樓上睡人，簡直不要太愜意。

就算不是loft，公寓產品也會通過浪漫、文藝的裝修營造，使得你意亂情迷。

宣傳時，再給你來段張愛玲的公寓故事，把張愛玲的話搬出：公寓是最符合理想的逃世地方......在鄉(xiāng)下多買半斤臘肉便要引起許多閑言閑語，而在公寓房子的最上層，你就是站在窗前換衣服也不妨事。

生活好一副歲月靜好的樣子 。

但現實就喜歡把謊言戳破了給你看。

3

上海靜安區(qū)常德路上，有一棟8層高，有著80多年歷史的老建筑。

這棟老建筑原名叫愛林登公寓，后來改名常德公寓，張愛玲在這里前后住了5年多，寫下《封鎖》《紅玫瑰與白玫瑰》《金鎖記》等名篇。

上世紀40年代初，在滿目平房的上海，常德公寓是為數不多的高樓。那時候，站在窗前換衣服確實不礙事。

現在，不拉窗簾站窗前換衣服試試。那狹窄的樓間距，對面樓可能投射過來的無數雙眼睛，分分鐘教你做人。

張愛玲筆下的避世公寓可不是如今開發(fā)商廣告里的公寓。

常德公寓的調性高得多，原為意大利房產，開發(fā)商和設計師都是意大利人，住在里頭的多為社會中上層人士。

公寓每一層都鋪設木地板，房內有壁爐和熱水汀，臥室還帶衣帽間，獨立衛(wèi)生間、保姆房、廚房一應俱全。

張愛玲在摩登公寓里閑適地喝茶、讀書、寫字，那是真正的考究、有態(tài)度的生活方式。

說句扎心的話，那時候的公寓是為有錢人準備的，現在的公寓是為沒有錢的人準備的。

現在說的公寓，通常指只有40年或50年產權，土地性質為商業(yè)的偽住宅產品，因為總價低、購房門檻低，從而受部分被房價擠壓的剛需客以及追求買房獨立的女青年青睞。也有投資客沖著“不限購”去掃貨，買來再轉租給剛需。

買公寓不好，已經是個老生常談的話題，沒學區(qū)、商業(yè)用水用電、居住體驗差、轉手稅高等等壞處，無需贅言。

學區(qū)這點，有些人會杠。

——可以通過其它方式讀書，或者我未婚要學區(qū)作甚？

有一天，你可能會結婚。

———那就賣掉公寓換住宅。

到時候，多半要為“ too young，too simple”買單，公寓流動性差不是危言聳聽。誠實的中介會告訴你一個現實：

再破的住宅都有人買，再好的公寓都不好賣。

公寓通常一層N多戶，鄰居三天換一茬，住戶人群的復雜性大大超乎想象。搞按摩、做美甲、開旅館……，運氣好的，能在一層樓內閱盡人間百態(tài)。

有回狗蛋想體驗公寓旅館，特意選擇了開在高級公寓內的。那天夜里，月亮垂落半天，狗蛋被隔壁一陣嚶嚶啊啊的聲音吵醒。

第二天，旅館老板替他解惑，說鄰居在夜場上班，有時回家會加個班。

4

狗蛋說，公寓給窮人準備的說法不對。

“你看深圳灣1號，一平23萬，貴過深圳99%的住宅?！?/p>

有錢可以任性，這點我們必須承認，而越是窮越不要觸碰公寓。最關鍵的原因是，絕大多數公寓的抗風險能力太差。

都知道，房子除了住，還有金融屬性。狗蛋敢說，99%的普通人買房，都會想到利用其金融屬性來抵御可能發(fā)生的生活危機，比如突發(fā)重疾、創(chuàng)業(yè)失敗。這時候房子就是最厚實的保障。賣了房還是一條好漢。

但公寓在這方面明顯是個弱雞。

同地段的住宅，價格漲一倍，抗風險的能力就翻一倍，公寓沒升值還賣不動，風險面前，它“偽投資產品”的一面暴露無遺。

別信什么“買公寓當房東，低投入高收益”，租金回報率連銀行理財都跑不過。首付5成的資金沉淀著的公寓，跑不贏通脹也不稀奇。

狗蛋一個牌友，六七年前在廈門島外投資10套復式公寓，公寓挨著地鐵口，又是一線海景，所在位置和市區(qū)也就一橋之隔，看著各方面條件都不錯。

那時候地鐵規(guī)劃中，狗蛋牌友賭定，等個5年地鐵建成，房子肯定漲價。

當時他2.4萬一平買入，現在地鐵開通半年，他的房子沒漲反跌。鄰居們賣房，2萬一平都在掛。而周邊的住宅翻漲不止1倍。

那個小區(qū)在貝殼掛牌出售的房源，目前有324套。無限的競爭對手搶奪著有限的目標客群，賣不上價是必然。

女孩子就別學狗蛋牌友了，在自身抗風險能力不強的情況下，Duck不必再去握一個燙手山芋。這句話也值得所有普通購房者細品。

5

去某乎上搜：買公寓后悔嗎，高贊的幾條都在說，不后悔，真香。

有的回復說，“女孩子25歲前努把力，爭取首付買個公寓，40年產權住到65歲也挺長了，65歲之后的事之后再說。如果30歲還沒結婚，就一人一貓定居下來，裝個投影儀，飯后挑部電影看，一個人的日子挺滋潤”。

這一看就是沒經歷過社會毒打，買40年產權公寓，入住時還剩35年產權就不錯了。

也有答主很理性，覺得說“真香”的那些，多是沒經歷過從買公寓到持有到交易，再到換房整個過程，體驗不完整的主兒。隨著時間的推移，心態(tài)恐怕會變。

如果覺得以上所說都無所謂，也可以付點試錯成本，在決定買公寓前，先去開在公寓里的短租旅館試住半個月。有人喜歡loft，去試住之后改變了主意，因為：

夜里起床尿尿，梯子爬上爬下真的很不方便。

（責任編輯：常丹丹 HO016）

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