觀點地產網 信奉“唯規(guī)模論”的時代，千億對于國內房地產開發(fā)商來說，是一道“坎”，也是一條優(yōu)勢邊界的紅線。

沖刺千億的路上，一直不缺乏“選手”，其中包括中駿集團。

受今年疫情影響，原計劃將在2020年進入千億陣營的中駿集團，還是選擇了延后完成這項目標，下調至930億元。

中駿集團主席、行政總裁黃朝陽在3月份線上業(yè)績會上表示，2月份全國疫情得到控制后，中駿仍計劃按照這個目標，但3月份歐美開始爆發(fā)，本來今年定的目標是1050億，所以內部適當調低了目標至930億元，比2019年805億增長約16%。

8月19日，中駿集團公布了2020年中期業(yè)績數據。

透過這份中報，可以更加直觀的看到，這家老牌閩系房企在過去半年時間里的細微變化。

雖然銷售額已經恢復到上年同期水平，但卻出現毛利率下滑、凈負債率上漲，以及擴儲規(guī)模收縮等情況。

下降的均價

從2020年上半年成績單來看，中駿集團多項核心財務數據均有所增長。

其中，收益由去年同期約104.23億元增長45.2%至約151.35億元，毛利由去年同期約30.1億元增長40.3%至約42.25億元，溢利增加14.7%至約25.17億元，母公司擁有人應占核心溢利增加19.2%至約18.41億元。

雖然收入有增長，但毛利率則由去年同期28.9%下降至27.9%，這意味著面臨著增收不增利的問題。而毛利率下滑的主要原因，是限價政策影響項目平均銷售單價。

據觀點地產新媒體了解，2020年上半年，中駿集團物業(yè)銷售收入由2019年上半年約100.66億元上升45.9%至約146.86億元，交房面積由94.35萬平方米增加109.3%至197.45萬平方米，平均銷售單價則由每平方米10669元下降至每平方米7438元。

除了整體銷售均價出現下滑之外，從中駿集團中報披露的數據，毛利率下滑或許也與限價政策帶來的銷售及營銷開支、行政開支增加同樣有關系，且這兩部分的增長速度也不小。

數據顯示，2020年上半年，中駿集團銷售及營銷開支、行政開支分別由上年同期約2.31億元增長34.7%至約3.12億元、由約6.29億元大幅增加63.7%至約10.29億元，增長的主要原因是期內在售項目數目大幅增加、管理人員成本增加以應付業(yè)務擴張所致。

鑒于當下的銷售、營銷和行政成本，于今年6月份就有消息傳出，中駿集團有意進行新一輪區(qū)域合并和人事調整，并成立新的4個區(qū)域公司，其中原上海公司和杭州公司合并為東南區(qū)域公司，原南京公司變更為蘇皖區(qū)域公司，原重慶公司變更為川渝區(qū)域公司，原廣州公司變更為湖廣區(qū)域公司。

更早之前于2017年，中駿集團就從區(qū)域化調整為兩級管控，變成“總部-城市”，這次則重新再逐步調為2.5級管控，部分城市公司重新更改為區(qū)域公司。

有業(yè)內人士指出，中駿集團這次調整是為了未來規(guī)模擴大做好準備，避免當下內部管理冗長復雜，也是為了提高效益，降低人力成本。

不過，另有知情人士告訴觀點地產新媒體，在2-3月份疫情較為嚴重期間，中駿集團內部關于2020年保持原有千億目標還是下調到930億元，存在一些爭論。雖然最終還是下調，但內部仍有不少人士希望能夠在今年爭取實現千億。

數據顯示，今年上半年，中駿集團累計合同銷售金額約400.76億元，累計合同銷售面積273萬平方米，同比分別增長8%及減少8%；平均銷售價為每平方米14680元，去年同期為12282元/平方米。

目前，中駿集團完成全年目標43.09%，上年同期為52.9%。一位中駿集團的投資者向觀點地產新媒體透露，上半年整體貨值850億元，目前留下約450億，下半年加上新貨850億，現在共有1300億可售資源。

“按照全年計算，中駿方面有信心去化率可以達到55%到60%左右。如果去化率是55%，意味著可以做到930億左右，如果是60%，可以做到1000億左右?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

上半年，中駿集團的財務費用中，銀行及其他貸款、優(yōu)先票據及境內債券利息同樣錄得14.57%的增長，主要原因或與期內“優(yōu)先票據及境內債券”由2019年末的34.37億元增長至111.85億元相關聯。

于2020年6月末，中駿集團資產總額、負債總額分別為1615.82億元、1315.11億元，較2019年末分別增長8.17%、10.42%，對應的權益總額則下降0.71%至300.72億元，而凈負債比率則由2019年末的60%增長8.3個百分點至68.3%。

下一個萬達、新城？

事實上，成立時間已經超過30年時間的中駿集團，過往給人的印象并不如其他閩系房企那般激進。

以2016年為節(jié)點，之前銷售業(yè)績平均增速保持在30%左右，而在過去三年，平均增速提升到了54%?？梢?，中駿集團這幾年在追求規(guī)模上的渴望。

具體而言，銷售額由2016年235.24億元增長至2019年的805億，年復合增長率56%。而中駿集團能夠實現能夠快速增長，選擇了類似萬達、新城的模式。

2019年3月份，黃朝陽曾帶領中駿集團高管們拜訪新城控股(601155,股吧)，并坦言希望通過學習研究新城高速成長、跨越千億的發(fā)展路徑。即通過商住模式進行勾地，獲取便宜土地，用住宅覆蓋商業(yè)前期投入，并用商業(yè)獲得穩(wěn)定的現金流。

從歷年中報看，中駿集團逐漸向二三四線城市下沉，但沒有完全放棄一線的城市。

據中駿集團2017年中期至2020年中期報告披露數據顯示，這幾年一線城市銷售額占比為48.4%、18.6%、17.5%、7.4%，二線城市銷售額占比為25.6%、37.7%、41.9%、60.7%，三四線城市銷售額占比則為26%、43.7%、40.6%、31.9%。

租金收入方面，由2019年上半年約1.33億元上升15.8%至2020年上半年約1.54億元，主要原因是上海中駿廣場辦公樓及南安世界城購物商場的租金貢獻增加。

也是在2019年，中駿集團正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，即以地產為主業(yè)，同時通過購物中心和長租公寓進行勾地和規(guī)模擴張。

該年，中駿共收購12塊購物中心和長租公寓地塊（新增7個購物中心和8個長租公寓），應付金額128億元，新增土儲330萬平方米，其中72%為住宅，28%（約92萬平方米）為商業(yè)，權益占比為84%。

對于2020年的擴儲計劃，黃朝陽于3月份業(yè)績會上曾表示：“2020年中駿計劃拿20個購物中心，長租公寓30個（包括輕資產）。一季度疫情影響下就已經拿了三個購物中心，相信今年完成這個目標應該是可行的?！?/p>

到了中期，中駿集團在廈門、福州、濰坊及許昌等8個城市新獲10個項目，總土地成本約為194.31億元，其中應占土地成本約為153.54億元，地上總可建面積約為332萬平方米。

相比2019年中期，今年土儲投資應占成本僅相差10億元左右，但可建面積卻相距甚遠，接近200萬平方米。

數據顯示，2019年上半年，中駿集團在北京、天津、重慶、杭州、濟南、南昌、佛山及昆明等19個城市新獲27個項目，總土地成本約為240.34億元，其中應占土地成本約為144.38億元，地上總可建面積約為527萬平方米。

這種變化，或許與中駿集團選擇提高自身在項目的權益占比有密切關系。

2019年中期新增項目中，有個明顯特點，一是大部分為聯合或入股項目，二是主要分布在一二線城市。而今年大部分為全資持有項目，10個項目中有6個為全資持有，2個項目持有權益超過90%，其余均超過50%，且上述項目分布在三四線城市。

于期末，中駿集團土地儲備總規(guī)劃建筑面積為3303萬平方米，其中應占總規(guī)劃建筑面積為2006萬平方米，權益占比為60.73%。這也是中駿近三年土儲權益首次達到60%以上，2016年至2019年權益占比分別76%、62%、55%及58%。

上述中駿集團投資者也表示，新增8個項目中，住宅、商業(yè)的配比為84%：16%，平均土地成本為每平方米5853元。目前，中駿集團土地儲備平均土地成本每平方米4313元，總貨值超過3800億元。

一位長期研究中駿集團的人士則表示，權益占比過低會影響企業(yè)現金流和利潤結轉，到后期也有可能會影響公司發(fā)展的質量。這個時候提高土儲權益占比是很有必要的，同時可以掌握項目建設、發(fā)展和影響的控制權。

按照黃朝陽之前的言論，2025年公司將布局100座世界城購物中心，實現租金收入超過45億元。同時，到2025年計劃布局20萬間長租公寓，方隅資本的管理規(guī)模超過600億元，管理租金規(guī)模達100億。

對于中駿集團來說，仍然有很長一段路要走——“前輩”萬達、新城，目前分別持有超過300座萬達廣場（含輕資產、聯營等，下同）和100座吾悅廣場。

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