張大偉:調(diào)控收緊,2020年樓市的好日子到頭了嗎?

近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策風(fēng)向似乎變了。

  上半年各地調(diào)控政策趨于寬松。可以看到,市場(chǎng)數(shù)據(jù)在復(fù)蘇。1-6月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元,同比增長(zhǎng)1.9%,而1-5月份為下降0.3%。其中,住宅投資46350億元,增長(zhǎng)2.6%,增速比1-5月份提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。房企拿地和新開工數(shù)據(jù)都明顯增加。疫情平穩(wěn)后,信貸的寬松,各地房地產(chǎn)市場(chǎng)人才政策等刺激是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的最主要原因。

  整體來(lái)看,疫情的影響正在快速過(guò)去。6月全國(guó)房地產(chǎn)投資開始全面復(fù)蘇,開工逐漸正常,大部分城市樓市都出現(xiàn)了明顯恢復(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),6月大部分區(qū)域平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過(guò)去年。但隨著房?jī)r(jià)的明顯上漲,調(diào)控政策開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向的趨勢(shì)。

  多地房?jī)r(jià)再現(xiàn)明顯上漲,投資需求抬頭。這種情況下,7月以來(lái)包括東莞、深圳、內(nèi)蒙、寧波、鄭州以及銀保監(jiān)會(huì)等部門,連續(xù)多次發(fā)布調(diào)控政策收緊房地產(chǎn)市場(chǎng),共計(jì)7次。

  7月2日,杭州發(fā)布樓市新政:高層次人才優(yōu)先搖號(hào),網(wǎng)簽之日起5年內(nèi)不得上市交易。7月6日晚間,寧波升級(jí)樓市調(diào)控:擴(kuò)大限購(gòu)范圍。7月11日,銀保監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)查亂加杠桿和投機(jī)炒作行為,防止催生資產(chǎn)泡沫。7月13日,河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于在全市開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)檢查工作的通知》。7月14日,內(nèi)蒙古自治區(qū)住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策的通知》,停止向第三套房及以上購(gòu)房者發(fā)放。7月15日,深圳樓市發(fā)布新政,新落戶居民滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月社保才可買房。7月15日,東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市統(tǒng)計(jì)局、市不動(dòng)產(chǎn)登記中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開的通知》。通知提出,為加強(qiáng)商品住宅網(wǎng)簽銷售信息公開,進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)透明度,合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期,落實(shí)做好“一城一策”相關(guān)工作。東莞將定期發(fā)布網(wǎng)簽房?jī)r(jià),提高房?jī)r(jià)透明度。

  今年上半年,房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)累計(jì)為304次,2019年上半年為251次。也就是說(shuō),因?yàn)橐咔橛绊懀?020年房地產(chǎn)調(diào)控政策密集多發(fā),同比上漲達(dá)到了21%,也刷新了半年調(diào)控次數(shù)的歷史記錄。在1-4月房地產(chǎn)調(diào)控238次高位的基礎(chǔ)上,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,5月房地產(chǎn)政策調(diào)控次數(shù)明顯減少,全國(guó)合計(jì)有35次,6月只有31次。整體來(lái)看,5-6月房地產(chǎn)大部分政策內(nèi)容依然集中以人才政策為主,整體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了平穩(wěn)上行的趨勢(shì)。

  2020年,面對(duì)疫情,全球各國(guó)基本都選擇了放水救市。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,政策多發(fā)也成為了最大的特點(diǎn)。

  從政策內(nèi)容看,救企與救市成為兩大特點(diǎn)。救企業(yè)的政策各地井噴,基本政策內(nèi)容都是寬松土地出讓金、加快預(yù)售。救市的政策中,降低首付的政策基本全部被叫停,松綁限購(gòu)的政策也被收回。全國(guó)已經(jīng)累計(jì)超過(guò)12個(gè)城市出現(xiàn)了政策一日游。

  從目前的市場(chǎng)情況看,如果說(shuō)2月全國(guó)市場(chǎng)基本冰凍,3月市場(chǎng)只恢復(fù)50%,4月市場(chǎng)逐漸恢復(fù)了80%,那么5-6月整體看全國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)了100%以上,大部分區(qū)域甚至已經(jīng)同比出現(xiàn)了上漲。全國(guó)市場(chǎng)范圍內(nèi)活躍城市較多,特別是寧波、南京、成都、杭州等城市已經(jīng)明顯復(fù)蘇。而最值得關(guān)注的武漢市場(chǎng)也有明顯企穩(wěn)的表現(xiàn),環(huán)比上漲明顯。

  從當(dāng)下的市場(chǎng)基礎(chǔ)看,樓市上漲的主要原因來(lái)自資金面的寬松,炒作氛圍濃郁,但這些城市的政策基本都是針對(duì)限購(gòu)、限價(jià)、預(yù)售等政策進(jìn)行微調(diào),更多只是“撓癢”樓市。沒(méi)有針對(duì)搖號(hào)、限價(jià)政策做調(diào)整,沒(méi)有影響市場(chǎng)的購(gòu)房杠桿,預(yù)計(jì)效果有限。

  而貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)已連續(xù)3個(gè)月“原地踏步”。20日,全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布新LPR報(bào)價(jià),1年期LPR報(bào)3.85%,5年期以上LPR報(bào)4.65%,均與上月持平。市場(chǎng)人士認(rèn)為,下半年降準(zhǔn)降息仍然存在一定的概率。從市場(chǎng)走勢(shì)看,信貸政策,信貸杠桿政策是最核心政策。杠桿不動(dòng),信貸放水的大環(huán)境下,樓市將繼續(xù)維持高位運(yùn)行。

來(lái)源:中新經(jīng)緯

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