建業(yè)地產(chǎn)半年調(diào)速從“追規(guī)模”轉(zhuǎn)向“追質(zhì)量”

來源：智能家居時間：2020-08-27 15:58

8月26日早上6點，建業(yè)地產(chǎn)公布了2020年上半年的業(yè)績數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入130.19億元，同比上升43.6%；毛利為30.89億元，同比24.86%；凈利潤為7.86億元，同比增2.34%；歸屬母公司凈利潤7.27億元，同比增10.5%；每股基本盈利為人民幣26.43分，同比上升9.8%。

從上述數(shù)據(jù)來看，多項核心數(shù)據(jù)均錄得了不同程度的增長，可以說，建業(yè)地產(chǎn)上半年交出了一份喜人的成績單。而在前一段時間，胡葆森在接受觀點地產(chǎn)新媒體時表示，上半年的成績來之不易。

“現(xiàn)在看上半年，實際上看的是從3月份到6月底這4個月。大部分（城市）復(fù)工比較晚，比如說河南的銷售部一直到3月底才陸續(xù)進入開放狀態(tài)，真正正常工作只有3個多月的時間，用了不到4個月的時間完成了任務(wù)，還超過了去年6個月的任務(wù)，這確實來之不易?！?/p>

不過，對胡葆森而言，增長背后的質(zhì)量、盈利能力等或許才是他真正看重的要素。因為，在過去半年時間中，無論是3月份的業(yè)績會，還是對外出席活動中，他都一直在強調(diào)經(jīng)營管理中的產(chǎn)品溢價空間、成本控制能力等。

收入、銷售“雙增”

具體到各項業(yè)務(wù)中，建業(yè)地產(chǎn)總收入中主要來自物業(yè)銷售、租金、酒店經(jīng)營、項目管理服務(wù)四項業(yè)務(wù)，收益分別為123.65億元、0.57億元、0.92億元、4.62億元，其中物業(yè)銷售為最大的收入來源，占比達到94.98%，較上年同期提升了2.41個百分點。

若從同比來看，上述四項業(yè)務(wù)分別錄得同比增長47.3%、下降26.8%、下降38%和增長14.3%。其中，物業(yè)銷售增長主要來自于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積的增加和平均售價的增長，已售面積增長29.5%至178.27萬平方米，平均售價則上升11.2%至每平方米6389元。

從這兩項數(shù)據(jù)的增長態(tài)勢可以推斷，到了今年6月底，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)逐漸擺脫此前疫情時期停工、停產(chǎn)導(dǎo)致的銷售、收入停滯的影響。但反觀租金和酒店經(jīng)營收入兩項業(yè)務(wù)，則出現(xiàn)了較大幅度的下滑。這意味著在租金和酒店經(jīng)營收入兩項業(yè)務(wù)中，建業(yè)地產(chǎn)在目前疫情逐漸得到控制之后，仍有待“破冰”。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，今年上半年，建業(yè)地產(chǎn)租金和酒店經(jīng)營收入兩項業(yè)務(wù)同比由正增長轉(zhuǎn)為負增長，2019年同期分別為同比增長31.67%、12.88%。建業(yè)地產(chǎn)方面在中報中表示，主要由于受疫情影響，公司商場及商業(yè)大廈對受到疫情影響的租戶寬減租金和省內(nèi)旅游城市的旅游較2019年同期疲弱所致。

STR研究報告顯示，新冠肺炎疫情的爆發(fā)在2月份重創(chuàng)酒店市場，多個重點市場酒店入住率跌至個位數(shù)，全國酒店入住率僅為14%，隨著疫情逐漸得到控制，到6月份入住率回升至40-50%。同時，全國范圍內(nèi)客房日均價同比下降27%至401.39元，客房平均收入僅為56.08元，同比減少82.4%。

而項目管理服務(wù)能夠錄得14.3%的增長，在于輕資產(chǎn)項目合約涉及的總建面的大幅度增加。2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)累計完成209個輕資產(chǎn)項目合約的簽訂，預(yù)計總建面約2930萬平方米，較2019年同期的1991萬平方米，增幅達到47.16%。

回到整體收入上，能夠錄得超過四成的同比增長，也與建業(yè)地產(chǎn)在期間采用銷售去庫存策略以刺激各項目銷售的策略密切相關(guān)。

上半年，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售金額錄得429.51億元，同比增長約8.5%，合同銷售面積錄得587.77萬平方米，同比下降1.2%；其中重資產(chǎn)的合同銷售金額為300.16億元，同比增長約8.5%；輕資產(chǎn)的合同銷售金額為129.35億元，同比增長約8.4%。

具體到各月銷售均價上，1-6月份分別為0.97萬元/平方米、0.53萬元/平方米、0.65萬元/平方米、0.73萬元/平方米、0.75萬元/平方米、0.74萬元/平方米。可見，在2、3月份疫情最重要的時候，建業(yè)地產(chǎn)有進行“降價跑量”銷售。

而“降價跑量”的好處則在于能夠快速回籠資金，能夠更加靈活應(yīng)對未來的不確定性。到了今年6月末，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物由2019年末的227.08億元提升到約255.55億元，而其一年內(nèi)到期債務(wù)為194億元，現(xiàn)金短債比約為1.32。

此外，于2020年6月末，建業(yè)地產(chǎn)物業(yè)銷售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為762.73億元，對應(yīng)毛利約151.89億元；另外，合營企業(yè)及聯(lián)營公司的物業(yè)銷售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約166.37億元，對應(yīng)毛利約34.19億元。上述金額預(yù)計于未來2至3年結(jié)轉(zhuǎn)為收益及毛利。

轉(zhuǎn)道“鞏固期”

重新回過頭看5年前，建業(yè)地產(chǎn)全年銷售額僅為157.44億元，而2020年6月份的銷售額就已經(jīng)到達135.77億元。從全年銷售過百億到單月銷售過百億，建業(yè)地產(chǎn)花費了四年多時間。

彼時，建業(yè)地產(chǎn)于2015年6月6日舉行了建業(yè)新藍海戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)布會，通過輕重資產(chǎn)并舉等主要模式，用三到五年實現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型，涉足輕資產(chǎn)。

于去年，建業(yè)地產(chǎn)成功實現(xiàn)了“雙千億”的目標(biāo)。其中，總資產(chǎn)由2016年中期的422.26億元增長2019年中期的1209.28億元，2020年上半年上升至1641.66億元；對應(yīng)的累計合同銷售額也由94.15億元提升到395.91億元，2020年上半年上升至429.51億元。

面對這份成績，胡葆森感到欣慰的同時，也多出了一份“焦慮”。他在3月份的業(yè)績會坦言道：“但任何事情都有兩面性，三年增長了800億，有沒有問題呢？實際上也是有問題的。我們其實在業(yè)績的背后還是暴露出了一些問題，這就說明我們在經(jīng)營管理上還是有很大的提升空間。”

數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)總負債由2016年中期的349.24億元增長到2019年中期的1100.88億元，2020年中期上升至1510.77億元，對應(yīng)的資產(chǎn)負債率也由82.71%增至91.04%，2020年中期為92.03%，同時凈資產(chǎn)負債率也出現(xiàn)一定程度的增長。

但仔細對比會發(fā)現(xiàn)，2020年中期，建業(yè)地產(chǎn)的總負債、資產(chǎn)負債率和凈資產(chǎn)負債率相較往年，增幅已有略微收窄的趨勢。

有投資者告訴觀點地產(chǎn)新媒體，在今天的投資會上，胡葆森也再次提到了，建業(yè)地產(chǎn)對公司在實現(xiàn)千億突破過程中付出的代價還是有清醒的認識，包括負債比例上升、毛利率整體下滑等問題。他希望到明年這些方面能夠有一個明顯的改善。

“建業(yè)在今年1月提出了用2到3年的時間轉(zhuǎn)入到戰(zhàn)略鞏固期，未來對每年的增幅沒有過高的要求，可能保持在10-20%，降負債、控成本、清庫存這些會成為未來的工作重心”，上述投資者補充道。

對于2020年的工作，胡葆森此前也提出了一個總目標(biāo)：“把自己的產(chǎn)品溢價能力提升，把讓產(chǎn)品、企業(yè)的持續(xù)發(fā)展建立在產(chǎn)品和服務(wù)不斷提升的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長?！?/p>

體現(xiàn)在土地擴儲上，建業(yè)地產(chǎn)也有意避免爭搶高價地，甚至減少出現(xiàn)在招拍掛土地市場的頻率。觀點地產(chǎn)新媒體對比發(fā)現(xiàn)，在2019年中期報告中，建業(yè)地產(chǎn)在公開土地市場擴儲次數(shù)為16次，而2020年中期則下降至5次。

但總體擴儲面積上則有所收窄，2020年中期，建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛和股權(quán)合作獲取土地約121.1萬平方米，新增儲備建筑面積約365.5萬平方米，同比分別下降27.27%、下降19.14%。

另一位投資者向觀點地產(chǎn)新媒體透露，建業(yè)地產(chǎn)今年上半年拿地均價在1200元左右，其中80%以上土地獲取來自收并購、勾地等，公開市場競價土地占比大概在9%。同時，建業(yè)地產(chǎn)也透露近段時間與洛陽、許昌、周口等市政府在文旅方面有溝通交流，未來可能會有項目落地。

于2020年6月末，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5265萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約4031萬平方米，對應(yīng)的權(quán)益占比約為76.56%，較上年同期下降1.42個百分點。

透過建業(yè)地產(chǎn)中報披露多項數(shù)據(jù)可以看到，它開始調(diào)整了自己的“步伐”,呈現(xiàn)由“快跑”到“穩(wěn)行”的趨勢。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)