被約談城市普遍升級調(diào)控,樓市還會有“銀十”嗎?

來源：智能家居時間：2020-10-08 13:20

△天津五大道民園廣場中新社記者佟郁攝

似乎是為樓市“銀十”提前打上了預防針，在國慶假期開啟之前，多個重點城市再次出臺樓市調(diào)控收緊政策。此前參與“724”房地產(chǎn)工作座談會、“826”會商會的所有城市全部出臺調(diào)控新政。

加之，此前市場高度關(guān)注的房企負債“三條紅線”規(guī)定，樓市還會有“銀十”嗎？

調(diào)控連續(xù)收緊

9月29日，連續(xù)多月房價漲幅居前的銀川市發(fā)布樓市新政，政策傾向從鼓勵住房消費轉(zhuǎn)為打擊炒房。

此次銀川出臺的新政包括：1、首次實施限購、限售等政策，非寧夏戶籍居民家庭在銀川市內(nèi)限購1套商品住房，市轄三區(qū)購房滿兩年方可轉(zhuǎn)讓；

2、限價住房用地回歸，根據(jù)需要在主城區(qū)重點區(qū)域?qū)嵭小跋薹績r、競地價”聯(lián)動土地出讓政策。

3、限貸政策收緊，此前“擁有1套房已結(jié)清貸款，則購買改善型住房時按首套20%首付計算”的政策不再提及。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，銀川本輪政策主要意在針對外地炒房團的進入。據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計，今年1-9月份，銀川新房市場成交面積累計同比增速達到了自2015年來最高值，為42.7%，這也成為本次調(diào)控升級的重要背景。

此前一天，唐山也加碼樓市調(diào)控，將二套房的首付比例提高至50%以上。

自此，潘浩指出，參加7月24日房地產(chǎn)工作座談會（10個城市）、8月26日住建部部分城市房地產(chǎn)工作會商會（6個城市）的所有城市全部出臺了房地產(chǎn)調(diào)控新政。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，自今年7月份以來，全國已有26個城市陸續(xù)收緊樓市調(diào)控，30多次房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策密集發(fā)布。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，1-8月份，各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)368次，這與被稱為“最密集調(diào)控年”的2019年1-8月份的367次的水平基本一致。其中，7月份開始調(diào)控風向明顯轉(zhuǎn)變，從上半年的全面趨于寬松，轉(zhuǎn)變?yōu)榫植渴站o。

先丟“金九”再失“銀十”？

“金九銀十”是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季。但受到調(diào)控升級等影響，今年9月份樓市總體平穩(wěn)，并未帶動三季度成交數(shù)據(jù)快速上升，一些地方反而出現(xiàn)小幅降溫。

58同城、安居客發(fā)布的一份報告顯示，9月份全國新房找房熱度環(huán)比下跌1.7%，其中一二三四線城市找房熱度均有所下滑。

從二手房來看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，三季度重點18城二手住宅實際成交量環(huán)比下滑9%。

回落幅度靠前的城市主要有兩類，一類是在7月經(jīng)歷調(diào)控加碼的城市，如深圳、東莞以及南京。其中，深圳環(huán)比降幅接近50%，降幅居前；東莞成交量環(huán)比降幅達42%，南京三季度成交環(huán)比下滑25%。另一類是環(huán)渤海城市群中的城市，如大連、廊坊及濟南等，降幅分別為33%、25%及19%。

重點城市二手房價仍以上漲為主。三季度，18城中，14城二手房價環(huán)比上漲。不過，隨著成交下行，重點城市均價上漲動力漸失，超七成城市房價漲幅收窄甚至轉(zhuǎn)跌。

今年樓市是否會出現(xiàn)“銀十”？

伴隨“十一”假期到來，出境旅游等受限，房企打折促銷增加，短期樓市可能出現(xiàn)一定需求釋放。

潘浩指出，十一黃金周新房或?qū)⒊霈F(xiàn)新的成交高峰。他指出，9月底時，房產(chǎn)經(jīng)紀人的帶看量在大幅攀升，卻沒有實際成交量，這說明購房者出現(xiàn)了節(jié)前觀望情緒，期待著開發(fā)商在國慶假期期間出臺更多促銷活動。因此，預計最近幾周，重點城市會出現(xiàn)一波新房成交小高峰，支撐“銀十”市場，房價不會出現(xiàn)大幅走低。

對于二手房市場表現(xiàn)，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“金九銀十”是開發(fā)商提出的一個概念，從二手房市場的表現(xiàn)來看，特別是本輪樓市調(diào)控以來，二手房市場已經(jīng)沒有所謂的“金九銀十”現(xiàn)象，交易量反而還會比7、8月份低。

許小樂稱，當前二手房成交周期為126天，也就是說房子從掛出去到成交，需要四個月的時間，周期依舊較長，在金融利率處于上下平衡狀態(tài)下，二手房市場在未來仍將處于買方市場，市場上行動力較弱。

中新社國是直通車記者“十一”期間走訪了多個北京熱門學區(qū)房片區(qū)?？傮w而言，市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)，并未出現(xiàn)漲價搶房熱潮，多數(shù)房源還有一定的降價談判空間，中介經(jīng)紀門店內(nèi)的商談簽約客戶數(shù)量也并不多，與幾年前旺銷高峰時相比，仍有很大差距。

但是，二手房市場交易并不低迷，一些熱門的待售學區(qū)房會同時出現(xiàn)幾波看房客戶，也不時有低總價的小戶型成交。

朝陽區(qū)一位二手房交易經(jīng)紀人告訴中新社國是直通車，除了京南、京東南等少數(shù)區(qū)域外，“十一”期間北京二手房成交相對活躍，特別是西北地區(qū)，“十一”期間的實時成交量環(huán)比9月份有明顯的上升。

樓市走向“新格局”

“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，在此背景下，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟當中的角色是否會發(fā)生變化？

業(yè)內(nèi)普遍認為，過度發(fā)展房地產(chǎn)，內(nèi)循環(huán)很難生成。因此，須防止房地產(chǎn)因“一業(yè)獨大”對居民收入和其它創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形成虹吸效應，從而阻礙居民消費，甚至拉大收入差距。

在這個過程當中，房價神話會被打破：房價可能會下跌，土地可能會流拍，如果要把房地產(chǎn)作為投資，那也勢必需要承擔相應風險。

貝殼研究院對比了過去三年的房價與CPI漲幅后發(fā)現(xiàn)，房價漲幅真正超過CPI漲幅的只有西安、煙臺等少數(shù)幾個城市。而在上海、廣州、北京等一線城市房價并沒有跑贏通脹，武漢、天津、廊坊等城市房價相對跌幅明顯。變化已經(jīng)在發(fā)生了。

但同時，專家認為，過分打壓房地產(chǎn)，內(nèi)循環(huán)也很難生成。

從很大程度上看，房地產(chǎn)本身就是個內(nèi)循環(huán)行業(yè)，而且經(jīng)過多年發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)更是一個關(guān)聯(lián)效應極廣、體量極大的產(chǎn)業(yè)鏈。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產(chǎn)對消費的短期拉動、對財政的短期貢獻和對投資的短期穩(wěn)定都有重要貢獻。

他認為，當前經(jīng)濟形勢仍然復雜嚴峻，不確定性較大，包括房地產(chǎn)、隱性債務等在內(nèi)中長期問題的應對，超越了以應對經(jīng)濟短周期波動為主的傳統(tǒng)逆周期政策框架。因此，亟需建立一套戰(zhàn)略站位更高、更針對于緩解中長期問題的調(diào)控框架，即“跨周期設計和調(diào)節(jié)”。

可以看出的是，在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)一方面警惕過熱風險，一方面維持一定活躍度，房地產(chǎn)企業(yè)控制擴張速度，逐步化解高杠桿風險，將有利于內(nèi)循環(huán)建設。

這意味著，房貸等金融政策難現(xiàn)松動，樓市過熱城市將會繼續(xù)受到監(jiān)管部門約談，“打補丁”式的調(diào)控仍會頻繁出現(xiàn)，但房地產(chǎn)市場不會被“一棍子打死”，剛需等正常交易仍有空間。

來自：國是直通車

作者：龐無忌

編輯：陳昊星

責編：周銳