“深八條”攪動臨深樓市房價飆漲的東莞會緊跟限購步伐嗎？

來源：智能家居時間：2020-07-24 08:50

深圳調(diào)控升級，也攪動了東莞樓市的一池漣漪。購房需求和熱錢是否會由此涌入離深圳最近的東莞，進(jìn)一步推升其房價？而作為少有的二手房未限購的二線城市，自4月份以來就出現(xiàn)房價大幅上漲的東莞，又是否會緊隨深圳加碼樓市調(diào)控？

“東莞新政會不會本周五見？”近日，東莞是否會升級調(diào)控成為業(yè)內(nèi)人士的熱議話題。

作為緊鄰深圳的東莞，此前在深圳房價大漲背景下，受深圳購房需求外溢、樓市供需矛盾等綜合因素影響，房價自4月份以來就出現(xiàn)大幅上漲。7月15日，深圳出臺“深八條”，買房門檻提高，部分購房者一夜之間失去資格。業(yè)界關(guān)注和擔(dān)憂的是，購房需求和熱錢是否會由此涌入東莞，進(jìn)一步推升房價？

據(jù)了解，受深圳調(diào)控加碼影響，東莞有部分二手房源上調(diào)掛牌價格，但也有部分房源價格暫未變動。與此同時，在7月15日和16日，東莞發(fā)布相關(guān)政策加強(qiáng)房源信息管控并釋放收緊信號。令市場更為關(guān)心的是，作為少有的二手房未限購的二線城市，東莞的二手房購房門檻會提高嗎？

受深圳限購影響，東莞部分房源上調(diào)掛牌價

深圳調(diào)控升級，一石激起千層浪，也攪動?xùn)|莞臨深片區(qū)一池漣漪。

貝殼找房APP上的房源信息顯示，位于東莞塘廈鎮(zhèn)的碧桂園天麓山二期一套90平方米的三居室，7月14日的掛牌價是238萬元，16日降價18萬元后，17日又調(diào)回235萬元，7月19日漲價15萬元，掛牌價變?yōu)?50萬元。

來自貝殼找房APP，碧桂園天麓山二期一套90平方米的三居室掛牌價格動態(tài)。

另一臨深片區(qū)鳳崗鎮(zhèn)，部分二手房源信息顯示，在7月15日之后，掛牌價格出現(xiàn)上調(diào)，但是幅度較小，多控制在5萬元之內(nèi)。

同時，也有部分房源價格暫未變動。今年房價上漲明顯的松山湖熱門小區(qū)萬科金域松湖花園，多套掛牌房源在深圳調(diào)控升級后并未出現(xiàn)價格異動，諸如一套98平方米的三居室，5月份的掛牌價是395萬元，6月11日上調(diào)至410萬元、6月19日上調(diào)至460萬元，之后截至7月23日價格未有變動。另一套96平方米的三居室，近一個月帶看了11次，6月30日該房源掛牌價450萬元，在7月9日上調(diào)至465萬元后，截至7月23日也未再調(diào)價。

不過，松山湖區(qū)某二手房中介門店銷售人員告訴新京報記者，6月份這個片區(qū)二手房市場稍微有點冷清，7月份又開始好了起來，“跟深圳政策多少有些關(guān)聯(lián)?！?/p>

緊跟深圳調(diào)控，7月15日深夜，東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，將加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開，提高房價透明度，諸如每月定期發(fā)布上個月新建商品住宅和二手住宅的網(wǎng)簽情況，每季度發(fā)布新建商品住宅的庫存情況。

此外，東莞還將加大安居房配建力度，將選取5-6鎮(zhèn)街探索試點“三限房”，即限地價、限房價、限銷售（出租）對象，加大對產(chǎn)業(yè)人才和特殊群體的住房保障力度。

飆漲的東莞房價，有區(qū)域二手房成交價漲6成

自2020年全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工以來，受深圳房價上漲、購房需求外溢、東莞新房供需矛盾、松山湖產(chǎn)業(yè)升級、炒房、地價上漲等綜合因素影響，東莞房價開始水漲船高，其中，城區(qū)、松山湖片區(qū)的二手房市場率先上漲，緊接著塘廈、鳳崗等熱點板塊也加速上漲。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的6月份百城房價數(shù)據(jù)顯示，東莞二手房價格環(huán)比上漲1.13%，排名第三，僅次于深圳、無錫。

根據(jù)東莞中原地產(chǎn)成交系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月份-6月份的二手房成交均價分別為24021元/平方米、27563元/平方米、39175元/平方米。其中，6月份，南城二手房成交12套，成交均價為35170元/平方米，同比漲幅近60%，環(huán)比上漲12.18%；塘廈二手房成交均價21262 元/平方米，同比上漲34.63%，環(huán)比上漲4.92%；鳳崗二手房成交均價25910元/平方米，同比上漲19.43%，環(huán)比上漲4.54%。

近一年以來東莞的二手房走勢。來自東莞中原地產(chǎn)

上述松山湖區(qū)中介銷售人員表示，5-7月份房價上漲最猛，5月初，松山湖區(qū)一套總價在300萬-310萬元的兩居室，7月份漲至400萬元左右。

新京報記者在貝殼找房APP上看到，今年5月份，松山湖區(qū)的二手房成交均價為4.08萬元/平方米，6月份是4.48萬元/平方米，相比去年12月份的3.66萬元/平方米上漲了21.9%，相比去年7月份的2.9萬元/平方米，更是上漲了54.5%。

某房產(chǎn)代理公司位于塘廈鎮(zhèn)的一門店銷售人員表示，由于緊鄰深圳，塘廈房價出現(xiàn)明顯上漲，相比去年底，每平方米普漲了2000-3000元?！拔业囊粋€客戶，6月初買的房子，總價205萬，現(xiàn)在漲到了230萬元?！?/p>

“深圳房價一直在漲，很多在深圳買不起的人就會來塘廈買房，成交的客戶中，深圳過來的占了90%，很多人在這買了不止一套房?！痹撲N售人員說。

新房供需失衡、高地價等因素推熱樓市

事實上，除了受深圳帶動及外溢影響外，東莞樓市自身也存在房價上漲的內(nèi)因，最突出的包括供需結(jié)構(gòu)失衡、地價創(chuàng)新高等。

“沒有急賣的房子，只有需求剛性的客戶。”上述塘廈銷售人員如是說。一語道破了東莞樓市目前供需現(xiàn)狀。

資深房地產(chǎn)專家龍斌認(rèn)為，這一輪東莞房價上漲的主要原因之一是，這兩年新房市場供應(yīng)相對短缺，積壓到一定程度，隨著需求增多，房價就會上漲。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2020年上半年，東莞一手住宅新增供應(yīng)約13256套，共成交21062套，成交面積245萬平方米，同比上升4%。同時，市場供不應(yīng)求造成庫存回落，消化周期縮短至7個月。

“東莞房價上漲，有一定的合理性，過去幾年沒怎么漲，供應(yīng)不足的情況下，有一定漲幅可以理解。但需要警惕的是樓市炒作，諸如部分深圳炒樓資金，把目標(biāo)集中在東莞二手房上?！?龍斌表示。

對于東莞房價上漲背后的原因，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，隨著松山湖巨變及華為等多家企業(yè)進(jìn)駐，東莞進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，同時，大灣區(qū)政策紅利、臨深片區(qū)發(fā)展等，都給東莞房價上漲奠定了基礎(chǔ)?！按鬄硡^(qū)都市圈中，東莞是離深圳最近并與深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)互補(bǔ)最強(qiáng)的城市，深圳房價上漲后，東莞緊跟深圳步伐，漲幅是過去幾年沒有的態(tài)勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場預(yù)期。”

此外，高地價帶來了高預(yù)期空間。6月24日上午，位于塘廈大坪社區(qū)的2020WR023號商住地吸引了16家房企參與競拍，最終深圳前?？毓梢约s25.08億元+20%安居房配建計容建筑面積的出價艱難突圍斬獲宗地，折合樓面地價24618元/平方米，打破塘廈樓面地價紀(jì)錄。當(dāng)日下午，相鄰地塊2020WR024號建設(shè)用地出讓，吸引了12家房企參與競拍，最終深圳前海控股又以約27.67億元+20%安居房配建計容建筑面積的出價拿下宗地，折合樓面地價24543元/平方米。

多家房企參與、競拍過程激烈、觸頂最高限價，熱門地塊高地價推高了樓市預(yù)期，也在一定程度上助長了東莞房價。

二手房限購傳聞風(fēng)起，業(yè)內(nèi)：政策有可能收緊

東莞房價上漲“兇猛”引起市場廣泛關(guān)注。

6月份，東莞市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將對市場亂象堅決進(jìn)行重拳整治，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團(tuán)漲價、虛高掛牌等行為。

7月份，東莞政府出調(diào)控大招。7月2日，東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷售，加強(qiáng)商品住房銷售價格指導(dǎo)，加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購行為。其中，重申商品住房“限價”引起業(yè)內(nèi)人士最多關(guān)注，即“首期首次申報銷售價格的，每幢（棟）申報均價應(yīng)不高于前三個月屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房申報均價的10%(含)；分期申報銷售價格的，每幢（棟）申報均價應(yīng)不高于本項目上一期同類型商品住房申報均價的5%（含）”。

宋丁表示，新房限價對于新房市場臨時有抑制作用，但從長期來看，容易造成一二手房價格倒掛，對整個樓市來說不是一個好現(xiàn)象。

值得關(guān)注的是，此輪東莞房價上漲中，二手房市場最為明顯，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這背后是東莞二手房并未被列入限購范圍，給投機(jī)炒房者留下了一個缺口。

從今年7月初開始，坊間就有傳聞，東莞將出臺二手房限購政策。

對此，宋丁表示，今年東莞二手房價漲得很多，出臺相關(guān)限制政策可能性較大，諸如認(rèn)證購房資格，增加購房籌碼，加大進(jìn)入難度。同時，從產(chǎn)品供給端、信貸方面，也可能會出一些限制。總而言之，收緊二手房交易，完全是有可能的。

在龍斌看來，東莞有出臺二手房限購政策的可能，但二手房限購負(fù)面效應(yīng)更大，東莞外來人口數(shù)量較多，很多都是沒有戶籍的，如果限制將不利于城市整體發(fā)展,可以考慮規(guī)范銷售、收緊房貸等方面的措施。

新京報記者段文平

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）