7月20日青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《青島市新建物業(yè)（商品房）交付流程指導(dǎo)意見(試行）》面向公眾征求意見。

文件共分為五章15條內(nèi)容，其中最大的亮點(diǎn)為明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的商品房交房順序，要求建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。

在征求意見稿中，對(duì)新建物業(yè)交付條件及流程、新建商品房交付條件及流程分別作了明確規(guī)定。

在新建物業(yè)交付方面，明確了建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付流程為：移交資料—承接查驗(yàn)—辦理交接手續(xù)，要求物業(yè)交付必須承接查驗(yàn)，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)奠定了良好的管理基礎(chǔ)。

在新建商品房交付方面，明確建設(shè)單位向買受人交付流程為：提前告知—現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備—公示資料—核實(shí)身份—查檢房屋—交接資料—結(jié)算面積費(fèi)用—收取其他費(fèi)用—辦理交接手續(xù)， 并且還詳細(xì)明確了驗(yàn)房的內(nèi)容及可以暫緩或拒收房屋的情形。

據(jù)悉，征求意見稿對(duì)購房人的利益實(shí)現(xiàn)了最大化保護(hù)明確了什么樣的房子可以交、交什么、怎么交、出了問題怎么辦等購房群眾最關(guān)心的問題并對(duì)房屋交付的條件、流程等進(jìn)行了全面梳理和改革。

首先明確了建設(shè)單位在新建商品房交付前必須完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃?xì)?、通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均需要達(dá)到正常使用條件；

其次是明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的交房順序，避免了因先收后驗(yàn)還是先驗(yàn)后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛；

再次是明確了房屋查驗(yàn)的具體內(nèi)容，至少包括對(duì)房屋門窗、陽臺(tái)、墻體、地面，衛(wèi)生間等方面的質(zhì)量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗(yàn)內(nèi)容的細(xì)化，減少了房屋查驗(yàn)環(huán)節(jié)行為的隨意性。

與此同時(shí)，征求意見稿還明確了購房人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同的場(chǎng)景，比如交付房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致、房屋實(shí)測(cè)面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍、建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃或設(shè)計(jì)等情況。

征求意見稿中還提到，建設(shè)單位與購房人辦理交房手續(xù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按商品房買賣合同約定，為購房人提供相關(guān)資料，協(xié)助購房人辦理新建房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。交付使用時(shí)，新建物業(yè)（商品房）存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。

1

商品房交付業(yè)主需具備六大條件，

交房即可辦證

按照新建商品房交付條件及流程，建設(shè)單位向買受人交付新建商品房應(yīng)當(dāng)符合六項(xiàng)條件。其中包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定房屋單體工程驗(yàn)收合格,并取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》；完成消防驗(yàn)收或備案；完成人民防空工程竣工驗(yàn)收備案。適用青島市聯(lián)合驗(yàn)收范圍的項(xiàng)目，必須聯(lián)合驗(yàn)收合格。

同時(shí)還包括建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作；供水、供電、供暖、燃?xì)?、通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均達(dá)到正常使用條件；按規(guī)定辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記（保證交房即具備辦證條件）；建設(shè)單位制定了包含查驗(yàn)整改、應(yīng)急預(yù)案、管理流程、投訴受理等內(nèi)容的交付工作方案；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2

商品房交付需先驗(yàn)房后交費(fèi)

新房交付流程新規(guī)是如何“重塑”的呢？記者了解到，《指導(dǎo)意見》詳細(xì)規(guī)定了交付現(xiàn)場(chǎng)辦理的“六步走”流程，最值得關(guān)注的就是明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的交房順序。

房屋查驗(yàn)應(yīng)至少包括以下范圍：房屋門窗、陽臺(tái)等部位有無滲漏、開裂現(xiàn)象；房屋墻體是否滲漏、有無裂縫；房屋地面有無空鼓超標(biāo)及開裂情況；房屋水、電、氣能否正常使用（給水、采暖系統(tǒng)帶壓交付，壓力值不低于設(shè)計(jì)要求）；房屋衛(wèi)生間是否滲漏（交付時(shí)蓄水）；買賣合同上注明的房屋設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符等。

3

業(yè)主有權(quán)拒收并解除商品房買賣合同

《指導(dǎo)意見》明確規(guī)定，商品房交付過程中存在五種情形的，買受人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同。

交付房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者房屋實(shí)測(cè)面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍的；建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的；經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、重大設(shè)計(jì)變更未在法定時(shí)限內(nèi)書面通知買受人的；依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

房屋因各種事由延期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依商品房買賣合同約定方式告知買受人真實(shí)情況和正在采取的措施，并保持與買受人的信息溝通。

4

業(yè)主惡意拒收房屋怎么辦？

在征求意見中，部分企業(yè)認(rèn)為《指導(dǎo)意見》只對(duì)企業(yè)有約束，沒有對(duì)惡意買收人的約束及懲罰，希望能有所體現(xiàn)。但經(jīng)查閱相關(guān)法律法規(guī)均無此方面的表述，僅在《信訪條例》中明確行政部門對(duì)信訪人有勸阻、批評(píng)或者教育的權(quán)利。由于沒有上位法依據(jù)，《指導(dǎo)意見》只能強(qiáng)調(diào)依合同協(xié)商或通過法律途徑解決問題。

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，交付使用時(shí)新建物業(yè)（商品房）存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。保修范圍內(nèi)的質(zhì)量瑕疵問題，不應(yīng)作為拒絕收房的理由。

5

按原合同執(zhí)行還是按新規(guī)執(zhí)行？

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，本意見施行前已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同的項(xiàng)目，按照合同約定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；本意見施行之日尚未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同的項(xiàng)目，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買賣合同時(shí)應(yīng)按照本意見執(zhí)行。

來源：澎湃新聞

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