6月25日下午2時，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處李延斌處長做客“網(wǎng)絡(luò)在線問政”欄目，主要就“新建商品房交易相關(guān)政策解讀”這一問政主題與網(wǎng)民進(jìn)行在線交流。

商品房交易通常包括房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押。就我處的職責(zé)而言，主要涉及新建商品房銷售以及存量房（就是大家俗稱的二手房）的轉(zhuǎn)讓、租賃。 商品房交易與居民生活息息相關(guān)，如何能合法合理的維護(hù)自身權(quán)益，李延斌處長在這次網(wǎng)絡(luò)問政中對一些網(wǎng)友關(guān)心的問題做了解答。

網(wǎng)友：部分開發(fā)企業(yè)在未取得房屋預(yù)售證的情況下，就到處打電話推銷提前收取預(yù)付款，這種情況是否合法？

李延斌：商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋的合法憑證。國家規(guī)定，未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。在購房選房過程中發(fā)現(xiàn)上述問題，可向青島市房屋交易中心進(jìn)行舉報。同時，購房需注意事項(xiàng)也可以瀏覽青島網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站的購房特別提示。

網(wǎng)友：購房合同中約定，未占用公攤面積的地上車位，所有權(quán)歸開發(fā)商所有是否合規(guī)？怎么判定車位是否占用公攤面積，決定權(quán)在開發(fā)商嗎？

李延斌：物權(quán)法規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。因此，對未占用公有道路或其他場地的停車位，應(yīng)屬開發(fā)商所有。

網(wǎng)友：一些地方在開展“交房即交證”試點(diǎn)，青島有沒有推行？

李延斌：近期，我市正在開展交房即可辦證試點(diǎn)工作，近期將選取部分具備交付條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目開展試點(diǎn)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人臉識別、在線支付等技術(shù)手段，實(shí)施流程再造，構(gòu)建房屋交易、登記、繳稅全程網(wǎng)上辦理服務(wù)新模式，通過信息平臺將服務(wù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房屋買受人端延伸，利用數(shù)據(jù)聯(lián)通減少群眾跑路。同時，這項(xiàng)工作也需要各市場主體的全力配合，共同推進(jìn)。

網(wǎng)友：有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)租公共租賃住房，我想問一下這樣做是不是違法？

李延斌：近期，確有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)布公共租賃住房房源信息，擾亂了我市房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了不良社會影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受理發(fā)布公租房信息違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《公共租賃住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定，為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)行為，我局專門下發(fā)了《青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于嚴(yán)禁房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的通知》，要求各區(qū)（市）房地產(chǎn)市場主管部門應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)公共租賃住房等不符合交易條件和禁止交易的房源予以公開，并要求各區(qū)（市）房地產(chǎn)市場主管部門加大對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)檢查力度，對違規(guī)受理發(fā)布公租房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員要依法依規(guī)從嚴(yán)查處。

網(wǎng)友：精裝房交付，但存在裝修問題，開發(fā)商一直未整改，拒絕交房，業(yè)主需要承擔(dān)法律風(fēng)險嗎？

李延斌：商品房的交付條件和時間節(jié)點(diǎn)在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)有明確約定。拒絕收房是否需要承擔(dān)違約金和需要承擔(dān)的法律風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)按照合同約定執(zhí)行。

目前對精裝房交付，國家層面暫未制定出臺具體的法律法規(guī)規(guī)范，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在根據(jù)我市實(shí)際情況，研究制定該方面的規(guī)范性文件。

網(wǎng)友：群租房擾民問題如何解決？

李延斌：群租擾民的問題，是當(dāng)前群眾反應(yīng)比較強(qiáng)烈的問題，群租相關(guān)問題的出現(xiàn)，一方面反應(yīng)出租賃市場的需求在不斷增長，另一方面也暴露出一些租賃行為亟待加以規(guī)范。解決群租問題需要住建、公安、消防、市場監(jiān)管、社區(qū)等多部門加強(qiáng)協(xié)同聯(lián)動，形成監(jiān)管合力。

作為住建部門，我們主要通過“疏堵結(jié)合”的思路來解決這一問題。一方面，我們進(jìn)一步加大了政策性租賃住房的供給力度，擴(kuò)大政策性租賃住房建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模，來支持住房租賃消費(fèi)，近年來我市通過配建、改建、代為經(jīng)營等方式籌集供應(yīng)租賃型房屋5.43萬套，面積近500萬平方米；我們也正在積極申報國家租賃試點(diǎn)，爭取國家資金支持，加快繁榮和發(fā)展租賃市場。

另一方面，我局近期專門出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的通知》，文件中規(guī)定了住房租賃的最低面積標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步明確了要以原設(shè)計的房間為最小出租單位，不得將原始設(shè)計的臥室或者起居室再次分割搭建后出租，且人均租住建筑面積不得低于6平方米；對于原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得出租供人居住。這一規(guī)定的出臺，對房屋租賃當(dāng)事人的出租行為提出了明確要求，如果出租人違反了這些規(guī)定，按照住建部《商品房屋租賃管理辦法》，將面臨五千到三萬元的罰款.。

除了對網(wǎng)友提出的問題作出解答，李延斌處長也對近期青島市開展的“百日萬店消費(fèi)季”活動，在促進(jìn)住房消費(fèi)方面的相關(guān)內(nèi)容作了介紹。

李延斌處長介紹到，作為全市“2020年百日萬店消費(fèi)季”活動的板塊之一，市住建局主辦了“2020年百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”。依托網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，為房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者構(gòu)建更加便捷、高效和低成本的交易平臺，創(chuàng)新了線上房產(chǎn)交易新模式，有力促進(jìn)了住房消費(fèi)。網(wǎng)絡(luò)房展開展以來，全市房屋交易量增長顯著。1-5月份我市新建商品房網(wǎng)簽成交面積561.5萬平方米，（高于全省16個地市新建商品房平均網(wǎng)簽成交面積247.78萬平方米），同比高于全省7.6個百分點(diǎn)。

此次網(wǎng)絡(luò)房展通過青島網(wǎng)上房地產(chǎn)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、青島新聞網(wǎng)、新浪網(wǎng)、貝殼網(wǎng)五家網(wǎng)站同步開啟，凡取得預(yù)售許可的新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、二手房均可參展。期間五家網(wǎng)站均就本次房展制作了專題，搭建了網(wǎng)上售樓處，已上線新建開發(fā)項(xiàng)目273個，累計點(diǎn)擊量近40萬人次，電話機(jī)線上咨詢量8483人。

主要采取了以下七條措施：

一是按照消費(fèi)季“商家優(yōu)惠、政府補(bǔ)貼、金融助力”的要求，倡導(dǎo)參展企業(yè)開展打折促銷、團(tuán)購優(yōu)惠、推出特價房、給予二手房租售交易傭金優(yōu)惠等活動。

二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)參加房展、開展各類優(yōu)惠活動、房屋成交量高的，在本年度信用評價中分別予以加分。

三是依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠，承租人享受提取公積金支持。

四是堅(jiān)持“房住不炒”定位，繼續(xù)執(zhí)行限購、限售政策。

五是鼓勵改善型住房需求，出售原有住房新購住房的，新購后家庭擁有住房不應(yīng)超過2套，且出售的原有住房應(yīng)取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年（2018年4月18日之后新購的住房仍需執(zhí)行滿5年上市的政策）。

六是依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，可以按照規(guī)定享有基本公共服務(wù)，符合入學(xué)條件的隨遷子女可以申請?jiān)谖沂邪凑沼嘘P(guān)規(guī)定接受義務(wù)教育。

七是認(rèn)真核驗(yàn)房源信息發(fā)布機(jī)構(gòu)資格、人員身份和房源真實(shí)性信息。對違規(guī)發(fā)布房源信息的機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員，刪除相關(guān)房源信息并限制或取消其發(fā)布權(quán)限。

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