中國樓市的“板塊輪動”正在繼續(xù)，如果你天然只能接收“負面消息”，那么你一定會誤判樓市。

什么是“板塊輪動”？就是深圳、東莞漲完，輪到惠州、廣州、中山、佛山漲；大灣區(qū)、長三角漲完，輪到京津冀回暖。這一波又一波的“樓市回暖—調控收緊—樓市變冷—調控松動—樓市回暖”不斷輪回，從而實現(xiàn)全國的穩(wěn)增長、保就業(yè)。

所以，最近你可以聽到樓市不少利空消息，這是媒體津津樂道的主線——比如深圳強調控，東莞、南京、杭州、寧波跟上，國家重提房住不炒，房企信貸政策收緊，央行4個月沒有降息等等。

但樓市還有一條暗線——媒體不會大張旗鼓報道，但卻正在發(fā)生。比如一直對土地出讓有嚴格“限價政策”的北京，今年出讓的土地幾乎都不限價了，這意味著什么，大家自己思考。

而據統(tǒng)計，今年前7個月全國的實際房貸利率，每月都在下降。表面上看，LPR的5年期利率今年只降息了兩次，累計15個基點，但地方政府可以影響上浮的利率部分，這部分利率的調整，是隱性的、悄悄進行的。

另外一個值得重視的事件是：對樓市最狠的省——海南，8月18日公布了公積金新政，其核心內容是大幅提高了公積金貸款額度。

以夫妻雙方都在海南繳存公積金、而且是購買新房為例：之前，在海口、三亞、瓊海、陵水買新房，可以最高貸款70萬，其他地方最高貸款50萬；現(xiàn)在都提高到了100萬。

上圖為海南此次新政之前的公積金貸款政策。

上圖為海南將于8月20日執(zhí)行的公積金新政。

從表格可以看出，海南住房公積金的最大貸款額度，平均提高了大約40%左右，最大達到100%。

為此，海南官方還發(fā)布了一個“政策解讀”，在談到出臺政策目的時，是這樣說的：

釋放住房公積金惠民措施紅利，滿足繳存職工的購房貸款剛需，有效緩解職工貸款資金壓力，以及服務保障各類在瓊創(chuàng)業(yè)就業(yè)人才的居住需求，促進職住平衡，進一步支持海南自貿港建設的全面推進。

至于老百姓(603883,股吧)可以獲得多少紅利，“官方解讀”說：

提高住房公積金個人住房貸款最高額度后，為借款人家庭帶來兩個方面的實質利好：

一是剛需購房者省下一大筆貸款利息支出，以購買首套新建自住住房為例，住房公積金個人住房貸款最高額度提高到100萬元，相對于商業(yè)銀行住房按揭貸款，可節(jié)省利息約40萬元（按貸款年限30年和等額本息計算的應還總利息推算），切實減輕借款人家庭購房負擔；

二是借款人家庭可根據自身需求改善居住條件，順應家庭購房期盼，增強獲得感、幸福感。

“順應家庭購房期盼，增強獲得感、幸福感”，說得多好呀！不知道那些打壓樓市、限制購買住房的城市，是怎樣自圓其說的。

下面談談我對于此次海南公積金新政的看法：

第一，海南此次新政對樓市支持力度非常大，我們可以用一個指標來衡量，這就是“最大貸款金額÷城市均價”。

以省會?？跒槔?，100萬的新房最大貸款額度，除以1.5萬元左右的均價，也就是說最大貸款額度可以購買66.7平方米的住房。

要知道，海南還有很多市縣的住房均價只有七八千元，100萬的最高貸款額度，足以購買130到140平米的住房。這意味著剛需、改善家庭在海南購房，將享受非常低的實際貸款利率，甚至可以100%享受公積金基準利率。

公積金貸款利率是3.25%，而5年期LPR貸款基準利率是4.65%，很多地方執(zhí)行起來都在5%以上。以北京為例，首套房貸目前利率大約在5.2%，二套房貸利率在5.7%左右。

北京、上海、東莞的公積金貸款最高額度是120萬，三個城市的住房均價分別是6.3萬、5.7萬、1.9萬，最高貸款額可以購買到19平米、21平米和63平米。

至于深圳就更悲催，公積金貸款最高額度不僅沒有東莞多，也沒有海南多，最高是90萬元。深圳住房均價是7.43萬元，最高貸款額只能買12平米。所以相當一批深圳購房者嫌麻煩、不使用公積金貸款，而是買房之后做一次性提取。

第二，海南市場明顯偏冷，需要給點陽光。

此前，海南出臺了比較嚴厲的樓市調控政策，有點一刀切的味道。后來，通過人才購房、降低落戶門檻等方式，間接對樓市做了一些松綁，但市場仍然偏冷。

現(xiàn)在通過調整公積金政策，給樓市送上了一份大禮。對于穩(wěn)定樓市，將起到積極的作用。

今年上半年，海南全省的GDP為2383億元（東莞為4361億元，煙臺為3457億元），同比下降2.6%。由此可見，海南全省的經濟總量不僅遠低于煙臺，更是低到幾乎是東莞的一半。至于增幅，也明顯低于全國（全國增速為-1.6%）。

上半年“規(guī)模以上工業(yè)增加值”，海南同比下降8.0%，而全國是同比下降1.3%。海南省匯聚的資金總量（金融機構本外幣存款余額），到6月末為10063億元，同比增長不到3%，遠低于全國廣義貨幣M2同比增長11.1%的水平。

海南上半年的社會商品零售總額，則下降了16%。

由此可見，疫情對海南經濟打擊比較大，旅游、會展等活動出現(xiàn)了大幅下滑。在這個時候，適當活躍樓市是必須的。

第三，從海南的樓市新政，我們還可以發(fā)現(xiàn)一個微妙的現(xiàn)象：在海南買新房比買二手房，可以獲得更大的公積金支持力度。

比如同樣是夫妻二人在海南繳納公積金，最大貸款額度新房是100萬，但買二手房只有70萬，打了7折。

為什么會這樣？從交易環(huán)節(jié)看，二手房買賣交稅還要多一些，比如多了個人所得稅。但事實上，政府的利益跟新房更直接一些，因為關系到去庫存、賣地。所以，政府在新房上的利益更大。

因此，地方政府一般更支持買新房。

海南樓市未來將如何？我的很多朋友都表示不看好，或者一般般。其中包括在樓市非常有影響力的大佬，他們的原話是：上過兩次當了，不能再上第三次。

所謂“上兩次當”，是指建省、建特區(qū)之后的房地產泡沫，以及2010年國際旅游島之后的房地產泡沫。

但事實上，自由貿易港的政策力度更大，尤其是商品零關稅、以及個人和企業(yè)所得稅的巨大優(yōu)惠，一定會吸引更多的人和企業(yè)到海南生活、創(chuàng)業(yè)。啟動過程或許比較慢，但未來還是值得期待的。即便只把宏偉藍圖實現(xiàn)一半，都是非常好的。

海南樓市，最看好從?？凇⑽牟?、瓊海、萬寧、陵水到三亞的東部岸線，這邊沒有核電站、大石化、散裝港，污染會小很多。

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