7月20日青島市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站發(fā)布《青島市新建物業(yè)（商品房）交付流程指導意見(試行）》面向公眾征求意見。

文件共分為五章15條內容，其中最大的亮點為明確了先驗房后交費再收房的商品房交房順序，要求建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產首次登記，保證交房即具備辦證條件。

在征求意見稿中，對新建物業(yè)交付條件及流程、新建商品房交付條件及流程分別作了明確規(guī)定。

在新建物業(yè)交付方面，明確了建設單位向物業(yè)服務企業(yè)交付流程為：移交資料—承接查驗—辦理交接手續(xù)，要求物業(yè)交付必須承接查驗，為后續(xù)的物業(yè)管理服務奠定了良好的管理基礎。

在新建商品房交付方面，明確建設單位向買受人交付流程為：提前告知—現(xiàn)場準備—公示資料—核實身份—查檢房屋—交接資料—結算面積費用—收取其他費用—辦理交接手續(xù)， 并且還詳細明確了驗房的內容及可以暫緩或拒收房屋的情形。

據(jù)悉，征求意見稿對購房人的利益實現(xiàn)了最大化保護明確了什么樣的房子可以交、交什么、怎么交、出了問題怎么辦等購房群眾最關心的問題并對房屋交付的條件、流程等進行了全面梳理和改革。

首先明確了建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃氣、通信、寬帶網(wǎng)絡和有線電視等基礎設施設備均需要達到正常使用條件；

其次是明確了先驗房后交費再收房的交房順序，避免了因先收后驗還是先驗后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛；

再次是明確了房屋查驗的具體內容，至少包括對房屋門窗、陽臺、墻體、地面，衛(wèi)生間等方面的質量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗內容的細化，減少了房屋查驗環(huán)節(jié)行為的隨意性。

與此同時，征求意見稿還明確了購房人有權暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同的場景，比如交付房屋套型與設計圖紙不一致、房屋實測面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍、建設單位擅自變更規(guī)劃或設計等情況。

征求意見稿中還提到，建設單位與購房人辦理交房手續(xù)的同時，應當按商品房買賣合同約定，為購房人提供相關資料，協(xié)助購房人辦理新建房屋所有權轉移登記。交付使用時，新建物業(yè)（商品房）存在質量問題，在保修期內，建設單位應當承擔保修責任。

1

商品房交付業(yè)主需具備六大條件，

交房即可辦證

按照新建商品房交付條件及流程，建設單位向買受人交付新建商品房應當符合六項條件。其中包括房地產開發(fā)項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定房屋單體工程驗收合格,并取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》；完成消防驗收或備案；完成人民防空工程竣工驗收備案。適用青島市聯(lián)合驗收范圍的項目，必須聯(lián)合驗收合格。

同時還包括建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成了物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作；供水、供電、供暖、燃氣、通信、寬帶網(wǎng)絡和有線電視等基礎設施設備均達到正常使用條件；按規(guī)定辦理了不動產首次登記（保證交房即具備辦證條件）；建設單位制定了包含查驗整改、應急預案、管理流程、投訴受理等內容的交付工作方案；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2

商品房交付需先驗房后交費

新房交付流程新規(guī)是如何“重塑”的呢？記者了解到，《指導意見》詳細規(guī)定了交付現(xiàn)場辦理的“六步走”流程，最值得關注的就是明確了先驗房后交費再收房的交房順序。

房屋查驗應至少包括以下范圍：房屋門窗、陽臺等部位有無滲漏、開裂現(xiàn)象；房屋墻體是否滲漏、有無裂縫；房屋地面有無空鼓超標及開裂情況；房屋水、電、氣能否正常使用（給水、采暖系統(tǒng)帶壓交付，壓力值不低于設計要求）；房屋衛(wèi)生間是否滲漏（交付時蓄水）；買賣合同上注明的房屋設施、設備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符等。

3

業(yè)主有權拒收并解除商品房買賣合同

《指導意見》明確規(guī)定，商品房交付過程中存在五種情形的，買受人有權暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買賣合同。

交付房屋套型與設計圖紙不一致或者房屋實測面積超出商品房買賣合同約定的誤差范圍的；建設單位擅自變更規(guī)劃、設計的；經(jīng)批準的規(guī)劃變更、重大設計變更未在法定時限內書面通知買受人的；依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗主體結構質量不合格的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

房屋因各種事由延期交付的，建設單位應當及時依商品房買賣合同約定方式告知買受人真實情況和正在采取的措施，并保持與買受人的信息溝通。

4

業(yè)主惡意拒收房屋怎么辦？

在征求意見中，部分企業(yè)認為《指導意見》只對企業(yè)有約束，沒有對惡意買收人的約束及懲罰，希望能有所體現(xiàn)。但經(jīng)查閱相關法律法規(guī)均無此方面的表述，僅在《信訪條例》中明確行政部門對信訪人有勸阻、批評或者教育的權利。由于沒有上位法依據(jù)，《指導意見》只能強調依合同協(xié)商或通過法律途徑解決問題。

《指導意見》規(guī)定，交付使用時新建物業(yè)（商品房）存在質量問題，在保修期內，建設單位應當承擔保修責任。建設單位拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。保修范圍內的質量瑕疵問題，不應作為拒絕收房的理由。

5

按原合同執(zhí)行還是按新規(guī)執(zhí)行？

《指導意見》規(guī)定，本意見施行前已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務合同或商品房買賣合同的項目，按照合同約定的相關規(guī)定執(zhí)行；本意見施行之日尚未簽訂前期物業(yè)服務合同或商品房買賣合同的項目，簽訂前期物業(yè)服務合同或商品房買賣合同時應按照本意見執(zhí)行。

來源：澎湃新聞

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