“萬人搖”下的樓、地市高溫南京星夜出臺調(diào)控新政

來源：智能家居時間：2020-07-24 08:41

南京近來“萬人搖號盤”的出現(xiàn)或是調(diào)控出臺的導(dǎo)火索之一。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 近來南京的房地產(chǎn)挺火熱，“萬人搖號盤”之后，是一系列的百億土拍，7月份三場土拍就攬金達(dá)468億元。

樓市、地市火爆拉高了開發(fā)商和購房者的熱情，根據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，4-6月南京新房價格環(huán)比漲幅分別為1.8%、1.2%、1.0%，其中4月環(huán)比漲幅居70個大中城市之首，同比漲幅4.5%、5.0%、6.1%，逐漸呈走高之勢。

在“房子是用來住的、不是用來炒的”這個政策背景下，南京樓市熱浪需要降降溫了。南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門在7月23日凌晨下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，以及就通知而做出的九條政策解讀。

隨著靴子落地，南京成為杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳等之后又一個收緊調(diào)控的地區(qū)。

土地調(diào)控第一條

總體來看，《通知》提出九項(xiàng)措施，涉及房產(chǎn)、發(fā)改、公安、規(guī)資、建設(shè)、市場監(jiān)管、金融監(jiān)督等多個部門。

《通知》中放在第一條的措施就是“加強(qiáng)土地市場調(diào)控”，探索從供應(yīng)端緩解樓市問題。

具體要求是：依據(jù)土地市場狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場預(yù)期。嚴(yán)格執(zhí)行“限房價、競地價”出讓模式，提高土地市場準(zhǔn)入條件，建立熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地報名單位資格篩查機(jī)制。

其實(shí)7月份成交的23幅地塊中，包含宅地14幅，商住6幅，商服及其他3幅，住宅用地已占了絕對優(yōu)勢，而在“合理有序安排上市”以及“限房價、競地價”出讓模式方面則更有爭議。

相信很多人還沒忘記上周的“金陵混戰(zhàn)”，超過30家房企參拍南京9宗地塊，最終起價129.5億元的土地，總成交價達(dá)到148.5億元，其中6宗地塊到達(dá)上限價。

事實(shí)上，這并非南京近來唯一的一場大型土拍。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雖然南京在6月5日就加入到了“限地價、限房價”土拍規(guī)則的陣營中，但除了7月初的首場拍地有所降溫后，“雙限”新規(guī)后的土拍，照樣引得房企們扎堆舉牌。

其中，7月3日最后一場“非雙限”土拍集中出讓7宗地塊，均以底價成交，總成交價184.34億元，總出讓面積53萬㎡。

一周之后，7月10日，南京首場“雙限”新規(guī)土拍迎來了7宗地塊入市，總出讓面積38.2萬㎡，總起價116億元，最終在近50家房企參拍的“盛況”下，總收金135.2億元，其中5宗地塊達(dá)到上限價。

此后未滿一周，南京再有9宗地塊集中入市，吸引了超過30家房企參與競價，總成交價達(dá)到148.5億元，其中6宗地塊到達(dá)上限價。

至此，僅用半個月，南京三場土拍就攬金468.04億元。而在上半年的土拍中，全市總土地出讓金僅為760億元。不到一月的時間，南京土地出讓金額就超過上半年總出讓金額的六成。

當(dāng)然這種地市“高溫”的出現(xiàn)有其原因。業(yè)內(nèi)人士指出，一是上半年受疫情的影響，大部分地塊推介節(jié)奏都集中在下半年，顯得比較緊湊。二是到了南京開發(fā)商補(bǔ)倉土地的時機(jī)，各大房企也都在積極搶地。

而且有知情人士表示，南京也有停止出讓地塊，上半年有幾個區(qū)召開過土地相關(guān)的推介會，與開發(fā)商都進(jìn)行前期的討論?！叭绻麤]有意向地塊基本上就停拍了，如果有意向的，就會看到像今天這樣比較火熱的情況。”

但不可否認(rèn)，在經(jīng)過了幾個月的低迷后，大家關(guān)注的點(diǎn)可能更多是在顯而易見的“爭搶”“達(dá)到上限”上面，至于是不是上半年延期出讓的，或是有多少地塊停止出讓，這些并未能引來更多討論。

因此，在強(qiáng)調(diào)合理有序安排上市、嚴(yán)格執(zhí)行“限房價、競地價”出讓模式等約束下，南京土地市場接下來或許會“冷靜”不少。

《通知》最后一再強(qiáng)調(diào)，各相關(guān)單位應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，統(tǒng)籌指導(dǎo)土地上市和房屋銷售。

保剛需限投機(jī)

在土地上市之外，南京本次樓市調(diào)控提到最多的還是房屋銷售。這與深圳“最嚴(yán)調(diào)控”對比的話，或許也有一些相似之處。

深圳這個人口大城市，此次調(diào)控備受關(guān)注的一點(diǎn)是，對于深戶購房需滿足“3年落戶+3年社保”。南京人口自是比不上深圳，但在人口持續(xù)增長以及地少人多的情況下，南京要求，優(yōu)先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

另外，與深圳一樣，南京對“離異夫妻”同樣有相應(yīng)的購房年限要求，只是深圳對于夫妻離婚追溯期延長為3年，而南京則為2年——夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

有聲音指，深圳房價高企是眾所周知，而南京近來“萬人搖號盤”的出現(xiàn)或是調(diào)控出臺的導(dǎo)火索之一。

《通知》明確：加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理。對社會關(guān)注度高、預(yù)計購房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤，開發(fā)企業(yè)制定針對性銷售方案，嚴(yán)格按照審核公示方案開盤銷售。選房結(jié)果在現(xiàn)場公示，確保銷售進(jìn)度與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步。

“熱點(diǎn)樓盤”近期在南京頻頻出鏡。

5月底，疫情陰霾慢慢散去，南京7個搖號樓盤公布報名人數(shù)，其中位于江北核心區(qū)的江畔都會上城項(xiàng)目，共計錄得11890組有效報名，其中992組參與67套人才優(yōu)選房搖號，中簽率約6.8%；10898組參與156套普通房源搖號，中簽率只有1.4%。

彼時有消息稱，江畔都會上城的報名系統(tǒng)由于報名人數(shù)過多曾一度癱瘓，“萬人搖號盤”的名號也不脛而走。

與此同時，溧水萬達(dá)廣場也因?yàn)榉績r對比周邊樓盤倒掛超3000元/平方米，同樣引來大批購房者報名搖號，系統(tǒng)也一度不能提交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也發(fā)表觀點(diǎn)稱，這一輪收緊調(diào)控的城市都有明顯的新盤價格倒掛現(xiàn)象，新房比二手房價格明顯低，使得市場出現(xiàn)了不需要買房人群集中假離婚、假人才、假落戶買房。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年雖受疫情影響，但南京新房（含六合、溧水、高淳）成交量達(dá)35269套，認(rèn)購41360套，同比成交量上漲3.5％，認(rèn)購量上漲8.4％。成交價格方面，南京一二季度整體成交均價企穩(wěn)在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房認(rèn)購量達(dá)11306套，成交7918套，環(huán)比認(rèn)購上漲19.6%。

另有報道指出，6月份南京多達(dá)74個項(xiàng)目開盤，20家樓盤加推售罄，市場高溫不降。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月份，南京在新房價格方面環(huán)比漲幅分別為0.1%、-0.1%、0.2%、1.8%、1.2%、1.0%，其中4月環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70個大中城市，同比漲幅3.3%、3.2%、3.3%、4.5%、5.0%、6.1%。

二手房價方面，南京上半年各月份環(huán)比漲幅0.1%、0、0.2%、0.5%、0.4%、0.5%，同比漲幅5.6%、5.3%、4.6%、5.0%、5.3%、5.7%。這反映出南京房價漲幅在三四月逐步復(fù)工后一路走高，一方面城市剛需旺盛，另一方面也容易引發(fā)炒房現(xiàn)象。

于是，在深圳上周“最嚴(yán)調(diào)控”的示范作用下，南京的樓市調(diào)控也正式落地了。

也許，這一次的調(diào)控收緊還遠(yuǎn)未到尾聲，畢竟杭州、東莞、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古等已經(jīng)相繼出臺了調(diào)控政策，而比它們高溫的樓市戲碼還在不少城市上演。

（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）