地價(jià)高，房子就一定能賣的貴么？從成本角度去看，是的，但現(xiàn)實(shí)往往是另外一回事。

這不，又一個(gè)地王折戟沉沙了。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)報(bào)道，廈門島外隱形地王項(xiàng)目——位于海滄區(qū)的海投·白鷺灣，在捂了三年半后，終于在8月初拿到預(yù)售證，并計(jì)劃在本月初入市。

據(jù)廈門克而瑞統(tǒng)計(jì)，白鷺灣的平層預(yù)售單價(jià)區(qū)間為32658-37488元/㎡，整體均價(jià)約34800元/㎡，復(fù)式預(yù)售單價(jià)區(qū)間為336888-39798元/㎡，整體均價(jià)約38000元/㎡。

這是個(gè)什么水平么？

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2020年上半年廈門商品住宅成交均價(jià)39258元/㎡，其中，海滄區(qū)的成交均價(jià)為34079元/㎡。

也就是說，海投·白鷺灣的預(yù)售均價(jià)還沒有上半年廈門新建商品房的成交均價(jià)高，也僅比海滄區(qū)的成交均價(jià)高出11%。

算不上貴。問題是，海投·白鷺灣可是地王項(xiàng)目呀。

2016年底，海投房產(chǎn)以總價(jià)19.83億元競得廈門海滄H2016P02地塊，明面上的成交樓面價(jià)為31476.19元/㎡，溢價(jià)率達(dá)50%。但因地塊要求需無償提供商品住宅11500㎡，該地塊的隱形樓面價(jià)實(shí)際高達(dá)38505元/㎡。

所以，海投·白鷺灣項(xiàng)目也成為海滄乃至整個(gè)島外隱形單價(jià)地王。時(shí)至今日，38505元/㎡的樓面價(jià)都仍然是廈門島外的單價(jià)地王。

三萬八的預(yù)售均價(jià)僅僅是打平了地價(jià)而已，若算上建安、三費(fèi)（捂了三年半，財(cái)務(wù)費(fèi)用是筆不小的支出）等成本，妥妥的虧本買賣、揮淚割肉。

是廈門當(dāng)下的樓市行情不好么？其實(shí)，2020年上半年廈門的樓市表現(xiàn)并不差。

今年上半年廈門商品住宅成交82.26萬㎡，同比上漲15.2%，成交均價(jià)39258元/㎡，同比上漲13.4%?？紤]到上年疫情對(duì)樓市的沖擊，樓市量、價(jià)還均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長，已經(jīng)很不錯(cuò)了。

是限價(jià)的原因么？也不盡然。

當(dāng)初官方對(duì)該地塊設(shè)置的特別條件，是當(dāng)拍賣競價(jià)溢價(jià)率超過50%（含）時(shí)，H2016P02地塊所建商品房屋須經(jīng)過竣工驗(yàn)收備案并取得商品房現(xiàn)售備案證明后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售，廈門市不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)該地塊所建商品房屋將不再發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。

也就是說，海投·白鷺灣需要現(xiàn)房銷售。退一步來說，即便有限價(jià)，官方也不會(huì)強(qiáng)制開發(fā)商以地價(jià)的價(jià)格銷售，尤其是海投地產(chǎn)還是當(dāng)?shù)貒蟆?/p>

那么，為什么海投要割肉呢？我們不妨從市場和項(xiàng)目自身找些原因。

一是，廈門上半年的市場表現(xiàn)并不能掩蓋廈門樓市盤子萎縮及結(jié)構(gòu)性行情的現(xiàn)實(shí)。

進(jìn)入新常態(tài)后，廈門房價(jià)雖然仍在一路走高，但市場盤子已經(jīng)沒有當(dāng)年的能量了。由下圖可見，17/18年成交量嚴(yán)重萎縮，19年及今年上半年，雖有所復(fù)蘇，但與13/14/15年相比，仍相去甚遠(yuǎn)。

今年上半年，雖然供應(yīng)收縮，成交保持穩(wěn)定，但整體去化壓力并不?。?2.9個(gè)月，正常值為8-10個(gè)月）。反映在結(jié)構(gòu)上，就更嚴(yán)重了。

所以，從庫存上看，廈門樓市的壓力并不輕，但于開發(fā)商而言，只要能夠穩(wěn)住避免踩踏式降價(jià)，跟著市場走，還是能夠保持價(jià)格穩(wěn)中有升的。

但只要廈門不放開限購等調(diào)控，市場的成交量是很難大幅反彈的，沒有量，房價(jià)的普遍性大漲也是不切現(xiàn)實(shí)的。

其次，該項(xiàng)目并無特別的豪宅基因。

首先，雖然項(xiàng)目自稱“灣”但是并無獨(dú)特的海景資源；其次，項(xiàng)目體量并不大，計(jì)容建筑面積約6.4萬方，但容積率并不低2.5，所以在產(chǎn)品規(guī)劃上，也很難有大的發(fā)揮；再次，項(xiàng)目又算不上廈門的明星級(jí)學(xué)區(qū)房。

雖然附近有海滄區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)和海滄中學(xué)，及地鐵2、4、6號(hào)線途經(jīng)，但這些很難撐起項(xiàng)目地王的桂冠。

那么，為什么當(dāng)時(shí)海投要溢價(jià)50%，哪怕現(xiàn)房銷售也要拍下地王呢？

最有可能的是，中了“贏家的詛咒”，這一概念由諾獎(jiǎng)得主理查德·塞勒提出，指招標(biāo)時(shí)候，最后中標(biāo)的標(biāo)王有可能是損失最多的，原因是贏家過于樂觀、自負(fù)，誤判市場走勢(shì)。

以當(dāng)下眼光看海投·白鷺灣，50%溢價(jià)拿地王似乎并不明智。但若站在16年廈門樓市的那個(gè)環(huán)境下，這個(gè)地王似乎并無不妥。

2016年正是廈門樓市狂奔的時(shí)代。

胡潤全球房價(jià)指數(shù)顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價(jià)漲幅45.5%，2017年年度房價(jià)漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領(lǐng)漲王”。

在這種狂熱的氛圍下，房企是很難置身事外，做個(gè)冷靜的旁觀者的。出于戰(zhàn)略布局的考量及強(qiáng)烈的補(bǔ)倉意愿，房企拿地時(shí)往往也會(huì)頭腦發(fā)熱，有些不計(jì)成本。

而在原有市場周期和“越調(diào)越漲”邏輯下，房企即便拍出地王，也基本都能在下波大行情中解套。但熟料，此輪調(diào)控遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了從業(yè)者當(dāng)時(shí)的預(yù)期，如今樓市正在進(jìn)入再也回不到從前的“新常態(tài)”。

沒了“大風(fēng)起兮”，地王自然也就難再“飛揚(yáng)”。

于是乎，看清形勢(shì)的房企們，也就不再抱有幻想、擲子認(rèn)輸。

事實(shí)上，廈門樓市含淚割肉的地王，不止海投·白鷺灣一家，還有融僑。

就在海投拍出該隱形地王之前3個(gè)月，融僑地產(chǎn)也在廈門拿了一個(gè)地王，以總價(jià)42.18億元奪得廈門翔安區(qū)一地塊，樓面價(jià)38345元/㎡，溢價(jià)率140%，成為當(dāng)時(shí)廈門的單價(jià)地王。

不過，該項(xiàng)目在2019年3月開盤，銷售均價(jià)為37500元/㎡，也是貼著樓面價(jià)賠本賣。

海投、融僑的在廈門地王項(xiàng)目上的折戟沉沙，也給廣大個(gè)人購房者深深上了一課，即便一個(gè)城市的基本面再好，買房也莫要一股腦兒的all in。在下手之前，最好摸著胸口認(rèn)真地問下自己，能接受的投資鎖定期有多長，5年、10年、還是20年？

如果重長線、賺慢錢，包括廈門在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁兒、或地位特殊的一二線城市，仍然值得重倉；

若想追高、賺快錢，且大上杠桿，不管什么級(jí)別的城市，都可能會(huì)讓你斬倉割肉，就像海投、融僑一樣。

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