中駿集團(tuán)半年考：毛利下滑、凈負(fù)債率上漲與100個“世界城”

來源：智能家居時間：2020-08-21 08:14

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 信奉“唯規(guī)模論”的時代，千億對于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是一道“坎”，也是一條優(yōu)勢邊界的紅線。

沖刺千億的路上，一直不缺乏“選手”，其中包括中駿集團(tuán)。

受今年疫情影響，原計劃將在2020年進(jìn)入千億陣營的中駿集團(tuán)，還是選擇了延后完成這項目標(biāo)，下調(diào)至930億元。

中駿集團(tuán)主席、行政總裁黃朝陽在3月份線上業(yè)績會上表示，2月份全國疫情得到控制后，中駿仍計劃按照這個目標(biāo)，但3月份歐美開始爆發(fā)，本來今年定的目標(biāo)是1050億，所以內(nèi)部適當(dāng)調(diào)低了目標(biāo)至930億元，比2019年805億增長約16%。

8月19日，中駿集團(tuán)公布了2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)。

透過這份中報，可以更加直觀的看到，這家老牌閩系房企在過去半年時間里的細(xì)微變化。

雖然銷售額已經(jīng)恢復(fù)到上年同期水平，但卻出現(xiàn)毛利率下滑、凈負(fù)債率上漲，以及擴(kuò)儲規(guī)模收縮等情況。

下降的均價

從2020年上半年成績單來看，中駿集團(tuán)多項核心財務(wù)數(shù)據(jù)均有所增長。

其中，收益由去年同期約104.23億元增長45.2%至約151.35億元，毛利由去年同期約30.1億元增長40.3%至約42.25億元，溢利增加14.7%至約25.17億元，母公司擁有人應(yīng)占核心溢利增加19.2%至約18.41億元。

雖然收入有增長，但毛利率則由去年同期28.9%下降至27.9%，這意味著面臨著增收不增利的問題。而毛利率下滑的主要原因，是限價政策影響項目平均銷售單價。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2020年上半年，中駿集團(tuán)物業(yè)銷售收入由2019年上半年約100.66億元上升45.9%至約146.86億元，交房面積由94.35萬平方米增加109.3%至197.45萬平方米，平均銷售單價則由每平方米10669元下降至每平方米7438元。

除了整體銷售均價出現(xiàn)下滑之外，從中駿集團(tuán)中報披露的數(shù)據(jù)，毛利率下滑或許也與限價政策帶來的銷售及營銷開支、行政開支增加同樣有關(guān)系，且這兩部分的增長速度也不小。

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中駿集團(tuán)銷售及營銷開支、行政開支分別由上年同期約2.31億元增長34.7%至約3.12億元、由約6.29億元大幅增加63.7%至約10.29億元，增長的主要原因是期內(nèi)在售項目數(shù)目大幅增加、管理人員成本增加以應(yīng)付業(yè)務(wù)擴(kuò)張所致。

鑒于當(dāng)下的銷售、營銷和行政成本，于今年6月份就有消息傳出，中駿集團(tuán)有意進(jìn)行新一輪區(qū)域合并和人事調(diào)整，并成立新的4個區(qū)域公司，其中原上海公司和杭州公司合并為東南區(qū)域公司，原南京公司變更為蘇皖區(qū)域公司，原重慶公司變更為川渝區(qū)域公司，原廣州公司變更為湖廣區(qū)域公司。

更早之前于2017年，中駿集團(tuán)就從區(qū)域化調(diào)整為兩級管控，變成“總部-城市”，這次則重新再逐步調(diào)為2.5級管控，部分城市公司重新更改為區(qū)域公司。

有業(yè)內(nèi)人士指出，中駿集團(tuán)這次調(diào)整是為了未來規(guī)模擴(kuò)大做好準(zhǔn)備，避免當(dāng)下內(nèi)部管理冗長復(fù)雜，也是為了提高效益，降低人力成本。

不過，另有知情人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，在2-3月份疫情較為嚴(yán)重期間，中駿集團(tuán)內(nèi)部關(guān)于2020年保持原有千億目標(biāo)還是下調(diào)到930億元，存在一些爭論。雖然最終還是下調(diào)，但內(nèi)部仍有不少人士希望能夠在今年爭取實現(xiàn)千億。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中駿集團(tuán)累計合同銷售金額約400.76億元，累計合同銷售面積273萬平方米，同比分別增長8%及減少8%；平均銷售價為每平方米14680元，去年同期為12282元/平方米。

目前，中駿集團(tuán)完成全年目標(biāo)43.09%，上年同期為52.9%。一位中駿集團(tuán)的投資者向觀點地產(chǎn)新媒體透露，上半年整體貨值850億元，目前留下約450億，下半年加上新貨850億，現(xiàn)在共有1300億可售資源。

“按照全年計算，中駿方面有信心去化率可以達(dá)到55%到60%左右。如果去化率是55%，意味著可以做到930億左右，如果是60%，可以做到1000億左右?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

上半年，中駿集團(tuán)的財務(wù)費用中，銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券利息同樣錄得14.57%的增長，主要原因或與期內(nèi)“優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券”由2019年末的34.37億元增長至111.85億元相關(guān)聯(lián)。

于2020年6月末，中駿集團(tuán)資產(chǎn)總額、負(fù)債總額分別為1615.82億元、1315.11億元，較2019年末分別增長8.17%、10.42%，對應(yīng)的權(quán)益總額則下降0.71%至300.72億元，而凈負(fù)債比率則由2019年末的60%增長8.3個百分點至68.3%。

下一個萬達(dá)、新城？

事實上，成立時間已經(jīng)超過30年時間的中駿集團(tuán)，過往給人的印象并不如其他閩系房企那般激進(jìn)。

以2016年為節(jié)點，之前銷售業(yè)績平均增速保持在30%左右，而在過去三年，平均增速提升到了54%。可見，中駿集團(tuán)這幾年在追求規(guī)模上的渴望。

具體而言，銷售額由2016年235.24億元增長至2019年的805億，年復(fù)合增長率56%。而中駿集團(tuán)能夠?qū)崿F(xiàn)能夠快速增長，選擇了類似萬達(dá)、新城的模式。

2019年3月份，黃朝陽曾帶領(lǐng)中駿集團(tuán)高管們拜訪新城控股(601155,股吧)，并坦言希望通過學(xué)習(xí)研究新城高速成長、跨越千億的發(fā)展路徑。即通過商住模式進(jìn)行勾地，獲取便宜土地，用住宅覆蓋商業(yè)前期投入，并用商業(yè)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

從歷年中報看，中駿集團(tuán)逐漸向二三四線城市下沉，但沒有完全放棄一線的城市。

據(jù)中駿集團(tuán)2017年中期至2020年中期報告披露數(shù)據(jù)顯示，這幾年一線城市銷售額占比為48.4%、18.6%、17.5%、7.4%，二線城市銷售額占比為25.6%、37.7%、41.9%、60.7%，三四線城市銷售額占比則為26%、43.7%、40.6%、31.9%。

租金收入方面，由2019年上半年約1.33億元上升15.8%至2020年上半年約1.54億元，主要原因是上海中駿廣場辦公樓及南安世界城購物商場的租金貢獻(xiàn)增加。

也是在2019年，中駿集團(tuán)正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，即以地產(chǎn)為主業(yè)，同時通過購物中心和長租公寓進(jìn)行勾地和規(guī)模擴(kuò)張。

該年，中駿共收購12塊購物中心和長租公寓地塊（新增7個購物中心和8個長租公寓），應(yīng)付金額128億元，新增土儲330萬平方米，其中72%為住宅，28%（約92萬平方米）為商業(yè)，權(quán)益占比為84%。

對于2020年的擴(kuò)儲計劃，黃朝陽于3月份業(yè)績會上曾表示：“2020年中駿計劃拿20個購物中心，長租公寓30個（包括輕資產(chǎn)）。一季度疫情影響下就已經(jīng)拿了三個購物中心，相信今年完成這個目標(biāo)應(yīng)該是可行的?！?/p>

到了中期，中駿集團(tuán)在廈門、福州、濰坊及許昌等8個城市新獲10個項目，總土地成本約為194.31億元，其中應(yīng)占土地成本約為153.54億元，地上總可建面積約為332萬平方米。

相比2019年中期，今年土儲投資應(yīng)占成本僅相差10億元左右，但可建面積卻相距甚遠(yuǎn)，接近200萬平方米。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，中駿集團(tuán)在北京、天津、重慶、杭州、濟(jì)南、南昌、佛山及昆明等19個城市新獲27個項目，總土地成本約為240.34億元，其中應(yīng)占土地成本約為144.38億元，地上總可建面積約為527萬平方米。

這種變化，或許與中駿集團(tuán)選擇提高自身在項目的權(quán)益占比有密切關(guān)系。

2019年中期新增項目中，有個明顯特點，一是大部分為聯(lián)合或入股項目，二是主要分布在一二線城市。而今年大部分為全資持有項目，10個項目中有6個為全資持有，2個項目持有權(quán)益超過90%，其余均超過50%，且上述項目分布在三四線城市。

于期末，中駿集團(tuán)土地儲備總規(guī)劃建筑面積為3303萬平方米，其中應(yīng)占總規(guī)劃建筑面積為2006萬平方米，權(quán)益占比為60.73%。這也是中駿近三年土儲權(quán)益首次達(dá)到60%以上，2016年至2019年權(quán)益占比分別76%、62%、55%及58%。

上述中駿集團(tuán)投資者也表示，新增8個項目中，住宅、商業(yè)的配比為84%：16%，平均土地成本為每平方米5853元。目前，中駿集團(tuán)土地儲備平均土地成本每平方米4313元，總貨值超過3800億元。

一位長期研究中駿集團(tuán)的人士則表示，權(quán)益占比過低會影響企業(yè)現(xiàn)金流和利潤結(jié)轉(zhuǎn)，到后期也有可能會影響公司發(fā)展的質(zhì)量。這個時候提高土儲權(quán)益占比是很有必要的，同時可以掌握項目建設(shè)、發(fā)展和影響的控制權(quán)。

按照黃朝陽之前的言論，2025年公司將布局100座世界城購物中心，實現(xiàn)租金收入超過45億元。同時，到2025年計劃布局20萬間長租公寓，方隅資本的管理規(guī)模超過600億元，管理租金規(guī)模達(dá)100億。

對于中駿集團(tuán)來說，仍然有很長一段路要走——“前輩”萬達(dá)、新城，目前分別持有超過300座萬達(dá)廣場（含輕資產(chǎn)、聯(lián)營等，下同）和100座吾悅廣場。

（責(zé)任編輯：徐帥）