2020年上半年，新冠疫情全球大流行沖擊中國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展?；浉郯拇鬄硡^(qū)寫字樓市場(chǎng)也因此受到一定的影響，不可避免地面臨需求增長(zhǎng)疲軟，租金及價(jià)格下行的短期困境。期內(nèi)，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金和價(jià)格指數(shù)分別半年度環(huán)比下跌4.1%和3.6%，至159.7和204.5

疫情沖擊疊加供過于求，市場(chǎng)租金及價(jià)格繼續(xù)下探

自2019年起，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)加速，辦公空間需求增長(zhǎng)放緩，多城已然面臨供過于求的壓力；

2020年中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到新冠疫情沖擊，租賃需求增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩之際，市場(chǎng)挑戰(zhàn)加??；

2020年上半年，大灣區(qū)寫字樓市場(chǎng)租金及價(jià)格下跌趨勢(shì)持續(xù)，租金跌幅高于價(jià)格跌幅，區(qū)域整體收益率萎縮。

截止2020年6月末，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌4.1%至159.7，跌幅環(huán)比擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。

香港平均租金連續(xù)四個(gè)季度下跌，租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌4.0%，至184.9。

深圳仍面臨供過于求壓力，租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌4.7%，至141.5。

廣州的租金指數(shù)跌幅為區(qū)內(nèi)第三，其半年度環(huán)比下跌3.0%，至150.9。

同期，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓價(jià)格指數(shù)半年度環(huán)比下跌3.6%至204.5。

受中美貿(mào)易摩擦、社會(huì)運(yùn)動(dòng)及新冠肺炎疫情三重打擊的影響，香港價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌4.3%，至239.2。

深圳及廣州寫字樓投資市場(chǎng)熱度持續(xù)。深圳因業(yè)主對(duì)價(jià)格修正表現(xiàn)出較高的靈活度和洽談意愿，價(jià)格指數(shù)半年度環(huán)比下降8.5%至190.8，降幅為大灣區(qū)內(nèi)最高。而廣州多數(shù)機(jī)構(gòu)型及開發(fā)商業(yè)主則持觀望態(tài)度，下調(diào)價(jià)格的意愿有所保留，其價(jià)格指數(shù)半年度環(huán)比下降4.2%，至147.2。

多數(shù)業(yè)主愿提供優(yōu)惠手段以促去化，非核心城市租金跌幅更為顯著

大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓總租用成本，1H/2020

大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓總租用成本環(huán)比變化，1H/2020

面對(duì)疫情所帶來的挑戰(zhàn)，大灣區(qū)內(nèi)多數(shù)業(yè)主愿延長(zhǎng)免租期、提供更大租金讓步及更高傭金比例等刺激手段以穩(wěn)定去化成績(jī)。這一現(xiàn)象在第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)薄弱，且多為個(gè)人業(yè)主所主導(dǎo)的部分重要節(jié)點(diǎn)城市尤為明顯。

大灣區(qū)核心城市如香港、廣州和深圳的總租用成本半年度環(huán)比跌幅分別為2.3%、3.2%和3.4%。

肇慶因市場(chǎng)需求貧乏，錄得最大環(huán)比跌幅9.7%；而鄰深城市惠州因未來供應(yīng)預(yù)期較低，同期環(huán)比跌幅0.3%，為區(qū)內(nèi)最低。

供過于求仍是租金下行主因，新冠疫情則是租金下行的催化劑

廣州、深圳、東莞、佛山、珠海五城于年內(nèi)將迎大量供應(yīng)入市，供過于求的市場(chǎng)狀況疊加疫情所致租賃需求疲軟，上述各城的平均租金將持續(xù)走低。

中山、惠州由于未來供應(yīng)有限，需求平穩(wěn)，并獲益于其與深圳、廣州的鄰近性，兩城主要受疫情負(fù)面影響，租金表現(xiàn)處于下降末期。

伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性復(fù)蘇，大灣區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前景仍屬積極。在面臨疫情挑戰(zhàn)的背景下，大灣區(qū)內(nèi)源自TMT、金融業(yè)、醫(yī)療健康等行業(yè)的租賃需求仍保持活躍，同時(shí)一些新興產(chǎn)業(yè)也為未來租賃需求增長(zhǎng)提供突破點(diǎn)。業(yè)主方在合理運(yùn)用優(yōu)惠手段以促去化的同時(shí)，亦可將招商策略側(cè)重于上述行業(yè)。而投資者亦可利用當(dāng)前價(jià)格下行之際采取積極行動(dòng)，或能斬獲心儀的投資項(xiàng)目。

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