毫無(wú)意外，中國(guó)人民銀行于日前宣布2020年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%；相較于前月分別下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)和10個(gè)基點(diǎn)。創(chuàng)下了自去年8月啟動(dòng)LPR改革以來(lái)，單次最大降幅！

事實(shí)上，本期LPR下調(diào)在很多業(yè)內(nèi)人士的“預(yù)料”之中。一季度受疫情影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。國(guó)內(nèi)剛剛緩過(guò)勁來(lái)，疫情又開(kāi)始了全球范圍內(nèi)的傳播，在一體化連接日趨緊密的今天，這種情況對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇無(wú)疑是雪上加霜。

因而在二月份，1年期LPR下調(diào)至4.05%、5年期以上LPR下調(diào)至4.75%后，不管有沒(méi)有搞懂LPR到底代表什么，大多數(shù)人認(rèn)為三月份LPR會(huì)繼續(xù)以此幅度下調(diào)。但現(xiàn)實(shí)就是三月LPR公布，與二月并無(wú)變化。

當(dāng)時(shí)，有不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這代表中央并不想通過(guò)樓市拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)。彼時(shí)，不少地方涉及松動(dòng)樓市限購(gòu)的政策都被撤回，更堅(jiān)定了這樣的想法。

然而現(xiàn)實(shí)就是比電視劇更峰回路轉(zhuǎn)，四月的LPR下調(diào)幅度創(chuàng)歷史新高。于是乎，短短的一天內(nèi)，各類LPR下調(diào)的消息遍布房圈自媒體。

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LPR下調(diào)真的能算樓市利好嗎？對(duì)購(gòu)房者到底有多大的好處呢？今天我們就來(lái)簡(jiǎn)單的聊聊。

在解釋第一個(gè)問(wèn)題之前，我們先簡(jiǎn)單的了解一下LPR下調(diào)到底意味著什么。

每個(gè)月公布的LPR數(shù)據(jù)，分為1年期和5年期。通俗來(lái)講，1年期的LPR數(shù)據(jù)跟企業(yè)的關(guān)系更大些，這次1年期LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本是極為有利的。

與房貸掛鉤的是5年期以上LPR，這個(gè)數(shù)據(jù)的變化對(duì)樓市的影響才是正相關(guān)的。有業(yè)內(nèi)人士指出，本月5年期以上LPR只下調(diào)的10個(gè)基點(diǎn)，是自去年LPR改革以來(lái)的第二次5年期以上LPR與1年期LPR形成“非對(duì)稱下調(diào)”。而上次出現(xiàn)這種情況是在今年2月，也就是上次LPR下調(diào)的時(shí)候。

為什么在受到新冠疫情沖擊后，兩次下調(diào)LPR，都產(chǎn)生了“非對(duì)稱下調(diào)”？對(duì)此業(yè)內(nèi)人士的分析是：此次5年期以上LPR下調(diào)幅度小于1年期，釋放出“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松”的信號(hào)。

今年的疫情爆發(fā)在農(nóng)歷春節(jié)期間，對(duì)各行各業(yè)的損失可能都是百億級(jí)千億級(jí)的，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，當(dāng)然也要盡快復(fù)產(chǎn)復(fù)工，因而從上到下，各地都出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策。但很，明顯的一點(diǎn)就是，凡是涉及“樓市松綁”的政策幾乎都被“秒撤”。就連青島日前出臺(tái)的百日萬(wàn)店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展規(guī)則，因在某些表述上容易使人產(chǎn)生“限售松綁”的錯(cuò)誤解讀，也在發(fā)布后不久“下線”，在修改了易產(chǎn)生歧義的條款后重新發(fā)布后。此外，某些城市樓市過(guò)熱的情況也引發(fā)了監(jiān)管部門(mén)的注意。這一系列的動(dòng)作都表明了“房住不炒”這一基調(diào)性原則不變

LPR下調(diào)，包括房企在內(nèi)各類實(shí)體企業(yè)都能受益，但與此同時(shí)，有區(qū)別的下調(diào)，也是為了防止大量資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。說(shuō)句大白話，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，“外力”已經(jīng)指望不上了，還是要靠拉動(dòng)內(nèi)需，靠中國(guó)人自己花錢(qián)消費(fèi)。要是把錢(qián)都投到房子上，還怎么擴(kuò)內(nèi)需呢？

所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，LPR下調(diào)對(duì)樓市算不算利好，當(dāng)然可以算，但與“樓市松綁”無(wú)關(guān)。

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接下來(lái)我們聊聊第二個(gè)問(wèn)題，LPR下調(diào)對(duì)購(gòu)房者到底有多少好處，哪些人能優(yōu)先受益。

5年期以上的LPR下調(diào)，對(duì)于購(gòu)房者最直接的好處就是省房貸。

以本月五年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)為例，貸款百萬(wàn)30年期等額本息方式還款，月省貸款63元，30年則可以省下近兩萬(wàn)三千元。

雖然看起來(lái)來(lái)不多，但業(yè)內(nèi)人士根據(jù)目前疫情的發(fā)展和國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，多數(shù)人判斷，LPR報(bào)價(jià)還有進(jìn)一步下調(diào)空間，甚至不排除在二季度內(nèi)再次下調(diào)的可能。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬在接受采訪是表示，“隨著通脹繼續(xù)回落，政策利率還有進(jìn)一步下調(diào)的空間，存款基準(zhǔn)利率也需適時(shí)適度下調(diào)，帶動(dòng)LPR報(bào)價(jià)中銀行點(diǎn)差部分收窄，繼續(xù)釋放LPR改革潛力，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本?！贝蟀自捑褪牵琇PR存在長(zhǎng)期處于下調(diào)周期的可能。

遠(yuǎn)的不說(shuō)，先說(shuō)這次LPR下調(diào)，哪些購(gòu)房者可以優(yōu)先享受到這波的利好？

第一梯隊(duì)，4月20日新的LPR報(bào)價(jià)發(fā)布后申請(qǐng)購(gòu)房貸款的人。根據(jù)此前青島媒體的調(diào)查，目前在青島的五大行及民生、青島銀行執(zhí)行的是在LPR報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上，首套房增加88.5個(gè)基點(diǎn)，二套房增加113個(gè)基點(diǎn)的政策。（注：基點(diǎn)增加幅度相當(dāng)于此前4.9%固定利率時(shí)的15%和20%，具體簽約利率受個(gè)人信貸情況不同或略有差異。）

第二梯隊(duì)，2019年10月至2020年4月19日辦理購(gòu)房貸款的人。在這段時(shí)間辦理房貸的人，基本已經(jīng)采用LPR浮動(dòng)利率簽約，但受到重新定價(jià)周期的影響，最快也要到2021年1月，自家的房貸還款數(shù)額才會(huì)發(fā)生變化。

第三梯隊(duì)，已經(jīng)辦理了固定利率轉(zhuǎn)LPR浮動(dòng)利率的存量房貸的還貸人。根據(jù)中央人民銀行的文件顯示，存量貸款中固定利率的合同可以從今年3月1日起開(kāi)始辦理轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率合同，重新約定重定價(jià)日和重定價(jià)周期。這部分還貸人也將從下一個(gè)重定價(jià)周期開(kāi)始享受LPR下調(diào)帶來(lái)的益處。

當(dāng)然，無(wú)法辦理固定利率轉(zhuǎn)LPR浮動(dòng)利率的還款人和打定主意就是不轉(zhuǎn)LPR合同的購(gòu)房者，將不會(huì)感受到LPR下調(diào)帶來(lái)的變化。

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