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二季度以來(lái)，隨著土地交易市場(chǎng)放開(kāi)，房企加快土儲(chǔ)，積極拿地，帶動(dòng)了土地交易市場(chǎng)整體的活躍。

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，上半年，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為29217萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%；全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6176元/平方米，同比上漲10.2%；全國(guó)百城居住用地土地出讓金收入為18045億元，同比增長(zhǎng)13.1%。

整體來(lái)看，上半年土地市場(chǎng)交易規(guī)模超過(guò)去年同期，地市呈現(xiàn)企穩(wěn)現(xiàn)象，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇的指標(biāo)。另外，在價(jià)格方面，上半年地價(jià)總體上呈現(xiàn)“漲幅收窄、但依然為兩位數(shù)”的特征。從土地市場(chǎng)實(shí)際情況看，各重點(diǎn)城市搶地情況比較明顯，出現(xiàn)了比較多的高溢價(jià)地塊。

對(duì)于下半年土地市場(chǎng)走勢(shì)，易居研究院預(yù)計(jì)，地市回暖依然值得期待，但也要注意一些新風(fēng)險(xiǎn)和新情況。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)明確，"穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期"的工作思路不變。對(duì)于違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)成為下半年重點(diǎn)監(jiān)管的內(nèi)容。另一方面，部分城市對(duì)賣地收入過(guò)于依賴，下半年在固定資產(chǎn)投資企穩(wěn)的大背景下，城市發(fā)展方式會(huì)轉(zhuǎn)變，其會(huì)對(duì)土地交易市場(chǎng)形成一定的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在下半年的購(gòu)地過(guò)程中，需要謹(jǐn)慎看待地價(jià)上漲過(guò)快的城市，要防范政策出臺(tái)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

上半年百城土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

報(bào)告顯示，上半年土地市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，土地交易規(guī)模超過(guò)去年同期，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)率先復(fù)蘇的指標(biāo)。根據(jù)報(bào)告，上半年全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為29217萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。正是由于二季度土地交易市場(chǎng)的放開(kāi)，房企加快完成年度土地儲(chǔ)備工作，積極拿地，帶動(dòng)了土地交易市場(chǎng)的活躍。

價(jià)格方面，上半年地價(jià)總體上呈現(xiàn)“漲幅收窄、但依然為兩位數(shù)”的特征。報(bào)告顯示，上半年全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6176元/平方米，同比上漲10.2%。從土地市場(chǎng)實(shí)際情況看，各重點(diǎn)城市搶地情況比較明顯，出現(xiàn)了比較多的高溢價(jià)地塊。易居研究院認(rèn)為，地價(jià)上漲一方面反映了房企依然看好重點(diǎn)城市的投資機(jī)會(huì)，但另一方面也產(chǎn)生了很多風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)房企需要防范地價(jià)過(guò)熱城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

從另一方面看，土地出讓金也是衡量地市冷熱程度的另一個(gè)指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)百城居住用地土地出讓金收入為18045億元，同比增長(zhǎng)13.1%。從數(shù)據(jù)上看，上半年百城賣地收入也呈現(xiàn)了較好的態(tài)勢(shì)，在各地宏觀經(jīng)濟(jì)較為疲軟的情況下，土地交易有效地促進(jìn)了地方財(cái)政的穩(wěn)定，防范了各地固定資產(chǎn)投資失速的風(fēng)險(xiǎn)。

房企熱點(diǎn)城市拿地意愿仍然強(qiáng)烈

從各類城市的表現(xiàn)來(lái)看，一線城市土地交易總體不錯(cuò)，雖然整體地價(jià)漲幅有所回落，但北京、上海兩個(gè)城市由于今年土地供應(yīng)節(jié)奏加快，優(yōu)質(zhì)地塊頻出，吸引了各大房企積極進(jìn)入，客觀上也帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。報(bào)告顯示，上半年，4個(gè)一線城市居住用地成交面積為1982萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.2%；居住用地價(jià)格為16671元/平方米，同比上漲10.1%。

二線城市成交量雖然有反彈，但同比增速還在負(fù)區(qū)間徘徊，所以地價(jià)方面漲勢(shì)也相對(duì)溫和。根據(jù)報(bào)告，上半年32個(gè)二線城市居住用地成交面積為15329萬(wàn)平方米，同比減少6.2%；居住用地價(jià)格為6304元/平方米，同比上漲6.3%。

三四線城市方面，雖然上半年累計(jì)成交面積同比略有升溫的態(tài)勢(shì)，但仍存在不確定性。同樣，在地價(jià)方面，也面臨著小波動(dòng)。報(bào)告顯示，上半年64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為11906萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%；居住用地價(jià)格為4265元/平方米，同比上漲10.8%。

整體看，一線城市由于供地節(jié)奏加快、居住用地供應(yīng)占比增加。同時(shí)，土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的約束明顯減少，很多地塊取消了限價(jià)約束和配建租賃住房的要求。使得房企土地投資的壓力和顧慮在減少，愿意拿地在增強(qiáng)。同樣，二線城市預(yù)計(jì)下半年供地節(jié)奏依然會(huì)加快，這有助于帶動(dòng)土地市場(chǎng)的進(jìn)一步升溫。從房企的拿地投資心態(tài)看，省會(huì)城市依然是拿地的重心。對(duì)于三四線城市，由于市場(chǎng)沒(méi)有完全復(fù)蘇，地市上行也面臨很多壓力，房企拿地會(huì)更加理性。而那些經(jīng)濟(jì)活力較好的城市，部分房企也依然會(huì)積極布局。

上半年三四線城市賣地“積極”，成都、昆明地價(jià)過(guò)熱

另外，從全國(guó)百城居住用地成交面積的情況看，韶關(guān)、南通、東莞三個(gè)城市的交易行情較好。一方面，這一類城市過(guò)去兩年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，從緩解房?jī)r(jià)上漲壓力的角度，土地供應(yīng)必要增加。另一方面，這類城市位于三大都市圈內(nèi)，投資價(jià)值較高，也自然容易受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。

從土地出讓金增速情況看，上半年包括南通、韶關(guān)、張家口、東莞、丹東、煙臺(tái)、淮南、承德和襄陽(yáng)在內(nèi)的9個(gè)城市增速最快，均超過(guò)了100%的水平，且均為三四線城市或地級(jí)市。

地價(jià)方面，全國(guó)36個(gè)一二線城市中，成都、昆明和銀川等地價(jià)上漲比較快，其上半年同比漲幅分別為61%、59%和57%。這三個(gè)城市都屬于西部重點(diǎn)城市，地價(jià)成本可控，很容易吸引房企積極進(jìn)入。尤其值得注意的是成都，其今年上半年樓市交易較為火爆，供地節(jié)奏也比較快，刺激了各類房企積極進(jìn)入，進(jìn)而使得地價(jià)漲幅比較大。

在全國(guó)64個(gè)三四線城市中，唐山、南通和江陰等地價(jià)上漲比較快，其上半年同比漲幅分別為203%、110%和84%。這類城市屬于經(jīng)濟(jì)條件較好的強(qiáng)三四線城市，土地投資前景被看好。

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