地價高，房子就一定能賣的貴么？從成本角度去看，是的，但現實往往是另外一回事。

這不，又一個地王折戟沉沙了。

據每日經濟新聞(博客,微博)報道，廈門島外隱形地王項目——位于海滄區(qū)的海投·白鷺灣，在捂了三年半后，終于在8月初拿到預售證，并計劃在本月初入市。

據廈門克而瑞統(tǒng)計，白鷺灣的平層預售單價區(qū)間為32658-37488元/㎡，整體均價約34800元/㎡，復式預售單價區(qū)間為336888-39798元/㎡，整體均價約38000元/㎡。

這是個什么水平么？

另據克而瑞統(tǒng)計，2020年上半年廈門商品住宅成交均價39258元/㎡，其中，海滄區(qū)的成交均價為34079元/㎡。

也就是說，海投·白鷺灣的預售均價還沒有上半年廈門新建商品房的成交均價高，也僅比海滄區(qū)的成交均價高出11%。

算不上貴。問題是，海投·白鷺灣可是地王項目呀。

2016年底，海投房產以總價19.83億元競得廈門海滄H2016P02地塊，明面上的成交樓面價為31476.19元/㎡，溢價率達50%。但因地塊要求需無償提供商品住宅11500㎡，該地塊的隱形樓面價實際高達38505元/㎡。

所以，海投·白鷺灣項目也成為海滄乃至整個島外隱形單價地王。時至今日，38505元/㎡的樓面價都仍然是廈門島外的單價地王。

三萬八的預售均價僅僅是打平了地價而已，若算上建安、三費（捂了三年半，財務費用是筆不小的支出）等成本，妥妥的虧本買賣、揮淚割肉。

是廈門當下的樓市行情不好么？其實，2020年上半年廈門的樓市表現并不差。

今年上半年廈門商品住宅成交82.26萬㎡，同比上漲15.2%，成交均價39258元/㎡，同比上漲13.4%。考慮到上年疫情對樓市的沖擊，樓市量、價還均實現兩位數的增長，已經很不錯了。

是限價的原因么？也不盡然。

當初官方對該地塊設置的特別條件，是當拍賣競價溢價率超過50%（含）時，H2016P02地塊所建商品房屋須經過竣工驗收備案并取得商品房現售備案證明后才能以現售形式對外銷售，廈門市不動產登記中心對該地塊所建商品房屋將不再發(fā)放《商品房預售許可證》。

也就是說，海投·白鷺灣需要現房銷售。退一步來說，即便有限價，官方也不會強制開發(fā)商以地價的價格銷售，尤其是海投地產還是當地國企。

那么，為什么海投要割肉呢？我們不妨從市場和項目自身找些原因。

一是，廈門上半年的市場表現并不能掩蓋廈門樓市盤子萎縮及結構性行情的現實。

進入新常態(tài)后，廈門房價雖然仍在一路走高，但市場盤子已經沒有當年的能量了。由下圖可見，17/18年成交量嚴重萎縮，19年及今年上半年，雖有所復蘇，但與13/14/15年相比，仍相去甚遠。

今年上半年，雖然供應收縮，成交保持穩(wěn)定，但整體去化壓力并不小（22.9個月，正常值為8-10個月）。反映在結構上，就更嚴重了。

所以，從庫存上看，廈門樓市的壓力并不輕，但于開發(fā)商而言，只要能夠穩(wěn)住避免踩踏式降價，跟著市場走，還是能夠保持價格穩(wěn)中有升的。

但只要廈門不放開限購等調控，市場的成交量是很難大幅反彈的，沒有量，房價的普遍性大漲也是不切現實的。

其次，該項目并無特別的豪宅基因。

首先，雖然項目自稱“灣”但是并無獨特的海景資源；其次，項目體量并不大，計容建筑面積約6.4萬方，但容積率并不低2.5，所以在產品規(guī)劃上，也很難有大的發(fā)揮；再次，項目又算不上廈門的明星級學區(qū)房。

雖然附近有海滄區(qū)第二實驗小學和海滄中學，及地鐵2、4、6號線途經，但這些很難撐起項目地王的桂冠。

那么，為什么當時海投要溢價50%，哪怕現房銷售也要拍下地王呢？

最有可能的是，中了“贏家的詛咒”，這一概念由諾獎得主理查德·塞勒提出，指招標時候，最后中標的標王有可能是損失最多的，原因是贏家過于樂觀、自負，誤判市場走勢。

以當下眼光看海投·白鷺灣，50%溢價拿地王似乎并不明智。但若站在16年廈門樓市的那個環(huán)境下，這個地王似乎并無不妥。

2016年正是廈門樓市狂奔的時代。

胡潤全球房價指數顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領漲王”。

在這種狂熱的氛圍下，房企是很難置身事外，做個冷靜的旁觀者的。出于戰(zhàn)略布局的考量及強烈的補倉意愿，房企拿地時往往也會頭腦發(fā)熱，有些不計成本。

而在原有市場周期和“越調越漲”邏輯下，房企即便拍出地王，也基本都能在下波大行情中解套。但熟料，此輪調控遠遠超出了從業(yè)者當時的預期，如今樓市正在進入再也回不到從前的“新常態(tài)”。

沒了“大風起兮”，地王自然也就難再“飛揚”。

于是乎，看清形勢的房企們，也就不再抱有幻想、擲子認輸。

事實上，廈門樓市含淚割肉的地王，不止海投·白鷺灣一家，還有融僑。

就在海投拍出該隱形地王之前3個月，融僑地產也在廈門拿了一個地王，以總價42.18億元奪得廈門翔安區(qū)一地塊，樓面價38345元/㎡，溢價率140%，成為當時廈門的單價地王。

不過，該項目在2019年3月開盤，銷售均價為37500元/㎡，也是貼著樓面價賠本賣。

海投、融僑的在廈門地王項目上的折戟沉沙，也給廣大個人購房者深深上了一課，即便一個城市的基本面再好，買房也莫要一股腦兒的all in。在下手之前，最好摸著胸口認真地問下自己，能接受的投資鎖定期有多長，5年、10年、還是20年？

如果重長線、賺慢錢，包括廈門在內的經濟基本面強勁兒、或地位特殊的一二線城市，仍然值得重倉；

若想追高、賺快錢，且大上杠桿，不管什么級別的城市，都可能會讓你斬倉割肉，就像海投、融僑一樣。

相關知識

折戟沉沙！昔日地王，今日割肉？
聚焦發(fā)展,共贏未來——伊方布業(yè)董事長王紹昔專訪
鄭州國慶樓市：降價“動真格的”，開發(fā)商、房主割肉求生
上海地王的輪盤賭
今日頭條關聯(lián)公司經營范圍新增房地產經紀
到了最后4個月,各個房企可能要“割肉”賣房了
愛彼迎推出早鳥預售活動，“預約”你的春日出行
青島樓市"起風了" 割肉回款的戲唱到何時?
央視315第二彈！漢堡王用過期面包做漢堡
通車!王城大道快速路九都路立交實現全互通