隔斷房是“疏”是“堵”?“N+1”為市場(chǎng)發(fā)展新方向

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-28 15:17

近期，隨著疫情好轉(zhuǎn)，加之畢業(yè)季需求的逐步釋放，北京、上海等主要熱點(diǎn)城市的房屋租賃市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)。雖然近兩年“選擇北上廣還是小城鎮(zhèn)”一直是就業(yè)熱門(mén)話(huà)題，但是，即便北上廣不相信眼淚，每年仍有大批的“北漂”、“滬漂”為了夢(mèng)想走進(jìn)大城市。出租房也就成為了他們?cè)谀吧鞘兄械摹凹摇?，為了?jié)約成本，他們往往會(huì)選擇與人合租的形式減少壓力。

今年全國(guó)兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的定位，國(guó)家發(fā)改委、住建部也多次指出“大力發(fā)展住房租賃”“加大老舊小區(qū)改造力度”等工作目標(biāo)。不難看出，隨著政策利好的持續(xù)落地，住房租賃行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)重大利好。而在發(fā)展的同時(shí)，如何進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)行為，為更多城市新青年創(chuàng)造高品質(zhì)的生活居住條件，仍是城市管理者需要考量的問(wèn)題。

疏或堵：對(duì)待“隔斷房”應(yīng)有不同政策

眾所周知，大城市租房成本往往較高，北上廣等地區(qū)更是明顯，合租房的存在一定程度上降低了房租壓力。

此外，在租住市場(chǎng)不完全發(fā)展的過(guò)程中，合租形態(tài)也在發(fā)生各種演變。其中，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的合租產(chǎn)品中，有一類(lèi)房源是在一定標(biāo)準(zhǔn)下將客廳或主臥進(jìn)行改造后，作為一件房間單獨(dú)出租，在居住面積、消防條件、建筑要求上具備多項(xiàng)要求，即業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)的“N+1”房源。

對(duì)于“N+1”房源的政策，不同的城市地區(qū)其實(shí)并不一樣，例如，上海市將“N+1”作為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要方式之一。

2015年，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類(lèi)機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房的試行意見(jiàn)》中規(guī)定，單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過(guò)廳除外。而在2019年9月，上海市房屋管理局再次印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房屋行為的通知》，明確將“N+1”模式的使用期限延長(zhǎng)至2024年。不難看出，“N+1”模式已在實(shí)際執(zhí)行中，符合并滿(mǎn)足上海當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展需要。

無(wú)獨(dú)有偶，蘇州在住房租賃市場(chǎng)的管理規(guī)定中，也采用了與上海類(lèi)似的“N+1”模式，并進(jìn)一步明確了具體的隔斷條件和建筑材料。截至目前，“N+1”模式也已在南京、杭州、武漢、成都、廣州等多地試水執(zhí)行并獲得了社會(huì)認(rèn)可，受到越來(lái)越多年輕人的青睞，但這一模式在北京尚未得到官方認(rèn)可。

與“N+1”模式有明顯區(qū)別的是小黑中介經(jīng)營(yíng)的群租隔斷房。其是在無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)規(guī)則狀態(tài)下，將住宅的公共空間包括陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房分甚至地下室割成若干小間，分別按間出租或按床位出租。一般情況下，群租房的租住人群角度，人均居住面積低于5平方米，甚至不具備最基礎(chǔ)的生活設(shè)施，安全性極差。此類(lèi)群租房的整治受到社會(huì)各界關(guān)注，也成為規(guī)范住房租賃市場(chǎng)重點(diǎn)打擊的對(duì)象。

治理應(yīng)把民生放在首位

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)體量較大的專(zhuān)業(yè)房屋租賃平臺(tái)，均已開(kāi)始嚴(yán)格按照國(guó)家及城市具體相關(guān)規(guī)定履行對(duì)隔斷房的治理。但隔斷拆除后的系列問(wèn)題也逐漸浮現(xiàn)：租客需要面臨重新找房、搬家等一系列不便；剩下的其他租客則擔(dān)心“少了一間房的分?jǐn)?，房租?huì)不會(huì)上漲”；房屋租賃平臺(tái)在拆除隔斷房后，可能會(huì)向不得不搬離的住戶(hù)提供一定補(bǔ)償，并且協(xié)助提供新的房源參考，但對(duì)于租客來(lái)說(shuō)依然很麻煩。

隔斷間治理初衷，固然是為了解決安全隱患，但從另一方面來(lái)看，也需考慮租房群體收入水平和他們所期待的租住需求。若因治理而導(dǎo)致租房成本提高，令租房群體難以維持租住需求而不得不轉(zhuǎn)向小黑中介，乃至私人改建的“群租房源”，其結(jié)果可能背離了治理的初衷。

為此，目前北京等地對(duì)于租賃市場(chǎng)的治理，尤其是隔斷間的治理更需要進(jìn)行合理的頂層設(shè)計(jì)，不僅要對(duì)機(jī)構(gòu)化“N+1”與小中介的群租房作出明確區(qū)隔，更應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的知己情況進(jìn)行區(qū)別管理。在規(guī)范租賃市場(chǎng)的同時(shí)，思考如何構(gòu)建更加包容的租房政策體系，因地制宜、因城而異，避免“一刀切”。

規(guī)范住房租賃市場(chǎng)保障租客安全，是相關(guān)部門(mén)的責(zé)任所系，也是行業(yè)不可忽視的責(zé)任。有業(yè)內(nèi)人士指出：應(yīng)當(dāng)本著“宜疏不宜堵”的原則進(jìn)行隔斷間治理，要從發(fā)展的視角看，對(duì)于符合現(xiàn)階段發(fā)展需求的租賃形式，城市管理者更要思考的是在規(guī)范租賃市場(chǎng)的同時(shí)，如何構(gòu)建更加包容的租房公共政策體系。不僅要優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也要有效緩解房源供給壓力、防止供需失衡造成的房租走高，為中低收入群體減輕經(jīng)濟(jì)壓力并提供更加舒適安全的租住空間。除此之外行業(yè)運(yùn)營(yíng)者也會(huì)面對(duì)如何更好地平衡政策、房東與租戶(hù)之間的關(guān)系這一難題，作為專(zhuān)業(yè)房屋租賃平臺(tái)在積極配合政策發(fā)揮其功效的同時(shí)，要思考如何更完善地為用戶(hù)服務(wù)。