關于商品住宅質量保修問題，《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》和《建設部商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對象、保修期起算時間和期限有所不同。

1、施工單位向房地產(chǎn)開發(fā)單位履行保修義務自竣工驗收合格之日起計算

《建設工程質量管理條例》規(guī)定，建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位（即施工單位）在向建設單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者承擔保修責任自住宅交付用戶使用之日起計算

《住宅質量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

1、工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：（本文稱為保修B期限）

屋面防水3年；

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年；

管道堵塞2個月；

供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；

衛(wèi)生潔具1年；

燈具、電器開關6個月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

4、用戶報修的單位、答復和處理的時限。

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于上述期限。

3、準確理解保修A期限、B期限中的保修關系和保修期起算時間

從上表可以看出，保修責任人并不是物業(yè)公司。

一、保修關系不同?！督ㄔO工程質量管理條例》規(guī)定的商品住宅建設工程保修關系是指由建設工程承包單位（即施工單位）向建設單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）承諾的，而住宅質量保證書中的保修關系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關系對象不同，是兩個不同的法律關系；

二、保修期起算時間不同。建設工程保修期是自竣工驗收合格之日起計算，而住宅質量保證書的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計算；

三、保修期限不同?！氨Ｐ轆期限”規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于“保修B期限”中的保修期。

4、存續(xù)期＝保修A期限－[交付住戶使用日期－竣工驗收合格日期]

銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

對于如何確定商品住宅質量保證書的保修期限問題，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

該條款中的存續(xù)期，是指《建設工程質量管理條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗收合格日期之間相隔的時間段，即：

存續(xù)期＝保修A期限－[交付住戶使用日期－竣工驗收合格日期]。

5、房屋質量保修期的確定

1、住宅質量保證書的保修期應按以下不同情況分別確定：

（1）商品住宅竣工驗收合格后即交付住戶使用的，其保修期按不低于《建設工程質量管理條例》規(guī)定的保修期確定（保修A期限）。

（2）商品住宅竣工驗收合格后相隔一段時間交付住戶使用的，當存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期按不低于存續(xù)期確定。

（3）當存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質量保證書的保修期按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定（保修B期限）。

在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

2、現(xiàn)實中，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位，由受委托單位負責維修。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。

來源|網(wǎng)絡

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