7月14日，第一太平戴維斯發(fā)布《2020年上半年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與未來(lái)展望》指出，上半年重慶市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量約為負(fù)0.7萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至33.2%；部分業(yè)主在新冠疫情爆發(fā)后重新調(diào)整全年租賃策略以適應(yīng)市場(chǎng)變化，“穩(wěn)租戶”漸成上半年業(yè)主方策略主調(diào)。

隨著重慶打造內(nèi)陸國(guó)際金融中心獲得中央認(rèn)可和支持，在新時(shí)代西部大開(kāi)發(fā)以及新型基建不斷投資加碼的背景下，優(yōu)質(zhì)金融企業(yè)對(duì)重慶青睞度不斷增強(qiáng)。下半年，辦公需求有望緩慢恢復(fù)，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)近15萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，年末空置率或?qū)⑿》仙?/p>

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

2020上半年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅迎來(lái)重慶來(lái)福士A座項(xiàng)目入市，體量約6.4萬(wàn)平方米，推升市場(chǎng)總存量至240萬(wàn)平方米。由于年初爆發(fā)的新冠疫情增加宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性，進(jìn)而影響企業(yè)辦公決策，部分企業(yè)延遲甚至取消短期搬遷或擴(kuò)租計(jì)劃，錄得上半年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量約為負(fù)0.7萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至33.2%，然而同比來(lái)看空置率仍舊存在1.5個(gè)百分點(diǎn)的下降幅度，反應(yīng)出全市產(chǎn)業(yè)基本面的較強(qiáng)韌性。

租金方面，部分業(yè)主在新冠疫情爆發(fā)后重新調(diào)整全年租賃策略以適應(yīng)市場(chǎng)變化，“穩(wěn)租戶”漸成上半年業(yè)主方策略主調(diào)；同時(shí)，非單一業(yè)權(quán)樓宇對(duì)市場(chǎng)變化更為敏感，租金降幅較單一業(yè)權(quán)樓宇更大。因此，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金同比下跌2.7個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)人民幣85.8元每平方米每月，然而對(duì)比其他全國(guó)主要一二線城市來(lái)看跌幅相對(duì)較小。

第一太平戴維斯重慶商業(yè)樓宇部負(fù)責(zé)人、董事  梁果

上半年租賃成交中，金融、消費(fèi)者服務(wù)和房地產(chǎn)行業(yè)位居前三，貢獻(xiàn)率分別為20.1%、18.5%以及18.3%。傳統(tǒng)金融持續(xù)發(fā)力，保險(xiǎn)以及投資管理公司上半年需求突出，錄得江北嘴、解放碑多宗大面積成交案例。江北嘴作為金融門戶地位持續(xù)夯實(shí)，上半年小米金融全國(guó)總部以及今年首批獲準(zhǔn)成立的重慶農(nóng)商行理財(cái)子公司分別成功落戶國(guó)金中心T6以及成大錦嘉國(guó)際大廈。消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)躍居第二大成交來(lái)源，源自在線教育企業(yè)延續(xù)去年下半年以來(lái)的活躍勢(shì)頭，以學(xué)而思、猿輔導(dǎo)為代表的頭部企業(yè)持續(xù)在渝大面積落戶擴(kuò)張，多點(diǎn)布局。值得注意的是，上半年新經(jīng)濟(jì)相關(guān)招商引資和產(chǎn)業(yè)扶持政策持續(xù)發(fā)酵，本地培育和外來(lái)引進(jìn)的高新科技智能企業(yè)齊齊釋放大量辦公需求，信息技術(shù)行業(yè)貢獻(xiàn)上半年租賃成交總量的13.6%，錄得上海微盟、重慶造神科技等高新科技公司落戶江北嘴。

自疫情逐步得到控制以來(lái)，全市企業(yè)有序復(fù)工，經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，但中小微企業(yè)現(xiàn)金流壓力依然較大，部分企業(yè)交租困難，以中小微企業(yè)為主要目標(biāo)客群的第三方辦公空間年內(nèi)將持續(xù)面臨考驗(yàn)。同期，伴隨需求端小面積客戶對(duì)于“拎包入住”需求的不斷傾斜，預(yù)計(jì)更多寫(xiě)字樓業(yè)主方將迎合市場(chǎng)提供部分精裝修帶家具房源以提升項(xiàng)目出租率。

展望下半年，隨著重慶打造內(nèi)陸國(guó)際金融中心獲得中央認(rèn)可和支持，在新時(shí)代西部大開(kāi)發(fā)以及新型基建不斷投資加碼的背景下，優(yōu)質(zhì)金融企業(yè)對(duì)重慶青睞度不斷增強(qiáng)，目前已吸引花唄、借唄、小米金融以及中銀金融租賃等持牌消費(fèi)金融和金融租賃機(jī)構(gòu)來(lái)渝設(shè)立全國(guó)總部，數(shù)量位居西部省份第一，預(yù)計(jì)未來(lái)將帶動(dòng)吸引更多全國(guó)及區(qū)域性金融機(jī)構(gòu)落戶重慶，支撐重慶辦公市場(chǎng)需求。此外，隨著重慶新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)以SK海力士封裝測(cè)試二期基地、螞蟻金服、騰訊西南總部、騰訊數(shù)據(jù)中心等為代表的一批重大項(xiàng)目不斷投產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)溢出的高品質(zhì)辦公需求有望使甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)受益，成為市場(chǎng)辦公需求的一股上升力量。下半年，辦公需求有望緩慢恢復(fù)，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)近15萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，年末空置率或?qū)⑿》仙?/p>

零售物業(yè)市場(chǎng)

2020上半年重慶沒(méi)有新增供應(yīng)項(xiàng)目，零售物業(yè)總存量保持在585.7萬(wàn)平方米。隨著國(guó)內(nèi)疫情的持續(xù)發(fā)酵，實(shí)體商業(yè)客流量恢復(fù)至疫前水平仍需時(shí)日，加上零售物業(yè)項(xiàng)目上半年整體呈調(diào)整態(tài)勢(shì)，租賃需求持續(xù)受到市場(chǎng)沖擊。2020上半年重慶零售市場(chǎng)整體空置率同比上漲2.2個(gè)百分點(diǎn)至13.7%，全市購(gòu)物中心首層平均租金同比下降0.2%至人民幣377.6元每平方米每月。

從租賃需求端來(lái)看，2020上半年進(jìn)入重慶的首店品牌數(shù)量?jī)H為8個(gè)，與2019年同期相比速度明顯放緩。零售品牌方面，上半年首進(jìn)品牌分別有PORTSPURE西南首店落戶星光68廣場(chǎng)，新能源汽車品牌Polestar進(jìn)駐北城天街，法國(guó)時(shí)裝品牌Zadig&Voltaire進(jìn)駐時(shí)代廣場(chǎng)，三葉草FDD落戶環(huán)球金融中心，國(guó)際童裝名品集合店LITTLE SPACE進(jìn)駐萬(wàn)象城。餐飲品牌方面，重慶首家Starbucks·bar mixto落戶來(lái)福士購(gòu)物中心，萬(wàn)島日料進(jìn)駐環(huán)球金融中心。

與此同時(shí)，疫情影響下，實(shí)體商業(yè)受沖擊明顯，上半年市場(chǎng)也見(jiàn)證了零售商業(yè)項(xiàng)目部分品牌主力店退租。零售品牌方面，來(lái)福士購(gòu)物中心的GAP和言幾又，時(shí)代廣場(chǎng)的Givenchy，環(huán)球金融中心的Dolce & Gabbana，以及國(guó)金中心的ZARA，財(cái)信廣場(chǎng)的超級(jí)物種相繼閉店離場(chǎng)。服務(wù)品牌方面，在渝經(jīng)營(yíng)十年的盧米埃影院選擇永久閉店。按項(xiàng)目類型來(lái)看，重慶零售市場(chǎng)區(qū)域型商業(yè)項(xiàng)目上半年退租門店數(shù)量最多，零售品牌關(guān)店比例最高；標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目由于項(xiàng)目定位較高且租戶結(jié)構(gòu)較為合理，受到本次疫情影響相對(duì)較?。簧鐓^(qū)型商業(yè)由于疫情期間方便居民日常消費(fèi)，加上租戶穩(wěn)定性較高，成為上半年零售品牌關(guān)店率最低的項(xiàng)目類型。

第一太平戴維斯華西區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人、高級(jí)經(jīng)理  潘玲紅

盡管上半年重慶實(shí)體商業(yè)整體受疫情影響較大，部分國(guó)潮美妝和餐飲品牌卻逆勢(shì)拓張。疫情的出現(xiàn)促使消費(fèi)者線上消費(fèi)習(xí)慣被培養(yǎng)與強(qiáng)化，加之國(guó)潮美妝品牌不僅在線上采用多元化營(yíng)銷方式，如在小紅書(shū)、抖音等多個(gè)社交平臺(tái)做宣傳推廣，線下也在門店風(fēng)格與商品陳設(shè)上大膽創(chuàng)新，上半年國(guó)潮美妝品牌在各大購(gòu)物中心內(nèi)連續(xù)布局9家門店。其中The colorist調(diào)色師重慶首店落戶東原悅薈；美妝品牌集合店Wow colour分別進(jìn)駐時(shí)代天街、萬(wàn)象城、源著天街和南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；進(jìn)口品牌集合店KKV進(jìn)駐國(guó)泰廣場(chǎng)、觀音橋大融城和東原悅薈；Maogeping進(jìn)駐來(lái)福士購(gòu)物中心。餐飲方面，上半年餐飲品牌退租增多，且多以承租面積較大的中檔餐飲為主，在此背景下，海底撈卻逆勢(shì)進(jìn)行門店拓張，相繼布局南坪星光時(shí)代廣場(chǎng)、沙坪壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和U城天街A館。

為進(jìn)一步刺激零售消費(fèi)市場(chǎng)，重慶市政府和購(gòu)物中心采取多項(xiàng)舉措加碼實(shí)體商業(yè)。近期重慶市政府出臺(tái)推動(dòng)全市服務(wù)業(yè)加快恢復(fù)發(fā)展的文件，明確支持在不影響市容環(huán)境、居民生活以及安全通行的前提下開(kāi)展“外擺”經(jīng)營(yíng)。為促使零售市場(chǎng)回暖，購(gòu)物中心方面，新光天地以”Mini Bang”為主題舉行Mini車主聚集擺攤，形成主題集市為商場(chǎng)聚集大量人氣；沙坪壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)利用外廣場(chǎng)區(qū)域開(kāi)辦花市，助力商場(chǎng)人氣攀升。此外，購(gòu)物中心積極引入IP展，如新光天地于近期舉辦“大衛(wèi)貝肯夏日奇趣樂(lè)園”西南首展，為商場(chǎng)造勢(shì)以吸引客流。

展望2020下半年，受到疫情影響的零售商業(yè)項(xiàng)目或?qū)㈥懤m(xù)亮相。業(yè)態(tài)方面，由于上半年承租面積較大的中檔餐飲退租情況增多，下半年餐飲的調(diào)整或較為頻繁。與此同時(shí)，疫情的持續(xù)發(fā)酵也將使零售品牌經(jīng)營(yíng)狀況備受市場(chǎng)考驗(yàn)，在加劇重慶零售物業(yè)市場(chǎng)分化調(diào)整的同時(shí)，也將加速市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)程。

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