作者 | 劉瑩

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

8月17日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司（03377.HK）（簡(jiǎn)稱(chēng)：遠(yuǎn)洋集團(tuán)）發(fā)布的2020年中期業(yè)績(jī)顯示，今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入193.7億元，同比上升18%；毛利潤(rùn)44.7億元，同比上升33%；毛利率23%，同比升3個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)11.2億元，同比上升6%。

核心盈利能力提升

成本管控成效初顯

具體到各項(xiàng)業(yè)務(wù)而言，其中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入為161.07億元，在集團(tuán)總營(yíng)收中的占比達(dá)83%，貢獻(xiàn)最大；其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入為22.56億元，收入貢獻(xiàn)緊隨其后；物業(yè)投資、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)的收入分別為2.70億元和7.41億元。

北方區(qū)域依然是遠(yuǎn)洋集團(tuán)最主要的業(yè)績(jī)來(lái)源，銷(xiāo)售占比約50%。其中，北京地區(qū)的銷(xiāo)售額為119.85億元，環(huán)渤海地區(qū)的銷(xiāo)售額為85.13億元，華東地區(qū)的銷(xiāo)售額為96.35億元，華南地區(qū)銷(xiāo)售額為54.29億元，華中地區(qū)的銷(xiāo)售額為21.59億元，華西地區(qū)的銷(xiāo)售額為29.91億元。

在產(chǎn)品方面，遠(yuǎn)洋則以快周轉(zhuǎn)的適銷(xiāo)產(chǎn)品為主，住宅類(lèi)產(chǎn)品的占比為89%。談及下半年的銷(xiāo)售情況，遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，集團(tuán)下半年的可售資源預(yù)計(jì)為1300億元，占全年總可售資源的65%，可售資源充足。

盡管疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一定的沖擊，但遠(yuǎn)洋集團(tuán)憑借在線銷(xiāo)售，積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，依然保持了高質(zhì)量的發(fā)展。報(bào)告期內(nèi)，公司的協(xié)議銷(xiāo)售額達(dá)418億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)219萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)1.91萬(wàn)元/平米，綜合回款率達(dá)80%，銷(xiāo)售回款金額同比基本持平，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為正。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及盈利能力的提升。與集團(tuán)的精細(xì)化管理和嚴(yán)格的成本管控密切相關(guān)。上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理費(fèi)用占收入的比重為3.9%，銷(xiāo)售費(fèi)用占收入的比重為2.4%，同比分別下降1.3個(gè)百分點(diǎn)及0.4個(gè)百分點(diǎn)。整體效能的提升，為遠(yuǎn)洋的派息提供了重要保障，比如，遠(yuǎn)洋董事局建議派發(fā)的中期股息為每股0.056元，派息率35%，派息率持續(xù)維持較高水平。

一如既往，遠(yuǎn)洋集團(tuán)保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和良好的融資能力，投資級(jí)信用水準(zhǔn)持續(xù)獲得國(guó)際資本市場(chǎng)高度認(rèn)可。其中，遠(yuǎn)洋在境外維持穆迪和惠譽(yù)兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的投資級(jí)展望穩(wěn)定評(píng)級(jí)，境內(nèi)維持中誠(chéng)信國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的AAA評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

更早之前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的ESG（Environmental, Social and Governance，即環(huán)境、社會(huì)和管治）評(píng)級(jí)還被MSCI公司（Morgan Stanley Capital International，即明晟公司）繼2019年提升至BB級(jí)后，再獲提升至BBB級(jí)。作為目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)同行中的最高評(píng)級(jí)水平，該評(píng)級(jí)進(jìn)入了全球地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)前20%的行列。

得益于在資本市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的多次融資行為都較為成功。比如，今年1月，遠(yuǎn)洋曾公開(kāi)發(fā)行了4億美元10年期美元債，票面利率4.75%，在境外市場(chǎng)異常波動(dòng)下再次鎖定超長(zhǎng)年期低成本資金；隨后在4月，遠(yuǎn)洋再次成功發(fā)行PPN人民幣20億元，3年期成本3.35%，作為集團(tuán)首次發(fā)行PPN產(chǎn)品，該筆融資再為遠(yuǎn)洋開(kāi)拓了新的融資渠道。

同樣在4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的一筆3.27億元的應(yīng)收賬款A(yù)BS發(fā)行成功，2年期成本3.00%，創(chuàng)下同期市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的最低利率。今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功將融資成本控制在了5.14%，相比2019年底下降約36個(gè)基點(diǎn)，成本優(yōu)勢(shì)明顯。

根據(jù)財(cái)報(bào)，目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)所擁有的已獲批尚未提用的額度為2274億元，凈借貸比為65%，相比2019年底大幅下降12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近年新低；營(yíng)業(yè)收入對(duì)有息負(fù)債的覆蓋比率為62%，償付壓力持續(xù)保持低位。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，充裕的在手現(xiàn)金和授信額度恰是遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)一步規(guī)模擴(kuò)張的有力支撐。

聚焦主業(yè)精細(xì)化管理

“南移西拓”成效顯現(xiàn)

起家于北京的遠(yuǎn)洋集團(tuán)一直在京津冀區(qū)域深耕，該區(qū)域也為遠(yuǎn)洋帶來(lái)了最大的銷(xiāo)售收入。但在規(guī)模站上1300億后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將目標(biāo)變?yōu)椤熬劢怪鳂I(yè)”，同時(shí)提出了“南移西拓”的策略。其中，“南移”指向長(zhǎng)三角和珠三角兩大區(qū)域，“西拓”則是走入武漢經(jīng)濟(jì)圈和成渝經(jīng)濟(jì)圈。重點(diǎn)關(guān)注熱門(mén)城市群的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，希冀通過(guò)優(yōu)化和平衡土儲(chǔ)布局，謀求新一輪的跨越式發(fā)展。

秉承“聚焦主業(yè)”、“南移西拓”的宗旨，遠(yuǎn)洋集團(tuán)加大了拓儲(chǔ)的力度。今年上半年，其先后在15個(gè)城市累計(jì)獲取18個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別為201.4萬(wàn)平方米及117.1萬(wàn)平方米，這使得遠(yuǎn)洋的總土地面積由2019年末的3724.3萬(wàn)平米上升至3741.8萬(wàn)平方米。

值得一提的是，在這些新增土儲(chǔ)中，來(lái)自“南移西拓”區(qū)域的建面貢獻(xiàn)為72%，且集中于杭州、濟(jì)南、鄭州等遠(yuǎn)洋深耕的一二線城市。事實(shí)上，今年上半年，公司已有62%的開(kāi)發(fā)收入來(lái)自于華東、華南、華中、華西地區(qū)，相比去年同期的47%，大幅提升15個(gè)百分點(diǎn)，區(qū)域均衡布局初顯成效。

截止目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)先后進(jìn)入了51個(gè)城市，其中，二級(jí)開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備3742萬(wàn)平方米，深圳舊改鎖定項(xiàng)目334萬(wàn)平方米，一級(jí)開(kāi)發(fā)706萬(wàn)平方米。談及未來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在中報(bào)中表示，公司將繼續(xù)維持均衡搭配的項(xiàng)目組合，減輕個(gè)別市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)及更有效的使用資源，使集團(tuán)得以專(zhuān)注發(fā)展其未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在如今房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)賽道中，對(duì)規(guī)模的高歌猛進(jìn)不再是唯一，精細(xì)化管理的思路正在被大力提倡，未來(lái)的公司運(yùn)營(yíng)除了注重模式創(chuàng)新以及投資效率之外，更需要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)思維，不僅要向管理要效益，還要向財(cái)務(wù)要安全。

資料顯示，過(guò)往幾年的發(fā)展中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一直在內(nèi)部管理上進(jìn)行變革，比如4+8經(jīng)營(yíng)管理體系，在主打整體發(fā)展優(yōu)化、推進(jìn)內(nèi)部信息化建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、合約、財(cái)務(wù)、人力等方面，以更好的提高整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)思維的影響下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的持有物業(yè)表現(xiàn)出了較高的運(yùn)營(yíng)能力。截至上半年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有物業(yè)已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約179.3萬(wàn)平方米，全口徑租金收入為18.5億元，權(quán)益租金收入為10.8億元，同比增長(zhǎng)6%；全口徑EBITDA利潤(rùn)11.1億元，權(quán)益EBITDA利潤(rùn)6.4億元，同比增長(zhǎng)5%。

盡管寫(xiě)字樓租金收入在疫情的影響下有所下降，但遠(yuǎn)洋核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的出租率仍然保持在較高水平。隨著疫情的陰霾逐漸散去，遠(yuǎn)洋零售物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況自5月起迅速恢復(fù)，其中，成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目五月單月的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)15%，錄得項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)第二高的銷(xiāo)售成績(jī)；杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港半年內(nèi)新開(kāi)店23家，五月單月集中開(kāi)業(yè)12家，新開(kāi)業(yè)面積近1200平米。

截至目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在建的持有物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約180萬(wàn)平方米，其中北京項(xiàng)目面積占比達(dá)70%，以寫(xiě)字樓和零售物業(yè)為主。遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，不少在建項(xiàng)目將于2020年至2025年陸續(xù)投入營(yíng)運(yùn)，集團(tuán)租金收入也將隨之穩(wěn)定增長(zhǎng)。

下半年，公司將在將繼續(xù)遵循高質(zhì)量、穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展理念, 持續(xù)精細(xì)化管理。在確保財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下，堅(jiān)持城市深耕、加快周轉(zhuǎn)等策略，保持開(kāi)發(fā)主業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)推動(dòng)新業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為股東和客戶創(chuàng)造更大價(jià)值，遠(yuǎn)洋方面表示。

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