房地產(chǎn)下半場:碧桂園打造全產(chǎn)業(yè)鏈體系2.0版本

后疫情時代,房地產(chǎn)進(jìn)入了一個真正的下半場

碧桂園發(fā)布中報(bào):抓回款、控負(fù)債效果顯著,多項(xiàng)指標(biāo)居行業(yè)前列

碧桂園坐擁2.3萬億權(quán)益可售資源 可滿足未來四年以上銷售量

碧桂園以產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)入萬億級市場  戰(zhàn)略性有機(jī)協(xié)同提升未來競爭力

土儲豐富、精準(zhǔn)布局,碧桂園看好新型城鎮(zhèn)化釋放巨大潛力

碧桂園打造全產(chǎn)業(yè)鏈體系2.0版本,全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)格局初顯

從產(chǎn)業(yè)鏈到生態(tài)鏈,碧桂園著眼未來構(gòu)建核心競爭力

有息負(fù)債下降、手握現(xiàn)金2055億元 碧桂園上半年財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健

8月25日,剛剛登上世界500強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)排名首位的碧桂園發(fā)布了2020年中報(bào),盡管上半年整個房地產(chǎn)行業(yè)受到疫情的極大沖擊業(yè)績放緩,但碧桂園財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看起來依然不錯:業(yè)績增長反彈明顯,多項(xiàng)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)繼續(xù)保有優(yōu)勢,有息負(fù)債下降,信貸狀況良好,這家龍頭房企的底氣依然很足。

數(shù)據(jù)顯示,碧桂園權(quán)益銷售金額從3月起已連續(xù)5個月實(shí)現(xiàn)同比增長,上半年實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額2669.5億,繼續(xù)位居行業(yè)前列。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入1849.6億元,毛利潤448.9億元,凈利潤219.3億元,核心凈利潤146.1億元,多項(xiàng)指標(biāo)居行業(yè)前列。另外,截至6月30日有息負(fù)債余額降至3420.4億元,與去年底相比下降了7.5個百分點(diǎn);賬面可動用現(xiàn)金余額達(dá)2055.2億元,另有未使用的銀行授信額度3288.1億元,資金保障充足。

疫情之后,又一個真正的下半場

2020年上半年,中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了1—2月份的劇烈下降后,持續(xù)保持平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1—6月份商品房銷售面積69404萬平方米,同比下降8.4%,降幅比1—5月份收窄3.9個百分點(diǎn);商品房銷售額66895億元,下降5.4%,降幅比1—5月份收窄5.2個百分點(diǎn)。6月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為99.85,比5月份提高0.50點(diǎn)。

后期疫情變化、結(jié)構(gòu)性潛力與政策定力決定樓市未來走勢。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控政策不變,避險(xiǎn)需求增加,當(dāng)前結(jié)構(gòu)性潛力依然存在,加上疫情得到有效控制,后期市場綜合預(yù)期趨于穩(wěn)定。

克而瑞分析認(rèn)為,2020年上半年,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了停擺—重啟—回升的過程,投資、銷售、拿地等重要指標(biāo)增幅創(chuàng)下20年歷史低位后修復(fù)回升,到5月,銷售金額同比已增14%、開發(fā)投資額已與近2年月均相當(dāng),足以見證中國房地產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大韌性。其中,上半年碧桂園全口徑銷售金額3723.1億元,穩(wěn)居行業(yè)第一。

這其中,規(guī)模房企優(yōu)勢依然明顯。以碧桂園為例,權(quán)益銷售金額自3月起已連續(xù)5個月實(shí)現(xiàn)同比增長,其中7月份權(quán)益銷售額542.8億元,同比增長27.52%,高于百強(qiáng)房企TOP10的平均漲幅。

(來源:企業(yè)公告)

在商品房成交增速總體放緩的情況下,行業(yè)格局加速了分化。行業(yè)集中度不斷提升,頭部房企將會占據(jù)更多的市場份額,進(jìn)一步擠壓小房企的生存空間,隨著中小房企市場競爭壓力加大,容錯率也將變得更低,一些房企最終將會被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

億翰智庫分析認(rèn)為,即使是頭部房企同樣面臨增速放緩的壓力,但總體而言債務(wù)水平較低的房企,短期內(nèi)償債壓力較小,其應(yīng)對困境相對更為從容。對于債務(wù)水平較高的房企而言,面對類似疫情的困境銷售回款受阻,可能會導(dǎo)致企業(yè)流動性不足,甚至面臨一定的生存危機(jī)。

在2020年新冠肺炎疫情影響下。龍頭企業(yè)抓回款、降負(fù)債更為明顯。以碧桂園為例,上半年權(quán)益回款率達(dá)到94%,已連續(xù)5年高于90%,自身造血功能強(qiáng)勁。同時,截至6月30日有息負(fù)債余額由去年底的3696億元下降至3420.4億元,下降了7.5%。截至6月30日,公司賬面可動用現(xiàn)金余額2055.2億元,在手現(xiàn)金充裕,對一年內(nèi)到期短債的覆蓋倍數(shù)將近2倍,短期償債無憂。

不過,也有相當(dāng)一部分企業(yè)已經(jīng)倒在債務(wù)壓力之下。人民法院公告網(wǎng)顯示,截至2020年6月5日,今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家。近期市場業(yè)內(nèi)消息稱監(jiān)管部門將出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長,房企債務(wù)水平極有可能演變?yōu)樾袠I(yè)格局的分水嶺。

新型城鎮(zhèn)化將持續(xù)釋放消費(fèi)潛力

新中國成立70年來,經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,2019年年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率60.60%,戶籍人口城鎮(zhèn)化率44.38%,自1978年來總共約有6.8億人轉(zhuǎn)移進(jìn)入城鎮(zhèn),另據(jù)統(tǒng)計(jì),改革開放42年來,我國城鎮(zhèn)化率每增長1個百分點(diǎn),新增人均住宅面積約0.78平方米。

中國擁有14億人口、4億中等收入群體的超大市場,目前經(jīng)濟(jì)規(guī)模已居世界第二,超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力,催生了一批房地產(chǎn)行業(yè)巨頭,2019年房地產(chǎn)銷售規(guī)模已將近16萬億。在這一進(jìn)程中,碧桂園已成為全球房地產(chǎn)行業(yè)第一,截至2020年6月底在中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)2662個,廣泛分布31個省/自治區(qū)/直轄市288個地級市1334個區(qū)/縣,與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相伴相生特征非常明顯。

中國城鎮(zhèn)化率距離發(fā)達(dá)國家平均水平仍有差距,城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點(diǎn),就有近1400萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn),潛在的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展余地、空間還很大。當(dāng)前政府部署持續(xù)擴(kuò)大國內(nèi)需求,加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動投資和消費(fèi)需求,深入推進(jìn)重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,推動城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新等,將會持續(xù)釋放巨大的衣食住行等消費(fèi)需求。

克而瑞研究認(rèn)為,未來城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分,京津冀、粵港澳等5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地;同城化建設(shè)仍是城市群建設(shè)的重要主旨,城市群內(nèi)的核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟(jì)往來將更為密切,這都將釋放帶動行業(yè)發(fā)展的更大潛力。

截至2020年6月30日,碧桂園在國內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元,潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元,權(quán)益可售資源合計(jì)約23404萬億元,可滿足集團(tuán)未來四年以上的銷售量。

此外,已獲取的可售資源中98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域,93%位于人口流入?yún)^(qū)域,73%位于五大城市群,大多數(shù)貨量的分布符合人口流動趨勢,土儲豐富、且布局精準(zhǔn),這為后續(xù)幾年的業(yè)績增長打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在中報(bào)主席報(bào)告中,碧桂園集團(tuán)董事會主席楊國強(qiáng)表示,隨著城鎮(zhèn)化的深入,將有更多建設(shè)者留在城鎮(zhèn),憧憬著屬于自己的家,中國人民對美好生活的向往不可阻擋?!叭珖泻芏嗟胤竭€等著我們?nèi)ィ挥凶龊米约?,繼續(xù)提升競爭力,碧桂園的路才能越走越廣闊,越走越穩(wěn)健?!?/p>

戰(zhàn)略性有機(jī)協(xié)同,碧桂園布局全產(chǎn)業(yè)鏈體系2.0

在房地產(chǎn)行業(yè),碧桂園從上個世紀(jì)90年代初創(chuàng)業(yè)開始就逐漸圍繞地產(chǎn)主業(yè)周邊進(jìn)行了系列業(yè)務(wù)布局,逐步形成了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的“全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋”能力。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、工程建造,到園林、裝修、營銷,再到物業(yè)、酒店、學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療,碧桂園依托這種對房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)、地產(chǎn)周邊相關(guān)領(lǐng)域的垂直整合,建立了獨(dú)一無二的行業(yè)優(yōu)勢。

憑借幾乎覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)的“一條龍”開發(fā)模式,碧桂園可以打通各個價值鏈條,省去不必要的中間環(huán)節(jié)成本,實(shí)現(xiàn)相關(guān)環(huán)節(jié)工序的標(biāo)準(zhǔn)化操作,而且項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)提前參與,運(yùn)營更可控、效率更高。同時,豐富的產(chǎn)業(yè)資源、全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢,意味著企業(yè)可以段時間內(nèi)迅速調(diào)配、整合資源市場,這種強(qiáng)大的資源整合能力,無論是在應(yīng)對外在危機(jī),還是服務(wù)業(yè)主生活,都大大提升了社區(qū)價值。

如果說此前碧桂園圍繞產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行的相關(guān)布局,主要是服務(wù)于持續(xù)深耕做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)的內(nèi)在需求的話,最近兩年里碧桂園又圍繞地產(chǎn)主業(yè),先后布局機(jī)器人建筑、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售等新業(yè)態(tài),則是基于強(qiáng)大的地產(chǎn)主業(yè)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、科技發(fā)展潮流探索新的增長點(diǎn),進(jìn)而形成緊密聯(lián)動、多元協(xié)同、全面完備的企業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)格局,提升企業(yè)綜合競爭力,這是全產(chǎn)業(yè)鏈布局的2.0版本。

2019年初,碧桂園明確地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是未來三大重點(diǎn)業(yè)務(wù),截至目前機(jī)器人建房、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)均有顯著進(jìn)展。以建筑機(jī)器人為例,現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人50款,其中35款已投放工地測試,今年以來地面整平、樓層清潔、通用物流、室內(nèi)噴涂、鋼筋自動加工機(jī)器人已分別在順德和陽江等地項(xiàng)目上使用。餐飲機(jī)器人已研發(fā)61種樣機(jī),已有6家門店投入運(yùn)營。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌形象地說,集團(tuán)發(fā)展新業(yè)務(wù)等于“老虎插上翅膀”,“相信會發(fā)展得越來越好”。

除了自身業(yè)務(wù)的探索延伸,碧桂園還在關(guān)注地產(chǎn)和社區(qū)生態(tài)鏈的投資機(jī)會,以產(chǎn)業(yè)投資的方式進(jìn)入萬億級市場。截至2020年7月30日,已先后投資貝殼找房、企鵝杏仁、藍(lán)箭航天、和鉑醫(yī)藥、紫光展銳、比亞迪半導(dǎo)體、秦淮數(shù)據(jù)、塞飛亞農(nóng)業(yè)科技等一批新興企業(yè),投資領(lǐng)域圍繞房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、大健康、智能制造、新基建等,不斷發(fā)掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游創(chuàng)新發(fā)展最活躍的領(lǐng)域,與主業(yè)互為賦能,助力房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)革新。8月13日“貝殼找房”在紐交所上市,上市首日即大漲87.05% ,8月20日總市值盤中突破500億美元。

通過多元布局形成極其豐富的產(chǎn)業(yè)資源及線下流量,通過投資實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈深耕,碧桂園正逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的全覆蓋,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性有機(jī)協(xié)同賦能,這有望成為助力企業(yè)持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的不可復(fù)制的核心競爭力。

責(zé)編:Aqingya

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