京城包租公，15年房產(chǎn)買家。你相見恨晚的買房導(dǎo)師，已為5000人提供優(yōu)化買房解決方案。包租公不像其他自媒體，話只說一半讓你云里霧里！包租公用實戰(zhàn)經(jīng)驗給你有用的建議指導(dǎo)。

關(guān)注“京城包租公” 微信公眾號，進入同名知識星球進行提問，有問必答，后臺精選問答如下：

01

提問：包租公你好！目前看到北京中介在售的二手房有10萬多套，有一批人在今年開始，認(rèn)為北京樓市還得大跌，并且持續(xù)好幾年都這樣。雖然現(xiàn)在開一次會，ZC定一次調(diào)，大約可以管半年，但從2017年至今，定調(diào)的次數(shù)太多了，不斷強調(diào)防住不抄。之前樓市周期變換快，調(diào)控一次后，一年左右就會開放，而這次已經(jīng)持續(xù)了近四年。您怎么看？

回答：現(xiàn)在很多人開始看空，部分人甚至是深度看空，究其原因主要在于，很多人看不到ZC轉(zhuǎn)向的希望。那樓市是不是真的不行了？我看不是。北京樓市一直比深圳新策嚴(yán)格，能有目前的表現(xiàn)，其實已經(jīng)說明很堅挺了。2018的紅五月、2019的紅三月、2020的紅五月，已經(jīng)說明了京樓的巨大能級?，F(xiàn)在就是按需上漲，但不是你我的需，而是咳咳…待到樓市有用時，京樓的魅力會發(fā)揮出來。明年的樓市，一定會比今年好，會有報復(fù)性增長。（另有完整版）

02

提問：博學(xué)的包租公，您好，請教個小白的問題，簽了購房協(xié)議，現(xiàn)在想退了，定金怎么退？定金已轉(zhuǎn)給房東，20W定金還能要回么？謝謝！

回答：在二手房交易過程中，如果已經(jīng)網(wǎng)簽，很難要求退定金。如果只是在中介簽署了定金合同，那可以和賣家商量一下，但一般賣家都是不退的，而且你屬于違約還要賠付中介費，最多2.7個點。

賣家收了定金，就不能再和其他買家簽購房合同。如果他一房多賣，則需要雙倍返還你的定金?？扇绻悴毁I了，定金也就很難退回了。先看看合同上的違約條款，接下來就要和賣家好好溝通。有時能幫別人解決問題，才能更好的解決自己的問題。

03

提問：尊敬的包租公，我在沈陽，兩個兒子，沒有貸款，住在于洪區(qū)碧桂園，在鐵西紡織城有一個門店，竟然物業(yè)費比租金還貴，掛了好久賣不掉。還有一套房在河北涿州的翡翠華府，花了90多萬還沒交房。孩子都在沈陽，老大馬上初中，學(xué)區(qū)房是來不及，而老二三歲，有必要給他買學(xué)區(qū)房嗎？在沈陽是買學(xué)區(qū)房還是去沈北投資？哪個學(xué)區(qū)房性價比高？沈北哪個盤現(xiàn)在入合適。涿州的房子離京港澳高速口不遠(yuǎn)，去北京很方便，是否值得留著？手里現(xiàn)金不多，還剩20萬左右?？粗蜿柗孔訚q得這么厲害，而自己又不能利用這個好形勢。但看過你的文章，感覺自己還是有一點希望的。還請指點一二！

回答：買學(xué)區(qū)主要是使用房票，而且目前有些沈陽的強勢學(xué)區(qū)并不貴，可以為小兒子準(zhǔn)備著。商業(yè)類的物業(yè)一般建議出手，到手的資金再繼續(xù)去投資住宅。涿州雖然距離北京近，但是城市能級不夠，不受重視，資本外流嚴(yán)重。涿州本身經(jīng)濟活力不足，外來人口又多為居住需求為主，除了房子和基本生活，其他消費需求很少。涿州這樣的城市，就是等著全國普漲，然后曇花一現(xiàn)后，繼續(xù)不溫不火。如果實在賣不出去，可以考慮DYD。

04

提問：你好，包租公！我們一家三口，還有二胎打算，北京籍，已購3套房：1、通州北苑經(jīng)貿(mào)國際公寓兩居，97平，目前自住，無貸款，考慮未來給老人用，不打算賣；2、西城牛街盆兒胡同62號院兩居，65平，出租，有貸110w；3、香河世茂香頌四居，175平，暫無房本，有貸200w。總月供1.9W，家庭稅后年收入120W，今年現(xiàn)想用老人票再買一套，總價600w，您有什么推薦？今年是入手的好時期嗎？謝謝！

回答：以你們家的收入水平，買600萬標(biāo)的有些小了。增大標(biāo)的總價，更容易找到具備性價比的房子。而且也免得過幾年后悔。香河的房子下本后，擇機出售，不用留戀。因為有二胎的情況，先應(yīng)該解決改善剛需的問題。西城的房子主要是因為學(xué)區(qū)才貴，所以不用買得很大。新的選籌可以在雙井區(qū)域找找。

05

提問：包租公好，聽說農(nóng)村戶口值錢，我一直沒有遷出去。我在老家有田地和宅基地，是遷出去縣城買房還是繼續(xù)留在村里？

回答：主要看有無拆遷的可能。結(jié)合周邊縣城的發(fā)展規(guī)劃，若近期沒有拆遷可能的農(nóng)村戶口，一律遷出去。人生格局不要太小了，你還有很多的可能。即使戶口留在村里，人也還是可以找辦法出去的。盤算著這些利益，但不能總守著。等來了，估計也不能發(fā)家，等不到就更悲慘了。要記住幸福是奮斗出來的。如何獲得幸福，第一步你先要在前進的路上找機會。

06

提問：包租公您好，我小白不懂房產(chǎn)知識，想問下，投資的話，天津?qū)氎娴木┙蛐鲁呛吞粕讲苠樽再Q(mào)區(qū)，哪個更有前途？謝謝！

回答：寶坻＞曹妃甸。曹妃甸土地放量太大了，人口流入中期內(nèi)飾跟不上，導(dǎo)致房價很難再有起色。寶坻承接了京津的外溢。其中京津新城板塊有鐵路交通優(yōu)勢，新盤集中上市，但整體配套還不夠完善。

07

提問：你好，包租公，請問兩個人剛認(rèn)識，怎么判斷對方是什么階層的，就是有沒有錢？朋友教我最簡單的辦法是問房子幾套，存款多少?？晌矣X得不太好意思開口。而且對方即使說了，也不一定是真的?？创┲虬缫膊豢孔V，對于全身金光閃閃的屌絲男，我們這樣的小姑娘一時也很難分辨。謝謝！

回答：在現(xiàn)實社會中，每一個人都在一定的圈子中生活，種種想法和因為都會被圈子所處的階級打上烙印。這種烙印是很難裝出來的，只能通過蛛絲馬跡分析。如果屌絲租豪車、借名表，出來約你，但思想上的痕跡很難改變的，可以聊聊樓市，聊消費觀，一張嘴就能看出九成。

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