原標(biāo)題：東莞小區(qū)業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)？專業(yè)人士：需健全機(jī)制，發(fā)揮業(yè)主自治！

三區(qū)檢檢察官簡(jiǎn)景輝表示，結(jié)合該案件來(lái)看，目前東莞物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，比較關(guān)鍵的問(wèn)題在于物業(yè)管理法規(guī)缺乏，不夠全面，缺乏具體操作細(xì)則；急需解決的是要加大業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)和協(xié)助力度，提高社區(qū)自治水平；最為根本的解決方法是提高物業(yè)服務(wù)水平、轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，共同建立雙贏多贏的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制。

據(jù)了解，目前東莞市人民檢察院已經(jīng)就相關(guān)問(wèn)題向東莞市住建局發(fā)出檢察建議書，提出包括建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制、完善物業(yè)服務(wù)綜合管理機(jī)制和誠(chéng)信管理制度、加大業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)和協(xié)助力度等5項(xiàng)建議。東莞市住建局已復(fù)函。

建議 急需健全物業(yè)管理工作機(jī)制

三區(qū)檢檢察官簡(jiǎn)景輝是日前關(guān)注度最高的東莞首例“黑物業(yè)”案件的其中一名辦案組成員。在案件審查起訴期間，在獲得三區(qū)檢主要領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)后，黑物業(yè)專門辦案組組建專題調(diào)研組，對(duì)涉事物業(yè)公司進(jìn)行專題調(diào)研。調(diào)研核心包括相關(guān)職能部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管情況、小區(qū)業(yè)委會(huì)成立情況以及相關(guān)法律法規(guī)的落實(shí)情況等。

此外，為了調(diào)研結(jié)果更加全面客觀，以公安機(jī)關(guān)收集的案卷材料為線索，簡(jiǎn)景輝和其他辦案組成員走訪鎮(zhèn)街房管所深入了解?！安皇遣幌牍?，而是沒(méi)法管”。簡(jiǎn)景輝回憶道，這是聽(tīng)到最多又飽含無(wú)奈的話。簡(jiǎn)景輝認(rèn)為，確實(shí)是沒(méi)“法”管，因?yàn)槟壳笆┬械臇|莞物業(yè)管理辦法中，確實(shí)缺少職能部門管理的操作細(xì)則，特別遇到職能交叉的情況下誰(shuí)牽頭、誰(shuí)配合，如何堅(jiān)持權(quán)責(zé)到位將是一個(gè)比較大的困難。

據(jù)了解，目前東莞正在施行的是從2018年8月1日落地的《東莞市物業(yè)管理辦法》，主要是明確了各相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等各自的職責(zé)、權(quán)利等，同時(shí)也規(guī)定了各鎮(zhèn)街要建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、明確業(yè)主大會(huì)的多種投票方式等。

較為亮眼的一點(diǎn)是該辦法提出誠(chéng)信管理制度。假設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或人員未按規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)，存在辦法內(nèi)規(guī)定的嚴(yán)重失信行為的，應(yīng)當(dāng)記入誠(chéng)信檔案失信名單；業(yè)主若惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

“至于出現(xiàn)問(wèn)題之后，是哪個(gè)職能部門負(fù)責(zé)？該部門應(yīng)當(dāng)怎樣處理？就沒(méi)有明確的細(xì)則?！焙?jiǎn)景輝說(shuō)，物業(yè)管理在一定程度上屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，其社會(huì)性功能要求發(fā)揮政府職能，然而物業(yè)管理的市場(chǎng)化趨勢(shì)同時(shí)又要求政府不能過(guò)度介入，而基于當(dāng)今城市社區(qū)模式的多樣性和復(fù)雜性，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、政府部門這幾個(gè)主體之間關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。

“像對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)由價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)。”簡(jiǎn)景輝補(bǔ)充說(shuō)，現(xiàn)在很普遍的一種現(xiàn)象就是，無(wú)論出現(xiàn)什么問(wèn)題，業(yè)主第一時(shí)間想到的是找小區(qū)屬地的房管所，這種觀念不能辨別對(duì)錯(cuò)，但房管所擔(dān)負(fù)的職能和權(quán)力有限，難以從根源上解決問(wèn)題。

“理應(yīng)是多個(gè)相關(guān)部門相互協(xié)作、各司其職、各負(fù)其責(zé)。”簡(jiǎn)景輝說(shuō)，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，東莞近三年來(lái)針對(duì)物業(yè)服務(wù)的投訴較多，按照相關(guān)的法律法規(guī)，主管部門有權(quán)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為作出處罰，且目前部分處罰權(quán)限已下放給鎮(zhèn)街人民政府，如何有效使用該處罰權(quán)督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展是急需有關(guān)部門思考的問(wèn)題。

“一定程度上存在處罰操作細(xì)則不明確、溝通銜接機(jī)制不暢通、行使職權(quán)主體不具體等問(wèn)題?！焙?jiǎn)景輝說(shuō)，對(duì)此，市檢察院向市住建局給出的建議是，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，明確物業(yè)管理工作職責(zé)，減少物業(yè)管理糾紛發(fā)生。值得一提的是，建議具體到針對(duì)業(yè)主投訴處理不盡職的問(wèn)題、針對(duì)物業(yè)管理亂收費(fèi)問(wèn)題、針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理糾紛發(fā)生具體問(wèn)題三種情況。

最大限度發(fā)揮業(yè)主自治作用

東莞全市絕大多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)。東莞市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，東莞市現(xiàn)有物業(yè)管理項(xiàng)目近2000個(gè)（不含非房地產(chǎn)物業(yè)類型）。其中，住宅物業(yè)管理項(xiàng)目1200多個(gè)。但東莞全市物業(yè)小區(qū)已成立的業(yè)委會(huì)只有283個(gè)，占全市物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)H13.7%。

此外，市檢察機(jī)關(guān)通過(guò)調(diào)查協(xié)助函的形式向全市涉尚佳物業(yè)公司管理的18個(gè)鎮(zhèn)街房管部門發(fā)函，在收回復(fù)函的15個(gè)鎮(zhèn)街中發(fā)現(xiàn)，這些鎮(zhèn)街區(qū)域內(nèi)所有小區(qū)成立已備案的業(yè)委會(huì)僅有113個(gè)，約占區(qū)域物業(yè)服務(wù)小區(qū)總數(shù)的15.4%，目前有效運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)委會(huì)僅為12.7%。

業(yè)委會(huì)的成立困難重重。簡(jiǎn)景輝表示，檢察機(jī)關(guān)辦案中發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)在成立業(yè)委會(huì)過(guò)程中，相關(guān)職能部門協(xié)助指導(dǎo)配合力度不夠。如在南城區(qū)某小區(qū)籌備成立第二屆業(yè)主委員會(huì)時(shí)，相關(guān)部門因指導(dǎo)不當(dāng)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生糾紛，繼而發(fā)生部分業(yè)主被毆打致輕傷的刑事案件。另外，行政主管部門對(duì)已成立的業(yè)委會(huì)亦未能盡到引導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不明顯。

“業(yè)委會(huì)是依法成立，受法律保護(hù)的，能夠代表廣大的業(yè)主發(fā)聲，保障業(yè)主的合法權(quán)益?！焙?jiǎn)景輝表示，業(yè)委會(huì)的成立也是比較困難的，主要是因?yàn)槿诉x問(wèn)題?！皹I(yè)委會(huì)是代表廣大業(yè)主的利益，是否全心全意無(wú)償為小區(qū)廣大業(yè)主服務(wù)是很重要的?！焙?jiǎn)景輝介紹，目前東莞有些小區(qū)的做法是組建黨組織，或者由律師等“行內(nèi)人”擔(dān)當(dāng)。

依據(jù)調(diào)研結(jié)果，市檢察院在建議書上給出的建議是，要加大業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)和協(xié)助力度，最大限度發(fā)揮業(yè)主自治的作用。分別從業(yè)主委員會(huì)比例較少、日常指導(dǎo)力度不足兩個(gè)方面出發(fā)，鼓勵(lì)、指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過(guò)《小區(qū)管理規(guī)約》《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《物業(yè)服務(wù)合同》等文件約定解決物業(yè)管理問(wèn)題。

加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)引導(dǎo)與監(jiān)管

“身邊的朋友都有反饋說(shuō)，自從這案件出來(lái)之后，自家的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量都上去了?！焙?jiǎn)景輝認(rèn)為，此次“黑物業(yè)”案件雖然是東莞首例，確實(shí)也敲醒了警鐘?！盎ダ糙A是物業(yè)行業(yè)內(nèi)最理想的狀態(tài)。”在采訪的過(guò)程中，簡(jiǎn)景輝分享了這么一個(gè)案例。

東莞長(zhǎng)安花園小區(qū)是一個(gè)2003年建成的小區(qū)，對(duì)待小區(qū)內(nèi)諸如電梯廣告等公共收益，向來(lái)都是由業(yè)委會(huì)來(lái)管理，所用到之處都是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，像小區(qū)大門、內(nèi)部環(huán)島路的翻新和修建等。這樣一來(lái)，物業(yè)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主的關(guān)系平衡和諧。長(zhǎng)安花園小區(qū)可以說(shuō)是物業(yè)行業(yè)內(nèi)的“模范生”。

“終究來(lái)講，利益沖突是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的最根本的矛盾?！焙?jiǎn)景輝說(shuō)，物業(yè)提供的質(zhì)量服務(wù)與業(yè)主繳納的管理費(fèi)用是否匹配，直接影響到物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。但是在這次調(diào)研當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督不夠全面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題頻現(xiàn)這一問(wèn)題。

針對(duì)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管力度不夠、對(duì)違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題監(jiān)管力度不足等問(wèn)題，市檢察院建議要探索建立對(duì)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)賬務(wù)審計(jì)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)提升物業(yè)服務(wù)公信力。

此外，市檢察院還建議要完善物業(yè)服務(wù)綜合管理機(jī)制和誠(chéng)信管理制度，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)管理與社會(huì)綜合治理體系的良性互動(dòng)關(guān)系；提高物業(yè)服務(wù)水平，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員的準(zhǔn)入制度，落實(shí)定期培訓(xùn)和服務(wù)考核機(jī)制等，以凈化東莞物業(yè)行業(yè)領(lǐng)域生態(tài)環(huán)境。

聲音 結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀修訂完善相關(guān)法律

對(duì)于檢察機(jī)關(guān)的檢察建議書，廣東廣信君達(dá)(東莞)律師事務(wù)所，東莞市律師協(xié)會(huì)刑事法律專業(yè)委員會(huì)委員李剛高度認(rèn)同東莞市檢察機(jī)關(guān)的這份建議書。這份建議書是結(jié)合“黑物業(yè)”的典型案例，又通過(guò)做了大量走訪工作從實(shí)踐中總結(jié)出來(lái)的，所提出的問(wèn)題都很有針對(duì)性，且具有極強(qiáng)的操作性。

目前物業(yè)管理行業(yè)的主要問(wèn)題體現(xiàn)在三個(gè)方面，分別是物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)滯后于市場(chǎng)及行業(yè)發(fā)展；成熟的小區(qū)物業(yè)管理架構(gòu)還未形成；部分物管企業(yè)服務(wù)理念和依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)的意識(shí)低。

針對(duì)以上提出的問(wèn)題，李剛提出了四點(diǎn)建議。一是，在立法層面，有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)《民法典》中有關(guān)物權(quán)編、合同編等規(guī)定的變化，結(jié)合物管行業(yè)的現(xiàn)狀，修訂和完善相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件；二是，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，努力提升物管公司的服務(wù)理念及服務(wù)水平，對(duì)某些公司在經(jīng)營(yíng)中的失范行為加強(qiáng)監(jiān)管；三是物管公司應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，要重視企業(yè)合規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)防控，建立健全反舞弊制度，有效防范由于經(jīng)營(yíng)和管理不善引發(fā)的糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)；四是小區(qū)業(yè)主應(yīng)依法組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

相關(guān)政策法規(guī)實(shí)操性不強(qiáng)

東莞市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南方都市報(bào)記者采訪時(shí)表示，東莞市物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前面臨諸多問(wèn)題和困惑亟待解決。首先就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不符，提升難度大造成對(duì)行業(yè)的嚴(yán)重影響。隨著人工和物料成本的不斷提升，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)最主要營(yíng)收來(lái)源的物業(yè)服務(wù)費(fèi)普遍低廉且長(zhǎng)期得不到提升，導(dǎo)致行業(yè)整體服務(wù)水平停滯不前甚至嚴(yán)重下降，費(fèi)用入不敷出加上拒繳和拖欠管理費(fèi)的情況比比皆是，進(jìn)一步影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，形成惡性循環(huán)。

其次，代收代繳費(fèi)用問(wèn)題依然對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生很大影響。目前我市部分住宅小區(qū)還是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行水電費(fèi)代收，管網(wǎng)線損等依然由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，人力、物力的投入和不應(yīng)由其承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。該負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)經(jīng)常背黑鍋，長(zhǎng)期以來(lái)，大多數(shù)物業(yè)管理糾紛基于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題（諸如房屋質(zhì)量、銷售時(shí)的不當(dāng)承諾等）產(chǎn)生，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往成為“連帶責(zé)任人”，成為“替罪羊”。從業(yè)人員也被人看不起，對(duì)行業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重影響。

同時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響和掣肘依然存在。項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)未充分考慮房屋交付后物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本，特別是公共水電能耗方面，導(dǎo)致物業(yè)承接后管理費(fèi)入不敷出，造成后期部分景觀因成本問(wèn)題不能正常使用。開(kāi)發(fā)企業(yè)為滿足售樓業(yè)績(jī)目的，而過(guò)多控制前期物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，加上少數(shù)銷售人員的虛假宣傳和無(wú)法兌現(xiàn)的承諾，引起業(yè)主不滿，影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。還有就是建設(shè)單位（甲方）的遺留問(wèn)題（特別是房屋質(zhì)量問(wèn)題）被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上；四是對(duì)于未售出或甲方自有產(chǎn)權(quán)部分應(yīng)繳管理服務(wù)費(fèi)，仍有部分僅體現(xiàn)在賬面上或?qū)嶋H上從未繳納，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金運(yùn)作。

該負(fù)責(zé)人還特別指出，近年來(lái)，關(guān)于業(yè)委會(huì)方面的問(wèn)題對(duì)行業(yè)影響頗深。目前的具體現(xiàn)象主要包括：一是確實(shí)存在部分建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)視業(yè)委會(huì)為洪水猛獸，擔(dān)心業(yè)委會(huì)會(huì)炒物業(yè)公司魷魚，觸動(dòng)其利益；二是近年來(lái)個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于上市目的，為擴(kuò)大其管理面積，以非法利益引誘、拉攏或慫恿存在物業(yè)糾紛的小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)意圖替換原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其間不乏采取一些非正常手段；三是存在別有用心業(yè)主或其他個(gè)人利用召開(kāi)業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)公司、索取物業(yè)公司好處、私分小區(qū)公共部分經(jīng)營(yíng)收益的情況，一旦其訴求無(wú)法滿足則通過(guò)拉橫幅、喊口號(hào)等方式在小區(qū)開(kāi)展所謂“維權(quán)”活動(dòng)，既影響了物業(yè)小區(qū)的和諧穩(wěn)定，也損害了廣大業(yè)主的利益；四是近年來(lái)雖然有意成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)不少，但業(yè)主參與小區(qū)日常管理事務(wù)的整體熱情普遍不高，大多數(shù)業(yè)主存在“多一事不如少一事”的觀念，很多小區(qū)業(yè)主大會(huì)難以召開(kāi)，不少小區(qū)成立不了業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)換屆選舉不成功，小區(qū)居民自律自治意識(shí)有待加強(qiáng)。

同時(shí)，相關(guān)政策法規(guī)的實(shí)操性不強(qiáng)，且有關(guān)部門或各鎮(zhèn)街（園區(qū)）基層部門理解不一致，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識(shí)不一致，導(dǎo)致部分行業(yè)糾紛和問(wèn)題無(wú)法及時(shí)解決。特別是專項(xiàng)維修資金使用、業(yè)委會(huì)相關(guān)活動(dòng)、招投標(biāo)相關(guān)活動(dòng)等等。

來(lái)源：南方都市報(bào)

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