房企融資難寬松監(jiān)管要求銀行放貸“只減不增”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-15 11:29

本報(bào)記者郝亞娟張榮旺上海報(bào)道

近日來(lái)，“央行出臺(tái)‘345’規(guī)則，旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)?！钡南⒁饦I(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪多位銀行人士，均表示未收到此文件。一位資深銀行人士表示：“這個(gè)文件去年就‘傳’過(guò)一遍?！?/p>

不過(guò)，記者采訪了解到，“控制房企有息負(fù)債規(guī)?！币殉蔀殂y行開(kāi)展涉房業(yè)務(wù)的“潛規(guī)則”。中部某城商行金融市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人坦言：“收到了監(jiān)管指導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模只減不增?！?/p>

不只銀行收緊了涉房貸，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資也面臨收緊。有消息稱，地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場(chǎng)按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債。

興業(yè)研究認(rèn)為，此次收緊地產(chǎn)債融資將給最近較熱的土地市場(chǎng)和債券融資市場(chǎng)降溫，通過(guò)只允許償還不超過(guò)對(duì)應(yīng)存量債務(wù)融資工具85%的方式壓降房企杠桿水平，在對(duì)房企主要的表外融資方式信托融資嚴(yán)管控后，進(jìn)一步對(duì)房企表內(nèi)債券融資進(jìn)行管控，貫徹今年5月22日的兩會(huì)報(bào)告中提出的“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

銀行“涉房貸”從嚴(yán)

記者獲得的一張截圖顯示，央行已出臺(tái)“345”規(guī)則，旨在控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模。具體規(guī)則為設(shè)置“三道紅線”：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

具體內(nèi)容為，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅-橙-黃-綠”四檔，以有息負(fù)債規(guī)模作為融資管理的操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降一檔，上限增加5%。

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

對(duì)于近一年拿地銷(xiāo)售比超過(guò)40%或過(guò)去三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購(gòu)地資金來(lái)源情況說(shuō)明和后續(xù)購(gòu)地繳款資金安排，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對(duì)其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。

這一消息引起金融圈和地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士，均表示未收到這一文件。不過(guò)，已有房地產(chǎn)企業(yè)提前按照“345”規(guī)則提到的要求內(nèi)控。

“345”規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率、現(xiàn)金流提出較高要求。某央企地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人表示：“我們?cè)缇烷_(kāi)始內(nèi)控這些事兒了?！?/p>

值得注意的是，盡管未收到上述“345”規(guī)則的文件要求，銀行對(duì)房企融資政策也一直沒(méi)有放松。

某股份行人士表示，今年對(duì)地產(chǎn)融資一直收緊，對(duì)房企銷(xiāo)售排名、項(xiàng)目區(qū)域都限制很?chē)?yán)。

上述受訪中部某城商行金融市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人告訴記者，該行收到了監(jiān)管指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模“只減不增”。

華東上市農(nóng)商行投行部高管表示：“受監(jiān)管要求限制，農(nóng)商行投資業(yè)務(wù)禁止涉房。目前我行只有一些按揭貸款和表內(nèi)開(kāi)發(fā)貸款可以做。但是根據(jù)監(jiān)管要求，此類(lèi)貸款余額不能超過(guò)所有貸款余額的4%?！?/p>

與此同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)也在嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市風(fēng)險(xiǎn)。記者梳理銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的罰單發(fā)現(xiàn)，個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、違規(guī)發(fā)放開(kāi)房貸、同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金、同業(yè)投資資金違規(guī)用于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)等都是“違規(guī)高發(fā)區(qū)”。

銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)的2020年年中工作會(huì)要求，堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴(kuò)張粗放經(jīng)營(yíng)卷土重來(lái)。

房企融資面臨較大壓力

除銀行信貸外，房地產(chǎn)企業(yè)的信用債等融資渠道也有所收緊。

針對(duì)媒體報(bào)道提到的“地產(chǎn)債不能按照全額度發(fā)新還舊，銀行間市場(chǎng)按照擬還舊債的85%規(guī)模發(fā)新債”這一消息，記者從一位地產(chǎn)融資人士處得到印證。該人士告訴記者：“現(xiàn)在是一刀切8.5折借新還舊，意思就是交易所和協(xié)會(huì)都由此前100%借新還舊變成了私募債按照一年期到期的8.5折給批文，公募債按照兩年期到期的8.5折給批文。指導(dǎo)是說(shuō)針對(duì)所有住宅地產(chǎn)，不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)在審批過(guò)程中大概率也會(huì)受到類(lèi)似影響。這個(gè)沒(méi)有具體文件，只是窗口指導(dǎo)?！?/p>

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企境內(nèi)債、美元債、信托到期量超過(guò)1.5萬(wàn)億元，今年下半年房企將進(jìn)入償債高峰期。興業(yè)研究指出，在房地產(chǎn)融資政策進(jìn)一步收緊的情況下，房企之間信用資質(zhì)分化將加劇，房企的項(xiàng)目銷(xiāo)售和回款將變得更加重要，信用分析時(shí)需進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的分析和預(yù)測(cè)。土儲(chǔ)質(zhì)量好、項(xiàng)目去化率高、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理的房企預(yù)計(jì)將獲得更多金融機(jī)構(gòu)和投資者的青睞；而資產(chǎn)質(zhì)量不佳、流動(dòng)性緊張、杠桿率較高的房企預(yù)計(jì)基本面會(huì)進(jìn)一步惡化，尾部房企融資壓力將越來(lái)越大，信用風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步提升。

植信投資研究院高級(jí)研究員馬泓接受記者采訪時(shí)表示，龍頭房企杠桿水平相對(duì)較低，短期償債能力最好。從凈負(fù)債來(lái)看，一季度盡管負(fù)債率水平較2019年有所上升，但總體保持在100%以內(nèi)，長(zhǎng)期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，尤其像萬(wàn)科、招商其凈負(fù)債率都控制在30%～40%，整體負(fù)債率處于較低水平。同時(shí)，龍頭企業(yè)2020年一季度現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比為1.2，保利、萬(wàn)科該指標(biāo)都接近2，顯示出比較強(qiáng)的現(xiàn)金流管控能力。相較之下，中小型房企財(cái)務(wù)能力相對(duì)較弱。2020年一季度現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比，從2019年末的1.3降至0.9，部分企業(yè)甚至低于0.5，短期償債壓力較大。

中國(guó)人民銀行2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，低于各項(xiàng)貸款增速0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上季末下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，增速連續(xù)23個(gè)月回落；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額11.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增速比上季末下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

談及未來(lái)房企融資展望，馬泓向記者分析，短期來(lái)看，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資保持較強(qiáng)的監(jiān)管壓力。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)將更為合理，行業(yè)集中度可能進(jìn)一步上升，部分小型房企將逐步退出市場(chǎng)。規(guī)模相對(duì)較大、資金管控能力更強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，可能將獲得更多金融支持，包括傳統(tǒng)銀行信貸、國(guó)內(nèi)外債券融資和其他渠道多元化的融資方式。而對(duì)于財(cái)務(wù)管理能力相對(duì)較差、運(yùn)作不夠規(guī)范的房企，監(jiān)管部門(mén)可能會(huì)給予更為嚴(yán)格的管控。

（編輯：朱紫云校對(duì)：顏京寧）

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