后疫情時(shí)代，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)真正的下半場(chǎng)

碧桂園發(fā)布中報(bào)：抓回款、控負(fù)債效果顯著，多項(xiàng)指標(biāo)居行業(yè)前列

碧桂園坐擁2.3萬(wàn)億權(quán)益可售資源 可滿(mǎn)足未來(lái)四年以上銷(xiāo)售量

碧桂園以產(chǎn)業(yè)投資進(jìn)入萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)  戰(zhàn)略性有機(jī)協(xié)同提升未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力

土儲(chǔ)豐富、精準(zhǔn)布局，碧桂園看好新型城鎮(zhèn)化釋放巨大潛力

碧桂園打造全產(chǎn)業(yè)鏈體系2.0版本，全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)格局初顯

從產(chǎn)業(yè)鏈到生態(tài)鏈，碧桂園著眼未來(lái)構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力

有息負(fù)債下降、手握現(xiàn)金2055億元 碧桂園上半年財(cái)務(wù)保持穩(wěn)健

8月25日，剛剛登上世界500強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)排名首位的碧桂園發(fā)布了2020年中報(bào)，盡管上半年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)受到疫情的極大沖擊業(yè)績(jī)放緩，但碧桂園財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看起來(lái)依然不錯(cuò)：業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)反彈明顯，多項(xiàng)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)繼續(xù)保有優(yōu)勢(shì)，有息負(fù)債下降，信貸狀況良好，這家龍頭房企的底氣依然很足。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園權(quán)益銷(xiāo)售金額從3月起已連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，上半年實(shí)現(xiàn)歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額2669.5億，繼續(xù)位居行業(yè)前列。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入1849.6億元，毛利潤(rùn)448.9億元，凈利潤(rùn)219.3億元，核心凈利潤(rùn)146.1億元，多項(xiàng)指標(biāo)居行業(yè)前列。另外，截至6月30日有息負(fù)債余額降至3420.4億元，與去年底相比下降了7.5個(gè)百分點(diǎn)；賬面可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)2055.2億元，另有未使用的銀行授信額度3288.1億元，資金保障充足。

疫情之后，又一個(gè)真正的下半場(chǎng)

2020年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了1—2月份的劇烈下降后，持續(xù)保持平穩(wěn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份商品房銷(xiāo)售面積69404萬(wàn)平方米，同比下降8.4%，降幅比1—5月份收窄3.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額66895億元，下降5.4%，降幅比1—5月份收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為99.85，比5月份提高0.50點(diǎn)。

后期疫情變化、結(jié)構(gòu)性潛力與政策定力決定樓市未來(lái)走勢(shì)。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，避險(xiǎn)需求增加，當(dāng)前結(jié)構(gòu)性潛力依然存在，加上疫情得到有效控制，后期市場(chǎng)綜合預(yù)期趨于穩(wěn)定。

克而瑞分析認(rèn)為，2020年上半年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了停擺—重啟—回升的過(guò)程，投資、銷(xiāo)售、拿地等重要指標(biāo)增幅創(chuàng)下20年歷史低位后修復(fù)回升，到5月，銷(xiāo)售金額同比已增14%、開(kāi)發(fā)投資額已與近2年月均相當(dāng)，足以見(jiàn)證中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大韌性。其中，上半年碧桂園全口徑銷(xiāo)售金額3723.1億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。

這其中，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)依然明顯。以碧桂園為例，權(quán)益銷(xiāo)售金額自3月起已連續(xù)5個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中7月份權(quán)益銷(xiāo)售額542.8億元，同比增長(zhǎng)27.52%，高于百?gòu)?qiáng)房企TOP10的平均漲幅。

（來(lái)源：企業(yè)公告）

在商品房成交增速總體放緩的情況下，行業(yè)格局加速了分化。行業(yè)集中度不斷提升，頭部房企將會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)一步擠壓小房企的生存空間，隨著中小房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，容錯(cuò)率也將變得更低，一些房企最終將會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)的邊緣。

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，即使是頭部房企同樣面臨增速放緩的壓力，但總體而言債務(wù)水平較低的房企，短期內(nèi)償債壓力較小，其應(yīng)對(duì)困境相對(duì)更為從容。對(duì)于債務(wù)水平較高的房企而言，面對(duì)類(lèi)似疫情的困境銷(xiāo)售回款受阻，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)性不足，甚至面臨一定的生存危機(jī)。

在2020年新冠肺炎疫情影響下。龍頭企業(yè)抓回款、降負(fù)債更為明顯。以碧桂園為例，上半年權(quán)益回款率達(dá)到94%，已連續(xù)5年高于90%，自身造血功能強(qiáng)勁。同時(shí)，截至6月30日有息負(fù)債余額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，下降了7.5%。截至6月30日，公司賬面可動(dòng)用現(xiàn)金余額2055.2億元，在手現(xiàn)金充裕，對(duì)一年內(nèi)到期短債的覆蓋倍數(shù)將近2倍，短期償債無(wú)憂(yōu)。

不過(guò)，也有相當(dāng)一部分企業(yè)已經(jīng)倒在債務(wù)壓力之下。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家。近期市場(chǎng)業(yè)內(nèi)消息稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)將出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，房企債務(wù)水平極有可能演變?yōu)樾袠I(yè)格局的分水嶺。

新型城鎮(zhèn)化將持續(xù)釋放消費(fèi)潛力

新中國(guó)成立70年來(lái)，經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2019年年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率60.60%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率44.38%，自1978年來(lái)總共約有6.8億人轉(zhuǎn)移進(jìn)入城鎮(zhèn)，另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，改革開(kāi)放42年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，新增人均住宅面積約0.78平方米。

中國(guó)擁有14億人口、4億中等收入群體的超大市場(chǎng)，目前經(jīng)濟(jì)規(guī)模已居世界第二，超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和內(nèi)需潛力，催生了一批房地產(chǎn)行業(yè)巨頭，2019年房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模已將近16萬(wàn)億。在這一進(jìn)程中，碧桂園已成為全球房地產(chǎn)行業(yè)第一，截至2020年6月底在中國(guó)內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)2662個(gè)，廣泛分布31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市288個(gè)地級(jí)市1334個(gè)區(qū)/縣，與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相伴相生特征非常明顯。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率距離發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平仍有差距，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就有近1400萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，潛在的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展余地、空間還很大。當(dāng)前政府部署持續(xù)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)投資和消費(fèi)需求，深入推進(jìn)重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)城市群、都市圈一體化發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新等，將會(huì)持續(xù)釋放巨大的衣食住行等消費(fèi)需求。

克而瑞研究認(rèn)為，未來(lái)城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳等5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地；同城化建設(shè)仍是城市群建設(shè)的重要主旨，城市群內(nèi)的核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟(jì)往來(lái)將更為密切，這都將釋放帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展的更大潛力。

截至2020年6月30日，碧桂園在國(guó)內(nèi)已獲取的權(quán)益可售資源約16698億元，潛在的權(quán)益可售貨值約6706億元，權(quán)益可售資源合計(jì)約23404萬(wàn)億元，可滿(mǎn)足集團(tuán)未來(lái)四年以上的銷(xiāo)售量。

此外，已獲取的可售資源中98%位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動(dòng)趨勢(shì)，土儲(chǔ)豐富、且布局精準(zhǔn)，這為后續(xù)幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在中報(bào)主席報(bào)告中，碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)表示，隨著城鎮(zhèn)化的深入，將有更多建設(shè)者留在城鎮(zhèn)，憧憬著屬于自己的家，中國(guó)人民對(duì)美好生活的向往不可阻擋?！叭珖?guó)有很多地方還等著我們?nèi)ィ挥凶龊米约?，繼續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)力，碧桂園的路才能越走越廣闊，越走越穩(wěn)健?！?/p>

戰(zhàn)略性有機(jī)協(xié)同，碧桂園布局全產(chǎn)業(yè)鏈體系2.0

在房地產(chǎn)行業(yè)，碧桂園從上個(gè)世紀(jì)90年代初創(chuàng)業(yè)開(kāi)始就逐漸圍繞地產(chǎn)主業(yè)周邊進(jìn)行了系列業(yè)務(wù)布局，逐步形成了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的“全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋”能力。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、工程建造，到園林、裝修、營(yíng)銷(xiāo)，再到物業(yè)、酒店、學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)療，碧桂園依托這種對(duì)房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)、地產(chǎn)周邊相關(guān)領(lǐng)域的垂直整合，建立了獨(dú)一無(wú)二的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。

憑借幾乎覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所有環(huán)節(jié)的“一條龍”開(kāi)發(fā)模式，碧桂園可以打通各個(gè)價(jià)值鏈條，省去不必要的中間環(huán)節(jié)成本，實(shí)現(xiàn)相關(guān)環(huán)節(jié)工序的標(biāo)準(zhǔn)化操作，而且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)提前參與，運(yùn)營(yíng)更可控、效率更高。同時(shí)，豐富的產(chǎn)業(yè)資源、全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)，意味著企業(yè)可以段時(shí)間內(nèi)迅速調(diào)配、整合資源市場(chǎng)，這種強(qiáng)大的資源整合能力，無(wú)論是在應(yīng)對(duì)外在危機(jī)，還是服務(wù)業(yè)主生活，都大大提升了社區(qū)價(jià)值。

如果說(shuō)此前碧桂園圍繞產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行的相關(guān)布局，主要是服務(wù)于持續(xù)深耕做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)的內(nèi)在需求的話(huà)，最近兩年里碧桂園又圍繞地產(chǎn)主業(yè)，先后布局機(jī)器人建筑、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售等新業(yè)態(tài)，則是基于強(qiáng)大的地產(chǎn)主業(yè)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、科技發(fā)展潮流探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)而形成緊密聯(lián)動(dòng)、多元協(xié)同、全面完備的企業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)循環(huán)格局，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，這是全產(chǎn)業(yè)鏈布局的2.0版本。

2019年初，碧桂園明確地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是未來(lái)三大重點(diǎn)業(yè)務(wù)，截至目前機(jī)器人建房、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)均有顯著進(jìn)展。以建筑機(jī)器人為例，現(xiàn)有在研建筑機(jī)器人50款，其中35款已投放工地測(cè)試，今年以來(lái)地面整平、樓層清潔、通用物流、室內(nèi)噴涂、鋼筋自動(dòng)加工機(jī)器人已分別在順德和陽(yáng)江等地項(xiàng)目上使用。餐飲機(jī)器人已研發(fā)61種樣機(jī)，已有6家門(mén)店投入運(yùn)營(yíng)。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌形象地說(shuō)，集團(tuán)發(fā)展新業(yè)務(wù)等于“老虎插上翅膀”，“相信會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好”。

除了自身業(yè)務(wù)的探索延伸，碧桂園還在關(guān)注地產(chǎn)和社區(qū)生態(tài)鏈的投資機(jī)會(huì)，以產(chǎn)業(yè)投資的方式進(jìn)入萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。截至2020年7月30日，已先后投資貝殼找房、企鵝杏仁、藍(lán)箭航天、和鉑醫(yī)藥、紫光展銳、比亞迪半導(dǎo)體、秦淮數(shù)據(jù)、塞飛亞農(nóng)業(yè)科技等一批新興企業(yè)，投資領(lǐng)域圍繞房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、大健康、智能制造、新基建等，不斷發(fā)掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游創(chuàng)新發(fā)展最活躍的領(lǐng)域，與主業(yè)互為賦能，助力房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)革新。8月13日“貝殼找房”在紐交所上市，上市首日即大漲87.05% ，8月20日總市值盤(pán)中突破500億美元。

通過(guò)多元布局形成極其豐富的產(chǎn)業(yè)資源及線(xiàn)下流量，通過(guò)投資實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈深耕，碧桂園正逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的全覆蓋，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性有機(jī)協(xié)同賦能，這有望成為助力企業(yè)持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

責(zé)編：Aqingya

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