來源：中房網(wǎng)

二季度以來，隨著土地交易市場放開，房企加快土儲，積極拿地，帶動了土地交易市場整體的活躍。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示，上半年，全國100個城市居住用地成交面積為29217萬平方米，同比增長2.6%；全國100個城市居住用地價格為6176元/平方米，同比上漲10.2%；全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元，同比增長13.1%。

整體來看，上半年土地市場交易規(guī)模超過去年同期，地市呈現(xiàn)企穩(wěn)現(xiàn)象，成為房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇的指標(biāo)。另外，在價格方面，上半年地價總體上呈現(xiàn)“漲幅收窄、但依然為兩位數(shù)”的特征。從土地市場實(shí)際情況看，各重點(diǎn)城市搶地情況比較明顯，出現(xiàn)了比較多的高溢價地塊。

對于下半年土地市場走勢，易居研究院預(yù)計，地市回暖依然值得期待，但也要注意一些新風(fēng)險和新情況。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)明確，"穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期"的工作思路不變。對于違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，會成為下半年重點(diǎn)監(jiān)管的內(nèi)容。另一方面，部分城市對賣地收入過于依賴，下半年在固定資產(chǎn)投資企穩(wěn)的大背景下，城市發(fā)展方式會轉(zhuǎn)變，其會對土地交易市場形成一定的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在下半年的購地過程中，需要謹(jǐn)慎看待地價上漲過快的城市，要防范政策出臺所帶來的風(fēng)險。

上半年百城土地市場量價齊升

報告顯示，上半年土地市場出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，土地交易規(guī)模超過去年同期，成為房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇的指標(biāo)。根據(jù)報告，上半年全國100個城市居住用地成交面積為29217萬平方米，同比增長2.6%。正是由于二季度土地交易市場的放開，房企加快完成年度土地儲備工作，積極拿地，帶動了土地交易市場的活躍。

價格方面，上半年地價總體上呈現(xiàn)“漲幅收窄、但依然為兩位數(shù)”的特征。報告顯示，上半年全國100個城市居住用地價格為6176元/平方米，同比上漲10.2%。從土地市場實(shí)際情況看，各重點(diǎn)城市搶地情況比較明顯，出現(xiàn)了比較多的高溢價地塊。易居研究院認(rèn)為，地價上漲一方面反映了房企依然看好重點(diǎn)城市的投資機(jī)會，但另一方面也產(chǎn)生了很多風(fēng)險，未來房企需要防范地價過熱城市政策收緊的風(fēng)險。

從另一方面看，土地出讓金也是衡量地市冷熱程度的另一個指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元，同比增長13.1%。從數(shù)據(jù)上看，上半年百城賣地收入也呈現(xiàn)了較好的態(tài)勢，在各地宏觀經(jīng)濟(jì)較為疲軟的情況下，土地交易有效地促進(jìn)了地方財政的穩(wěn)定，防范了各地固定資產(chǎn)投資失速的風(fēng)險。

房企熱點(diǎn)城市拿地意愿仍然強(qiáng)烈

從各類城市的表現(xiàn)來看，一線城市土地交易總體不錯，雖然整體地價漲幅有所回落，但北京、上海兩個城市由于今年土地供應(yīng)節(jié)奏加快，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，吸引了各大房企積極進(jìn)入，客觀上也帶動了地價的上漲。報告顯示，上半年，4個一線城市居住用地成交面積為1982萬平方米，同比增長40.2%；居住用地價格為16671元/平方米，同比上漲10.1%。

二線城市成交量雖然有反彈，但同比增速還在負(fù)區(qū)間徘徊，所以地價方面漲勢也相對溫和。根據(jù)報告，上半年32個二線城市居住用地成交面積為15329萬平方米，同比減少6.2%；居住用地價格為6304元/平方米，同比上漲6.3%。

三四線城市方面，雖然上半年累計成交面積同比略有升溫的態(tài)勢，但仍存在不確定性。同樣，在地價方面，也面臨著小波動。報告顯示，上半年64個三四線城市居住用地成交面積為11906萬平方米，同比增長11.7%；居住用地價格為4265元/平方米，同比上漲10.8%。

整體看，一線城市由于供地節(jié)奏加快、居住用地供應(yīng)占比增加。同時，土地項(xiàng)目開發(fā)的約束明顯減少，很多地塊取消了限價約束和配建租賃住房的要求。使得房企土地投資的壓力和顧慮在減少，愿意拿地在增強(qiáng)。同樣，二線城市預(yù)計下半年供地節(jié)奏依然會加快，這有助于帶動土地市場的進(jìn)一步升溫。從房企的拿地投資心態(tài)看，省會城市依然是拿地的重心。對于三四線城市，由于市場沒有完全復(fù)蘇，地市上行也面臨很多壓力，房企拿地會更加理性。而那些經(jīng)濟(jì)活力較好的城市，部分房企也依然會積極布局。

上半年三四線城市賣地“積極”，成都、昆明地價過熱

另外，從全國百城居住用地成交面積的情況看，韶關(guān)、南通、東莞三個城市的交易行情較好。一方面，這一類城市過去兩年房價上漲過快，從緩解房價上漲壓力的角度，土地供應(yīng)必要增加。另一方面，這類城市位于三大都市圈內(nèi)，投資價值較高，也自然容易受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。

從土地出讓金增速情況看，上半年包括南通、韶關(guān)、張家口、東莞、丹東、煙臺、淮南、承德和襄陽在內(nèi)的9個城市增速最快，均超過了100%的水平，且均為三四線城市或地級市。

地價方面，全國36個一二線城市中，成都、昆明和銀川等地價上漲比較快，其上半年同比漲幅分別為61%、59%和57%。這三個城市都屬于西部重點(diǎn)城市，地價成本可控，很容易吸引房企積極進(jìn)入。尤其值得注意的是成都，其今年上半年樓市交易較為火爆，供地節(jié)奏也比較快，刺激了各類房企積極進(jìn)入，進(jìn)而使得地價漲幅比較大。

在全國64個三四線城市中，唐山、南通和江陰等地價上漲比較快，其上半年同比漲幅分別為203%、110%和84%。這類城市屬于經(jīng)濟(jì)條件較好的強(qiáng)三四線城市，土地投資前景被看好。

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