關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問題，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》和《建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對象、保修期起算時間和期限有所不同。

1、施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)單位履行保修義務(wù)自竣工驗(yàn)收合格之日起計算

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位（即施工單位）在向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）提交工程竣工驗(yàn)收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計算。

建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者承擔(dān)保修責(zé)任自住宅交付用戶使用之日起計算

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：（本文稱為保修B期限）

屋面防水3年；

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年；

管道堵塞2個月；

供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

衛(wèi)生潔具1年；

燈具、電器開關(guān)6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

4、用戶報修的單位、答復(fù)和處理的時限。

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應(yīng)低于上述期限。

3、準(zhǔn)確理解保修A期限、B期限中的保修關(guān)系和保修期起算時間

從上表可以看出，保修責(zé)任人并不是物業(yè)公司。

一、保修關(guān)系不同?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對象不同，是兩個不同的法律關(guān)系；

二、保修期起算時間不同。建設(shè)工程保修期是自竣工驗(yàn)收合格之日起計算，而住宅質(zhì)量保證書的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計算；

三、保修期限不同。“保修A期限”規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于“保修B期限”中的保修期。

4、存續(xù)期＝保修A期限－[交付住戶使用日期－竣工驗(yàn)收合格日期]

銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

對于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

該條款中的存續(xù)期，是指《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗(yàn)收合格日期之間相隔的時間段，即：

存續(xù)期＝保修A期限－[交付住戶使用日期－竣工驗(yàn)收合格日期]。

5、房屋質(zhì)量保修期的確定

1、住宅質(zhì)量保證書的保修期應(yīng)按以下不同情況分別確定：

（1）商品住宅竣工驗(yàn)收合格后即交付住戶使用的，其保修期按不低于《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的保修期確定（保修A期限）。

（2）商品住宅竣工驗(yàn)收合格后相隔一段時間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質(zhì)量保證書的保修期按不低于存續(xù)期確定。

（3）當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質(zhì)量保證書的保修期按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定（保修B期限）。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、現(xiàn)實(shí)中，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位，由受委托單位負(fù)責(zé)維修。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

來源|網(wǎng)絡(luò)

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