中新經(jīng)緯客戶端9月14日電 題：《張大偉：多個城市約談惡意降價房企，樓市顯現(xiàn)“雙向”調(diào)控》

作者 張大偉(中原地產(chǎn)首席分析師)

從“遏制投機炒房”到“打壓惡意降價”，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控聚焦的方向，在短短幾個月間就發(fā)生了明顯變化。

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了“雙向”調(diào)控的特征，即防止房價上漲和防止惡意下調(diào)并存！

多個城市約談惡意降價房企

全國范圍內(nèi)，約談房企降價的城市越來越多。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至目前，至少已有6個城市發(fā)布針對開發(fā)商惡意降價的政策或者對開發(fā)商進行約談。

岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在8月9日下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》中，明確提出新建商品住房銷售價格不得低于備案價格的85%，且在6個月時間內(nèi)不得調(diào)動備案價。

8月31日，江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，提出要“嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為”，而政策出臺的最終目的就是要穩(wěn)房價，杜絕企業(yè)的惡意降價。

9月9日，據(jù)《株洲日報》消息，有市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬博、貝殼經(jīng)紀等企業(yè)采取大幅降低銷售價格并明顯低于市場正常價格銷售或代理銷售新建商品房，嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序。株洲市住建局隨后對上述企業(yè)項目負責人進行了約談，并計入企業(yè)信用不良記錄。

此外，還有唐山、昆明、菏澤等城市，不斷就新情況約談房企，嚴控惡意降價行為。

事實上，約談房企，預(yù)防房價惡意下跌，在之前就有過。2019年，江蘇邳州市就有因樓盤降價2000元/平方米，最終被政府直接點名批評的地產(chǎn)企業(yè)。在當年，恩施、合肥、桂林、東莞、馬鞍山、贛州等多個城市的住建局都有“約束降價”指導(dǎo)的行動，對城市的房價下降幅度作出了規(guī)定，范圍控制在5%~10%之間不等。

對市場影響到底如何？

首先，國內(nèi)房價將開始全面下降。

最直接原因就是2021年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的集中出臺。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，僅8月份，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺就已超過68次，再疊加1—7月的352次調(diào)控，2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺累計已突破420次，全面刷新了歷史紀錄(2020年1-8月份房地產(chǎn)調(diào)控政策只有368次)。平均每個月，針對房地產(chǎn)調(diào)控的政策出臺就要超過50次。

1—8月，政策的核心特點就是“收緊”，主要手段有：約談、整頓中介、限制二手房定價、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵租賃、打擊炒作學區(qū)房等。成交數(shù)據(jù)顯示，除杭州等少數(shù)熱點城市外，國內(nèi)大部分城市房價已出現(xiàn)明顯降溫。

其次，全國房貸開始全面收緊。

房地產(chǎn)市場的最關(guān)鍵影響因素是信貸。歷史表明，銀行的信貸寬松，房價就呈上漲態(tài)勢，如果信貸收緊，房價則呈下降趨勢。

雖然2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策多發(fā)，但一些城市的成交量、房價依然出現(xiàn)了明顯上漲，主要原因就是上半年的信貸政策并未完全收緊。但最近，信貸政策逐漸收緊，對市場的影響在明顯加強，特別是一些市場過熱的城市。目前，深圳、上海等地二手房市場的貸款放款周期顯著拉長，已經(jīng)明顯制約了市場成交。

隨著政策對銀行資金的深度監(jiān)管，堵死了一些從前可以用“非正規(guī)資金”貸款買房的渠道，因此今年個人購房貸款會相當吃緊。由此，我認為，第三季度市場的成交量、成交價格都會出現(xiàn)明顯下滑。

從熱點城市的二手房數(shù)據(jù)看，成交量的低迷才僅僅是開始，隨著四季度信貸的周期性收緊，2021年市場整體很可能出現(xiàn)一輪明顯的降價潮。(中新經(jīng)緯APP)