01

這幾天，深圳樓市調(diào)控霸頻，很多解讀基本都是剖析細(xì)則、分析影響。此次新政的打壓力度比較大，市場(chǎng)情緒有些波動(dòng)。但這里，首先申明一點(diǎn)，有些媒體報(bào)道的，所謂的業(yè)主降價(jià)幾百萬(wàn)；“滿(mǎn)五唯一”房源立馬漲價(jià)；擔(dān)心沒(méi)購(gòu)房資格，置換客不敢賣(mài)房，貝殼掛牌房源銳減等，這些都不靠譜。

首先，高價(jià)盤(pán)跳水的，降價(jià)幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的，一定會(huì)有。比如，前期加杠桿買(mǎi)房的投資客，賬面浮盈還比較客觀，對(duì)后市比較悲觀，想趁著高價(jià)出貨。這并不以外，去年“雙11”以來(lái)，深圳很多房子（特別是光明、南山、寶中、福田的學(xué)位房），都漲了60%-100%之間了。

另外，當(dāng)下在深圳買(mǎi)房，徹底變成一種套利工具，對(duì)有暴富和投機(jī)心理的人，比如那些從全國(guó)各地瘋狂趕來(lái)的投資客，狠狠懲罰一下，這是必要的。所以，降價(jià)幾十萬(wàn)上百萬(wàn)，表面看損失挺大，其實(shí)這是“擠水分”。深圳房?jī)r(jià)去年以來(lái)到現(xiàn)在，均價(jià)漲了1萬(wàn)元，光漲幅就是長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)水平。

圖：2019年8月-2020年6月一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

但是，從政策基調(diào)來(lái)看，可謂是“有保有壓”，有懲罰作奸犯科者，也有穩(wěn)定樓市的鋪墊。比如，此次杠桿政策并未有多大的變化，真正的首套房，仍堅(jiān)持30%的首付，“先賣(mài)后買(mǎi)”的合理改善，仍堅(jiān)持50%的首付。自2016年以來(lái)，這些杠桿政策未變過(guò)。新進(jìn)入深圳的人才，工資相對(duì)較高，按揭月供問(wèn)題不大，但就買(mǎi)房而言，財(cái)富積累不足，只要是真正的首套，杠桿高一點(diǎn)問(wèn)題不大。

此次杠桿政策的變化，只是對(duì)非普通住房的按揭成數(shù)，增加了10%。筆者認(rèn)為，這對(duì)剛需換房來(lái)說(shuō)，并未有多大影響。根據(jù)媒體對(duì)全市80個(gè)片區(qū)的統(tǒng)計(jì)，豪宅占比超過(guò)50%的片區(qū)，只有21個(gè)，大多數(shù)還是普通住宅。按現(xiàn)在均價(jià)6.6萬(wàn)元計(jì)算，即便是100平米的住房，加稅費(fèi)后的總價(jià)也就700萬(wàn)左右，探不到750萬(wàn)的豪宅線(xiàn)。再說(shuō)了，當(dāng)下深圳80平米做三房也很普遍。

圖：豪宅占比超過(guò)50%的片區(qū)一覽表

此前，南山超過(guò)490萬(wàn)、福田超過(guò)479萬(wàn)總價(jià)的房子，就是豪宅了，全市平均標(biāo)準(zhǔn)在300萬(wàn)左右。這次，全市一刀切提高到750萬(wàn)，翻了一倍還多，估計(jì)豪宅平均占比也就在30%左右?？梢?jiàn)，此次豪宅線(xiàn)大幅調(diào)高，也是對(duì)合理改善的保護(hù)，希望買(mǎi)賣(mài)循環(huán)起來(lái)，希望樓市保持一定活躍度。

02

近期公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，二季度GDP同比3.2%，相比于一季度增速，回升了10個(gè)百分點(diǎn)，好于市場(chǎng)預(yù)期。從增長(zhǎng)動(dòng)力看，前期盼望的消費(fèi)“報(bào)復(fù)性反彈”并未出現(xiàn)，一是因?yàn)榘傩帐杖胂陆盗?，?duì)未來(lái)有點(diǎn)兒悲觀，二是疫情“常態(tài)化”了，沖擊消費(fèi)。投資里面，制造業(yè)投資累計(jì)增速?gòu)?-5月的-14.8%回升到上半年的-11.7%，單月增速?gòu)?月的-5.3%回升到6月的-3.5%。

可見(jiàn)，預(yù)期悲觀，制造業(yè)企業(yè)對(duì)資本開(kāi)支較為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)還將延續(xù)。特別是占固投近60%的民間投資，下滑幅度比較大。制造業(yè)投資不行，而上半年全口徑基建投資同比增速為-0.1%，單月增速?gòu)?月的10.9%高位回落到6月的8.3%，基建投資也并未發(fā)揮托底的作用。

講這些，只是想告訴大家，上半年經(jīng)濟(jì)能觸底回升，地產(chǎn)發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。一季度，地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售，都被砸出一個(gè)大坑來(lái)。但是，從3月份開(kāi)始，盡管疫情后，管理層極力強(qiáng)調(diào)，保持調(diào)控不放松，但誰(shuí)都知道，應(yīng)對(duì)疫情也好，疫情后重建也好，新基建也好，都是要花錢(qián)的。

圖：2019-2020年全國(guó)一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

所以，從3月份開(kāi)始，地產(chǎn)絕地反擊、全線(xiàn)反彈。累計(jì)開(kāi)發(fā)投資增速，上半年轉(zhuǎn)正為1.9%，單月投資連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)，單月銷(xiāo)售連續(xù)2個(gè)月增長(zhǎng)。金融危機(jī)是富人危機(jī)，疫情是窮人的危機(jī)，疫情對(duì)富人的影響小，反而疫情后大家網(wǎng)上消費(fèi)、大規(guī)模發(fā)貨幣，受益的還是富人。

怎么應(yīng)對(duì)疫情？就是讓富人花錢(qián)，富人消費(fèi)傾向低，但投資傾向高，那就讓富人去買(mǎi)房吧。所以，大家看到，疫情后樓市回升的，都是富人集中的城市，比如深圳、東莞、杭州、上海、寧波、廣州等?？纯瓷钲诮诘摹扒|投資計(jì)劃”，投資包里大量是教育醫(yī)療、保障房、軌道交通、總部基地、5G等新基建。是不是可以這樣推理，這次樓市回升，可能是一次有計(jì)劃的陽(yáng)謀。

03

下半年，制造業(yè)投資也好、消費(fèi)復(fù)蘇也好，可能是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。這期間，還是要保持樓市高位平衡、交投活躍，因?yàn)楹竺孢€有大量的項(xiàng)目等著米下鍋，還有政府大規(guī)模的供地計(jì)劃、舊改計(jì)劃。所以，調(diào)控打壓的是投機(jī)炒作，而對(duì)合理的住房消費(fèi)、長(zhǎng)期投資需求是支持和保護(hù)的。

其實(shí)，近期地產(chǎn)已開(kāi)始降溫。首先，6月份全國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速分別為2.1%和9.0%，較5月份的9.7%和14%，已明顯回落了。進(jìn)入7月份，隨著“房住不炒”再次被強(qiáng)調(diào)，疫情期間貨幣寬松的非常規(guī)政策開(kāi)始收斂，MLF連續(xù)3個(gè)月未降，銀保監(jiān)開(kāi)始打擊資金流向股市等，加上深圳、東莞熱點(diǎn)城市開(kāi)始調(diào)控，樓市降溫明顯，7月1-14日，35城地產(chǎn)銷(xiāo)量增速下降。

筆者認(rèn)為，下半年“一城一策”還是主基調(diào)，深圳等熱點(diǎn)城市被調(diào)控，這是必然的。一來(lái)，房?jī)r(jià)漲得太快；二來(lái)投機(jī)炒作泛濫，已經(jīng)觸碰到了“房住不炒”的底線(xiàn)。但是，調(diào)控本質(zhì)上就是短期的權(quán)宜之計(jì)。近年來(lái)，調(diào)控頻率加快、周期縮短，現(xiàn)在太緊的政策，可能過(guò)一段時(shí)間就松了。總之，盡管這次力度較大，但樓市基本面并未改變，比如供地偏少、有效供應(yīng)不足、貨幣充裕等等。

04

下半年，樓市交易成本全面攀升，交易摩擦明顯增大，修煉自身才是最好的抵御風(fēng)險(xiǎn)的辦法。要理解樓市發(fā)展的一些基本邏輯，要懂得房?jī)r(jià)上漲的一些基本規(guī)律。如果房子地段還不錯(cuò)、有學(xué)區(qū)、規(guī)劃能落地，建議還是拿著，不要盲目做交易，否則全部被稅費(fèi)和交易成本吃掉了。

對(duì)其他城市來(lái)講，政策總體還是持扶持樓市的態(tài)度，包括近期出臺(tái)調(diào)控政策的東莞、杭州、寧波等，力度并不算很大。所以，深圳調(diào)控具有標(biāo)桿性的意義，意味著少數(shù)熱點(diǎn)城市樓市最寬松的時(shí)候過(guò)去了，但“一城一策”框架下，大多數(shù)的其他城市，依舊保持政策寬松的姿態(tài)。

從這個(gè)角度看，筆者認(rèn)為，下半年大灣區(qū)其他城市的樓市，依舊處于回升的態(tài)勢(shì)。一方面，盡管信用最為寬松的時(shí)候已過(guò)去了，但也不會(huì)緊縮，“兩會(huì)”明確今年貨幣發(fā)行增速要明顯超過(guò)去年，降低實(shí)體融資利率，依舊是貨幣政策的目標(biāo)之一；另一方面，深圳強(qiáng)調(diào)控以后，部分需求必然也會(huì)外溢。2019年，莞惠等主要城市，都有深圳客的影子，2020年，這一趨勢(shì)會(huì)強(qiáng)化。

根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，2019年，深圳客戶(hù)70%的在本地購(gòu)房。除本地外，惠州是深圳客戶(hù)購(gòu)房最多的城市，2019年占全部深圳客戶(hù)成交的25%。其次是東莞，近三年一直穩(wěn)定在8%左右。此次深圳調(diào)控，目的也是疏導(dǎo)需求往外圍走，加快深圳都市圈建設(shè)。估計(jì)，這次把樓市穩(wěn)定住以后，馬上到來(lái)的深圳特區(qū)成立40周年紀(jì)念活動(dòng)，大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)的大禮包將會(huì)奉上。

圖：2019年下半年灣區(qū)7城異地購(gòu)房客戶(hù)結(jié)構(gòu)

05

最后說(shuō)一點(diǎn)。深圳的城市地位今非昔比，城市價(jià)值重估后，開(kāi)始類(lèi)同于京滬，收緊戶(hù)籍購(gòu)房是長(zhǎng)期趨勢(shì)。北京和上海之所以堅(jiān)持“落戶(hù)即可買(mǎi)房”，是因?yàn)樗麄兟鋺?hù)的門(mén)檻高。落戶(hù)門(mén)檻高之所以，就在于京滬的戶(hù)籍背后，有全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的公共資源，這是國(guó)內(nèi)所有城市不可比擬的。

深圳落戶(hù)之所以門(mén)檻低，一是因?yàn)樯钲谝恢币詠?lái)就是個(gè)移民城市，創(chuàng)業(yè)型城市，鼓勵(lì)外地人來(lái)深創(chuàng)業(yè)，分享城市紅利（包括買(mǎi)房），這是一貫的傳統(tǒng)；二是，深圳的公共服務(wù)相對(duì)不足，比如教育和醫(yī)療備受詬病。未來(lái)，大灣區(qū)、先行示范區(qū)、大深圳統(tǒng)籌合作示范區(qū)等“三區(qū)紅利”落地，城市價(jià)值被重估，城市地位、戶(hù)籍含金量提升。不能收緊落戶(hù)，只能收緊購(gòu)房了。

（來(lái)源：深圳房產(chǎn)信息網(wǎng)）

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