寧波樓市“急剎車”

來源：智能家居時間：2020-07-25 11:00

本報記者劉頌輝寧波報道

長三角熱點城市——寧波為了剎住樓市“快車”，一個月之內(nèi)兩次出臺了調(diào)控新政，直指房地產(chǎn)投機投資行為。

7月22日，寧波市住建局、自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布公告，明確了符合條件的“無房家庭”，可在六區(qū)范圍里優(yōu)先認購1套商品住房。但要求在取得不動產(chǎn)權屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

7月初，寧波市出臺的政策文件則將樓市限購范圍擴大100平方千米，提出了土地市場、金融政策監(jiān)管、自住住房需求以及市場銷售管理等方面的十條措施。因為是從7月7日起實施，被市場人士簡稱為“7·7新政”。

若以“7·7新政”為市場的分水嶺，新政之前，寧波土拍的地價持續(xù)走高，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月寧波新房均價環(huán)比漲幅創(chuàng)下全國第一；新政之后，《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者在寧波采訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅成交套數(shù)連續(xù)兩周下滑，成交均價亦有略微下調(diào)趨勢。

不過，在樓市行情“爬上山頭”的背后，卻有一番隱秘的操作。綠城春月江瀾、奧克斯繁花里和中海學仕里售樓處的銷售人員宣稱，可以咨詢辦理房屋抵押經(jīng)營貸款，解決購房者的資金難題。

“新政禁止了信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，對于類似行為，后期還會采取措施進一步作出處罰?！睂幉ㄊ凶〗ň址慨a(chǎn)市場處處長王勇表示。

限購范圍擴大

在7月初發(fā)布新政的基礎上，寧波市住建局、寧波市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)布了《關于進一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》（以下簡稱“《通知》”）。

《通知》明確了寧波市海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)、奉化區(qū)六個行政區(qū)域內(nèi)“無房家庭”的鑒定條件，還提到符合銷售條件的商品住宅項目或批次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在公證機構監(jiān)督下隨機抽取不少于50%的可銷售住宅房源（按套數(shù)計）供無房家庭優(yōu)先認購。

該份文件主要是保障居民自住需求，抑制投機投資行為，補充了多項具體的操作辦法。

7月6日，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門曾聯(lián)合印發(fā)《關于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對偏熱的房地產(chǎn)市場進行“降溫”。

該份《通知》指出，寧波將加大土地供應力度，從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調(diào)整住宅用地出讓競價規(guī)則，嚴格控制樓面地價。

令市場最意外的是，新政實施之后，寧波市內(nèi)的限購區(qū)域范圍由原來的約140平方千米擴大至約240平方千米。

寧波市東部新城寧東路與盛梅路交叉口的保利湖光印的銷售人員就因這項調(diào)整方案而措手不及，因為它是由非限購區(qū)域突然被劃入限購圈的樓盤之一。

“銷售（人員）當時挺慌的，對我來說，客戶量變少，有些購買力很強的客戶突然間被限購掉，直接就買不了了?！痹摌潜P一名銷售人員回憶說，政策發(fā)出的那天，自己很早下班，后來一整理，實際受影響的客戶大概占了總客戶量的三成。

同策寧波房地產(chǎn)市場周報顯示，7月6~12日，寧波市六區(qū)住宅成交面積22.7萬平方米，環(huán)比下降55%；成交套數(shù)1964套，環(huán)比下降50%；成交均價23246元/平方米。7月13~19日，住宅成交套數(shù)1629套，環(huán)比下降17%，成交均價環(huán)比下降3%。

“上半年由于土地市場偏熱，土拍溢價率攀升，導致寧波很多板塊的二手房價格急速上漲?！庇浾咔巴鶎幉ㄊ凶〗ň謺r，正在整理材料的王勇顯得神色匆忙，他告訴記者，中介機構渲染出“面粉比面包貴”的氛圍，讓市民對一手房更加趨之若鶩，排隊搶房現(xiàn)象越來越多。為了防范市場惡性循環(huán)，寧波及時出臺政策，市場熱度得到控制，樓盤認籌量有所降低。

綠城勇奪地王

梳理公開文件可以發(fā)現(xiàn)，三年前，寧波曾先后出臺限貸、限價、限購和限售政策，此次出臺新政的大背景也如出一轍，樓市過熱，地價沖擊天花板。

中指研究院發(fā)布的百城房價榜單顯示，6月份，寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，漲幅居全國之首。

億瀚智庫華東院相關負責人在接受記者采訪時分析到，寧波市場140平方米以上面積段成交套數(shù)超過去年單月最高值，且顯著高于其他單月值，大戶型成交套數(shù)的“異?！弊儎涌赡艽硎袌鲇咳肓艘恍耙饬现狻钡馁Y金。結合海外疫情對出口的打擊，寧波作為外貿(mào)業(yè)依賴較高的城市，存在外貿(mào)資金“回流”的可能性。

以住宅為主的土地成交量不斷上升，開發(fā)商在寧波拿地熱情似火。中指研究院提供的報告顯示，1~6月，寧波市住宅用地的成交量占比81.1%，商辦用地成交占比18.9%；成交土地出讓金達676.27億元，平均溢價率為30.7%。

其中，6月份，寧波市成交土地出讓金為309.91億元，同比增長35.0%，溢價率為27.0%。住宅用地成交量占比89.9%，同比上升0.3%，共推出土地規(guī)劃建面347.98萬平方米，成交277.44萬平方米，同比增長25.06%，成交樓面均價10691元/平方米，同比增長6.2%。綠城、濱江、世茂、藍光和招商蛇口(001979,股吧)等品牌房企積極補倉，位列6月份拿地金額前10位。

6月24日，寧波鄞州區(qū)明樓街道公開出讓一宗宅地。最終，杭州浙鶴企業(yè)管理有限公司以總價28.8億元摘得鄞州區(qū)JD07-05-08（明樓地段）地塊，成交樓面價32520元/平方米，溢價率41.4%。

記者現(xiàn)場走訪了解到，該宗住宅地塊由綠城摘得，是寧波土拍成交市場上首次樓面價突破30000元/平方米，創(chuàng)下寧波樓面價地王。

上述億瀚智庫華東院相關負責人表示，在樓市調(diào)控加碼遏制短期投機需求下，房企應提前做好預算決策，平衡利潤，保持理性拿地。

寧波本地一位房地產(chǎn)從業(yè)人士亦認為，限購政策是在一輪火熱土拍之后出臺，開發(fā)商高溢價拿地，未來若市場趨于理性平穩(wěn)，則可能對其銷售環(huán)節(jié)造成壓力。

嚴查資金違規(guī)入市

盡管銷售火爆，房企競相拿地，但是記者在寧波調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市場上讓信貸資金購房的現(xiàn)象還在繼續(xù)。

在走訪悅璽道、龍湖天曜、奧克斯天一曉著、保利湖光印、萬科東潮之濱、綠城春月江瀾、榮安江南潤園、中海學仕里和奧克斯繁花里等項目中，個別樓盤工作人員向記者介紹，可以幫忙詢問銀行辦理房屋抵押經(jīng)營貸款業(yè)務，方便購房時的資金需求。

7月14日，在鄞州區(qū)甬江大道與劍蘭路交叉口的綠城春月江瀾售樓處，一名銷售人員表示，如果看中房源，而首付資金實在不夠的話，自己可以聯(lián)系某商業(yè)銀行的“老師”辦理房屋抵押經(jīng)營貸業(yè)務。

“因為是原先合作過的銀行，認識的話條件會比較松一點，而國有銀行對抵押貸查得嚴。這筆錢到時候辦理下來的話，只要多開幾張卡周轉(zhuǎn)一下，不讓錢明顯反映是流入房市就沒問題的，操作也比較簡單，”該名銷售人員透露，只要銀行放款，就讓家人多辦幾張卡，將貸款分別打入各自賬戶，最后集中起來就能“操作”成功。

同樣的操作，在奧克斯天一曉著、奧克斯繁花里和榮安江南潤園項目，置業(yè)顧問也表示，可以幫忙向銀行咨詢。除此之外，抵押經(jīng)營貸款不僅用來買大戶型房源，中海學仕里一名銷售人員介紹，在售的公寓房源也可以用房屋抵押經(jīng)營貸款來購買，只要銀行流水能夠覆蓋就沒問題。

房屋抵押經(jīng)營貸資金，也被稱為“房抵貸”，是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請一次性或循環(huán)使用的消費或經(jīng)營用途的人民幣貸款。

根據(jù)寧波市發(fā)布的調(diào)控新政，7月7日后，將嚴格執(zhí)行差異化個人住房信貸政策，針對當前市場現(xiàn)狀，適度降低金融杠桿率，保障預售資金安全，嚴禁信貸資金違規(guī)進入樓市，防范房地產(chǎn)市場金融風險。對捂盤惜售、虛假宣傳、信貸資金違規(guī)入市等擾亂市場秩序的，加大查處力度。

王勇表示，新政特別提到了信貸資金不能流入房地產(chǎn)市場，也是未雨綢繆，不能步深圳的后塵?！澳壳斑@種現(xiàn)象不多，但確實也可能有苗頭。對于類似違規(guī)問題，寧波還可能出臺一個持續(xù)監(jiān)管配套的文件，對中介機構跟房地產(chǎn)企業(yè)的行為進行規(guī)范，甚至對違法違規(guī)行為進行公開通報?！蓖跤轮赋觥?/p>

目前，針對樓盤提供上述業(yè)務的情況，綠城寧波公司已對相關銷售人員進行批評教育，并且召開了紀律整治會議。該公司負責人向記者表示，公司嚴格按照相關法規(guī)進行銷售，不允許提供房屋抵押經(jīng)營貸購房的行為，上述情況是銷售人員個人為了促進銷售速度所致。

記者就樓盤相關業(yè)務和布局策略問題，致電致函奧克斯地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)(000517,股吧)等企業(yè)進行求證，但截至發(fā)稿，尚未收到回應。

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（責任編輯：季麗亞 HN003）