市區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)管理辦法意見征求公告

來源：智能家居時間：2020-08-14 11:42

【河源搜狐焦點(diǎn)訊】河源市自然資源局關(guān)于公開征求《河源市區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)管理辦法（征求意見稿）》意見的公告

為有效配置土地資源要素，提高工業(yè)用地節(jié)約集約用地水平，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我局代擬起草了《河源市區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)管理辦法（征求意見稿）》。為進(jìn)一步提高自然資源管理決策的科學(xué)性和民主性，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，現(xiàn)將我局?jǐn)M定的就《河源市區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)管理辦法（征求意見稿）》面向社會公眾公開征求意見，具體內(nèi)容可登錄門戶網(wǎng)站（http://www.heyuan.gov.cn/bmjy/hyszrzyj/tzgg/）通知公告欄中查閱。

歡迎社會各界提出寶貴意見，有關(guān)修改意見或建議可通過書面或電子郵件的形式于2020年9月3日前反饋至我局（電子郵箱：gtyongdike@163.com;傳真：0762-3663002）。

附件：河源市區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)管理辦法（征求意見稿）

河源市自然資源局

2020年7月31日

河源市區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)管理辦法

（征求意見稿）

第一章　總則

第一條　為有效配置土地資源要素，提高工業(yè)用地節(jié)約集約用地水平，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第39號）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第61號）等規(guī)定，結(jié)合市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條　河源市區(qū)范圍內(nèi)（包括源城區(qū)、江東新區(qū)、市高新區(qū)）工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)和管理適用本辦法。

第三條　市區(qū)供應(yīng)的工業(yè)用地除按國家規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限出讓外，也可按租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期出讓等方式供應(yīng)。

第二章　工業(yè)用地準(zhǔn)入條件

第四條工業(yè)用地的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求。工業(yè)項(xiàng)目用地是指有明確的產(chǎn)業(yè)方向、固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度和稅收強(qiáng)度要求的工業(yè)用地，不包括土地用途為工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目用地。工業(yè)項(xiàng)目分為重點(diǎn)建設(shè)類、限制建設(shè)類、禁止建設(shè)類、一般建設(shè)類等四類項(xiàng)目。

（一）鼓勵建設(shè)類工業(yè)項(xiàng)目：國家、省、市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，包括《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2019年本）》鼓勵類項(xiàng)目以及《廣東省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄》《關(guān)于進(jìn)一步明確我省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)的通知》（粵發(fā)改產(chǎn)業(yè)函〔2019〕397號）所明確的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄。

（二）限制建設(shè)類工業(yè)項(xiàng)目：《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》中確定的工業(yè)項(xiàng)目以及工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。該類的工業(yè)項(xiàng)目，必須符合目錄規(guī)定條件，方可辦理相關(guān)手續(xù)。

（三）嚴(yán)禁發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目：列入《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；工藝技術(shù)落后、嚴(yán)重浪費(fèi)資源、單位能耗大或達(dá)不到環(huán)境保護(hù)或安全規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。該類的工業(yè)項(xiàng)目禁止辦理供地手續(xù)。

（四）一般建設(shè)類工業(yè)項(xiàng)目是指除鼓勵建設(shè)類、限制建設(shè)類、禁止建設(shè)類以外的工業(yè)項(xiàng)目。國家、省相關(guān)主管部門若對上述標(biāo)準(zhǔn)或目錄進(jìn)行調(diào)整，則按最新公布版本執(zhí)行。

第五條工業(yè)用地的規(guī)劃與建設(shè)要求。

（一）工業(yè)用地的容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，原則上容積率不得低于1.0（含本數(shù)，下同）且需符合《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號，以下稱國土資24號通知）的有關(guān)規(guī)定,國家、省如有新的通知要求，以新要求為準(zhǔn)。

（二）工業(yè)用地（不含倉儲用地）所建行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過總用地面積的7%，計容建筑面積不得超過總計容建筑面積的15%（項(xiàng)目用地面積超過30畝，且行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地需獨(dú)立占地的，兩個指標(biāo)要同時滿足；其他的經(jīng)論證可按計容建筑面積不超過總計容建筑面積的15%控制）。

嚴(yán)禁在工業(yè)用地范圍內(nèi)建設(shè)成套住宅、培訓(xùn)中心、專家樓、賓館、酒店和招待所等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)項(xiàng)目的配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)與工業(yè)廠房同步設(shè)計、同步報批、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，并且不得單獨(dú)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

（三）用地面積100畝以下（不含本數(shù)）的工業(yè)用地，應(yīng)于自交地之日起半年內(nèi)動工建設(shè)、自交地之日起二年內(nèi)建成并申請竣工驗(yàn)收；用地面積100畝以上的工業(yè)用地，應(yīng)于自交地之日起一年內(nèi)動工建設(shè)、自交地之日起三年內(nèi)建成并申請竣工驗(yàn)收。

（四）對擬用地面積超過200畝的工業(yè)項(xiàng)目實(shí)行一次規(guī)劃分期限額供地，且首期供地規(guī)模原則上不超過100畝。項(xiàng)目首期用地按期通過竣工驗(yàn)收或達(dá)到約定產(chǎn)出的，經(jīng)區(qū)政府（管委會）同意后辦理下一期供地手續(xù)。

因工業(yè)生產(chǎn)需要確需一次性用地超過200畝的，由屬地區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展和改革、自然資源、經(jīng)濟(jì)和信息化等相關(guān)管理部門對工業(yè)項(xiàng)目平面布置初步方案進(jìn)行論證集體決策后確定。

第六條工業(yè)項(xiàng)目投入及產(chǎn)出要求。

（一）新供工業(yè)項(xiàng)目用地或拆除重建類工業(yè)項(xiàng)目自交地之日或批準(zhǔn)拆除之日起至竣工驗(yàn)收之日（以竣工驗(yàn)收備案表中的“竣工驗(yàn)收時間”為準(zhǔn)）內(nèi)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度原則上國家級開發(fā)區(qū)投資強(qiáng)度不低于400萬元/畝，省級開發(fā)區(qū)投資強(qiáng)度不低于300萬元/畝。

對于稅收特別高的輕資產(chǎn)項(xiàng)目（年畝均稅收不低于40萬元/畝），可適當(dāng)放寬固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度要求，但任何項(xiàng)目都不得低于國土資24號通知中規(guī)定的投資強(qiáng)度。

（二）工業(yè)項(xiàng)目年畝均稅收（以應(yīng)繳稅金為標(biāo)準(zhǔn)核算）作為項(xiàng)目引入的重要指標(biāo)。其中進(jìn)入國家級開發(fā)區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目，在正式投產(chǎn)后的第一年、第二年、第三年及以后年度，年畝均稅收應(yīng)分別不低于10萬元/畝、15萬元/畝、20萬元/畝；進(jìn)入省級開發(fā)區(qū)園區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目，在正式投產(chǎn)后的第一年、第二年、第三年及以后年度，年畝均稅收應(yīng)分別不低于10萬元/畝、12萬元/畝、15萬元/畝。

（三）國家級開發(fā)區(qū)總投資在5000萬元以下或用地面積低于10畝的工業(yè)項(xiàng)目、省級及省級以下開發(fā)區(qū)（園區(qū)）總投資在3000萬元以下或用地面積低于5畝的工業(yè)項(xiàng)目，以及達(dá)不到年畝均稅收要求或投資強(qiáng)度要求的工業(yè)項(xiàng)目，原則上其生產(chǎn)、經(jīng)營場地通過購買或租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的方式解決。

第七條工業(yè)用地的屬地園區(qū)管委會或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)在簽訂土地出讓合同之前與開發(fā)主體簽署《用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議書》，并將監(jiān)管協(xié)議書內(nèi)容納入國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃或出讓合同?！队玫赝顿Y開發(fā)監(jiān)管協(xié)議書》中應(yīng)約定對工業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)要求，具體包括：產(chǎn)業(yè)方向、動工和竣工時限、固定資產(chǎn)投資額、納稅額、環(huán)保、安監(jiān)、用能狀況及能耗水平等。

《用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議書》應(yīng)明確約定在規(guī)定時限內(nèi)若存在建設(shè)指標(biāo)，固定資產(chǎn)投資額、納稅額、用能狀況及能耗水平等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)未達(dá)到約定要求的，應(yīng)有相應(yīng)條款約定整改措施及違約罰則。

第三章　使用年限及地價款

第八條出讓年限不得超過法定最高出讓年限50年，彈性出讓年限為10至20年。租賃年限為5至20年。先租后讓的租賃年限為5年，租賃和出讓年限總和不得超過法定最高出讓年限50年。工業(yè)用地使用年限屆滿前3個月內(nèi)，原土地使用人可提出續(xù)期使用申請，續(xù)期期限不得超過20年。

第九條土地供應(yīng)價格水平。各屬地自然資源管理部門應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評估機(jī)構(gòu)對出讓（出租）的工業(yè)用地進(jìn)行出讓價格（租金價格）評估。國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與出讓地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。土地租金在租賃期間不作調(diào)整。各區(qū)人民政府（管委會）應(yīng)依據(jù)土地評估結(jié)果，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場情況，集體決策確定工業(yè)用地出讓（租金）起始價標(biāo)準(zhǔn)。

第十條　對符合廣東省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約（容積率和建筑系數(shù)超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%、投資強(qiáng)度增加10%以上）的，土地出讓（出租）底價可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的70%折算執(zhí)行。對屬于限制建設(shè)類工業(yè)項(xiàng)目出讓起始價，不得低于相同地段工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。

第十一條　申請出讓（出租）續(xù)期的，土地價款應(yīng)當(dāng)按照申請辦理續(xù)期使用手續(xù)時點(diǎn)按照第十條的規(guī)定重新組織評估確定。

第十二條最高年期出讓的工業(yè)用地可申請分期繳納土地出讓價款，全部土地出讓價款繳納期限最長不超過1年，其中首付款在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納完畢，繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。分期繳款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價款時，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價款當(dāng)日中國人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。鼓勵類重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議通過的，可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。

第十三條先租后讓供應(yīng)的工業(yè)用地競買保證金按土地出讓起始價的20%一次性收取，競買保證金在土地成交后轉(zhuǎn)為租賃期租金；彈性年限出讓、最高年期供應(yīng)、租讓結(jié)合供應(yīng)的工業(yè)用地競買保證金可按不低于土地出讓起始價20%，不高于土地出讓起始價50%收取，競買保證金在土地成交后轉(zhuǎn)為地價款。

第四章土地交易程序

第十四條　工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)須符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、國土空間規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)計劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時序相銜接。

第十五條　工業(yè)用地使用權(quán)執(zhí)行“凈地”供應(yīng)規(guī)定，擬供應(yīng)的土地必須是未設(shè)置除土地所有權(quán)以外的其他產(chǎn)權(quán)，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛，地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確，具備施工設(shè)備與人員進(jìn)場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發(fā)所必需的基本條件。

第十六條　屬地人民政府（管委會）組織相關(guān)單位對產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展區(qū)域評估事項(xiàng)，重點(diǎn)開展壓覆重要礦產(chǎn)資源、地質(zhì)災(zāi)害危險性、地震安全性、氣候可行性、洪水影響、水資源論證、水土保持、文物考古調(diào)查勘探、雷電災(zāi)害等事項(xiàng)的評估工作。在土地出讓前，依據(jù)土地資源現(xiàn)狀調(diào)查、區(qū)域評估和控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，形成出讓地塊的“土地資源和技術(shù)控制指標(biāo)清單”，在交地確認(rèn)時交付給受讓單位使用。

第十七條　工業(yè)用地使用權(quán)采取租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期出讓、最高年期出讓方式參照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式，采用網(wǎng)上公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易。

先租后讓方式供應(yīng)土地租賃期滿后，達(dá)成合同約定條件的按協(xié)議方式辦理后續(xù)出讓手續(xù)。第十八條工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)由屬地人民政府（管委會）組織轄區(qū)內(nèi)園區(qū)管委會、自然資源、生態(tài)環(huán)境等部門擬定供地方案。

方案經(jīng)屬地人民政府（管委會）集體審議后，由市自然資源局復(fù)核后報市人民政府（經(jīng)依法委托后，方案復(fù)核等工作由屬地人民政府（管委會）按照委托協(xié)議約定辦理）。方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后由屬地人民政府（管委會）委托市公共資源交易中心進(jìn)行交易。交易完成后，受讓人（承租人）應(yīng)按規(guī)定辦理成交確認(rèn)、土地出讓合同等手續(xù)。

第十九條　工業(yè)用地最高年期出讓或彈性年期出讓的受讓人在付清土地出讓價款后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。工業(yè)用地在土地租賃期間不予辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，承租人在付清土地租金后，由市自然資源局出具交地確認(rèn)書作為土地使用證明材料。承租人憑交地確認(rèn)書向自然資源、住建、消防等部門申請辦理規(guī)劃報建、施工許可、消防驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收備案等相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)。先租后讓在租賃期滿后，由轄區(qū)園區(qū)管委會組織核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)達(dá)成公告約定條件的，按協(xié)議出讓方式簽訂土地出讓合同和辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第五章供后監(jiān)管

第二十條本辦法公布實(shí)施后，工業(yè)用地的供應(yīng)合同須約定以下內(nèi)容：

（一）工業(yè)用地在土地出讓（租賃）期內(nèi)申請調(diào)整為商業(yè)、辦公、商品住宅、旅游等非工業(yè)用途經(jīng)營性用地的，須由土地出讓（租）人收回土地使用權(quán)，并根據(jù)收回時地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價值和剩余年期（租賃期）國有建設(shè)用地使用權(quán)的評估市場價格給予土地使用者（承租人）補(bǔ)償。

（二）工業(yè)用地供應(yīng)后的開工時間、竣工時間及投產(chǎn)年限、達(dá)產(chǎn)年限、達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)值、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓具體要求和評價未達(dá)標(biāo)的整改時限及處理措施。對需執(zhí)行地價優(yōu)惠政策的項(xiàng)目，需約定在項(xiàng)目竣工時間內(nèi)未達(dá)到享受優(yōu)惠地價條件的整改措施，包括：限期整改，限期無法通過整改驗(yàn)收的采取繳納違約金（補(bǔ)繳優(yōu)惠地價差部分）或按不高于原土地成交價收回土地使用權(quán)等方式處置。

第二十一條工業(yè)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或?qū)ζ浣ㄖ镞M(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)符合供應(yīng)合同和用地投資開發(fā)監(jiān)管協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓要求。以先租后讓或租賃方式供應(yīng)的工業(yè)用地，未取得出讓（出租）方同意的，其土地及其地上建筑物不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（租）。

第二十二條受讓人在競得土地后確不能開發(fā)建設(shè)的，經(jīng)與屬地園區(qū)管委會或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)商，可申請解除出讓合同并退還土地。涉及土地閑置的，應(yīng)先按規(guī)定進(jìn)行土地閑置處置。

第二十三條　屬地園區(qū)管委會或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)加強(qiáng)對工業(yè)項(xiàng)目的日常巡查，按照合同約定條款對開發(fā)主體和入駐企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)管。

第二十四條　鼓勵存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地節(jié)約集約利用水平。

（一）在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)生產(chǎn)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓價款。

（二）傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進(jìn)行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期支持政策以5年為限，5年期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理相關(guān)用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型及市場價，以協(xié)議方式辦理。

（三）在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，現(xiàn)有制造業(yè)企業(yè)通過提高工業(yè)用地容積率、調(diào)整用地結(jié)構(gòu)增加服務(wù)型制造業(yè)務(wù)設(shè)施和經(jīng)營場所，其建筑面積比例不超過原總建筑面積15%的，可繼續(xù)按原用途使用土地，但不得分割轉(zhuǎn)讓。

第二十五條對本辦法出臺前，以低于工業(yè)用地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)取得的工業(yè)用地，土地出讓合同或協(xié)議書等對轉(zhuǎn)讓有約定的按照約定辦理，沒有約定的其轉(zhuǎn)讓按如下方式處理：

（一）土地受讓人已按合同約定進(jìn)行廠房建設(shè)，且轉(zhuǎn)讓后主體資格符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)準(zhǔn)入資格條件的，可直接辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，無須補(bǔ)繳地價差。

（二）土地受讓人未按合同約定進(jìn)行廠房建設(shè)或轉(zhuǎn)讓后主體資格不符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)享受優(yōu)惠地價資格條件的（包括“三舊”改造），則需按用地行為發(fā)生時最低工業(yè)用地價格標(biāo)準(zhǔn)與原繳交地價款的差額補(bǔ)繳地價款后，方可辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第六章　附則

第二十六條　本辦法自發(fā)布之日起30日后實(shí)施，有效期5年。在施行過程中與新出臺的法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級部門政策不一致的，以法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級部門政策規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十七條各縣工業(yè)用地供應(yīng)工作可參照本辦法，制定具體的操作規(guī)定執(zhí)行。

第二十八條本辦法由市自然資源局會同市工業(yè)和信息化局解釋。

（來源：河源市自然資源局）