四大龍頭房企的年報里,隱藏著行業(yè)的五個關(guān)鍵詞

來源：智能家居時間：2020-04-07 09:50

或許是受到疫情的影響，今年開春的房企年報發(fā)布時間比往年稍晚了一些，不過還是“雖遲但到”。

日前，隨著恒大2019業(yè)績發(fā)布會的舉行，房地產(chǎn)企業(yè)“第一梯隊”選手——碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)的2019年銷售業(yè)績悉數(shù)浮出水面。

2019年，行業(yè)調(diào)控延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)，各地因城施策，樓市調(diào)控常態(tài)化明顯，整個行業(yè)的盈利能力有所回落，但龍頭房企們依然提交了不錯的“成績單”。

作為行業(yè)金字塔尖上的最強王者，從它們的年報所透露的經(jīng)營、發(fā)展和戰(zhàn)略變化，可以一窺整個行業(yè)的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞一：放緩

在政策與市場的雙重作用下，2019年房企增速普遍放緩，2020年受疫情影響，也注定不會樂觀。

根據(jù)年度報告，2019年恒大累計實現(xiàn)合約銷售金額6010.6億元，同比增長9.0%，相比2018年的10.1%增幅略有收窄。

2019年，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5522億元，同比增長10%，增速比2018年的31.25%有所放緩。

萬科2019年累計實現(xiàn)銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，增速在2018年14.5%的基礎(chǔ)上進一步放緩。

第一梯隊之外，華潤、中海、龍湖、富力等龍頭房企2019年銷售金額同比增速也都出現(xiàn)了不同程度的放緩。

正如恒大集團董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞在業(yè)績會上表示的，“房地產(chǎn)黃金時代沒有了”。

關(guān)鍵詞二：下滑

從頭部房企的年報中可以看出，行業(yè)還存在利潤率普遍下降的特點，這也印證了對房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”下半場的判斷。

2019年，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務的結(jié)算毛利率為27.2%，下降2.5個百分點。

實施了“以價換量”策略的恒大，毛利率從2018年的36.2%降至27.8%，降幅達到8.4個百分點。

碧桂園毛利率為31.6%，較2018年也下降6.1個百分點。頭部房企中，僅融創(chuàng)的毛利率從2018年的25%微升至2019年的25.1%。融創(chuàng)維持利潤率不降或得益于其土地超六成通過并購獲得，成本較低。

究其原因，一方面是銷售價格增長乏力。除了房企“以價換量”策略的因素外，主要是各地還出臺了新房的“限價令”，在備案時如果價格過高會導致無法獲批。

另一方面則是各項成本的提高。包括土地成本、融資成本、銷售成本等。

由于樓市調(diào)控頻發(fā)，企業(yè)在保持銷售增速的同時，很難兼顧對利潤的追求。如何在二者之間尋求一個平衡，取得長久健康發(fā)展，成了房企們必須面臨的大考。

關(guān)鍵詞三：謹慎

在行業(yè)增速放緩的背景下，提質(zhì)控速成為共識，2020年目標增長率降低在合理預期內(nèi)。相對于早年間房企們紛紛沖擊x億的激進口號，頭部房企對銷售目標的制定也更加趨于謹慎。

四巨頭中，萬科、碧桂園未公布2020年銷售目標。

恒大則表示2020年合約銷售目標為6500億元，而2019年銷售目標為6000億元，近兩年銷售額復合增長率穩(wěn)定在10%左右。

在3月31日舉行的第一季度業(yè)績發(fā)布會上，恒大方面透露憑借網(wǎng)上賣房和龐大土儲等優(yōu)勢，今年一季度已經(jīng)累計銷售1465億元，同比大增23%，銷售回款1133億，同比大增55%，均位居行業(yè)頭部位置。

根據(jù)碧桂園的披露，2020年其權(quán)益可售資源約9066億元，按照預計的67%去化率推算，今年權(quán)益銷售預計在6074億元左右，依然能夠保持與去年一致的增速，實屬難得。

手握8000億可售貨值的融創(chuàng)，表示對銷售額的增加沒有目標，以安全、發(fā)展穩(wěn)健為底線，“現(xiàn)在要以管理利潤為核心，不想提銷售目標的，但是超過6000億是肯定的。”

不僅如此，近年來在并購上頻頻“攻城略地”的融創(chuàng)，也變得更加謹慎。孫宏斌認為，今年的并購機會會增加，但好標的可能不會太多，所以公司會十分謹慎。

關(guān)鍵詞四：降負債

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷規(guī)模沖刺期之后，如今邁入穩(wěn)健發(fā)展期，降低負債、現(xiàn)金為王，是房企當下的最佳選擇。

據(jù)樂居財經(jīng)發(fā)布《2019內(nèi)房股“現(xiàn)金”排行榜》，80家內(nèi)房股手持現(xiàn)金資源近2.31萬億元，平均手持現(xiàn)金288.74億元。其中，碧桂園以2683.48億元的現(xiàn)金，蟬聯(lián)2019年中國“內(nèi)房股現(xiàn)金之王”的寶座。

恒大手持現(xiàn)金2287.67億元，位列內(nèi)房股第二；萬科手持現(xiàn)金約1661.95億元，排名內(nèi)房第三；融創(chuàng)中國手持現(xiàn)金約1257.31億元，位列內(nèi)房第四。

已經(jīng)在現(xiàn)金方面位列前四的碧恒萬融，在年報發(fā)布會上紛紛表示會繼續(xù)謹慎。

融創(chuàng)正在嘗試出售旗下的文旅、酒店、商業(yè)等持有型物業(yè)，并降低融資成本。2020年融創(chuàng)中國的首要任務是降低融資成本和負債，公司還將處置部分持有資產(chǎn)。

早些年，高土地儲備下的高負債經(jīng)營，在一定程度上可以看作是恒大迅速發(fā)展壯大的利刃。但如今的恒大宣布要正式啟動新戰(zhàn)略：“全面實施‘高增長、控規(guī)模、降負債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來?！?/p>

萬科也在業(yè)績發(fā)布會上表示要堅持謹慎投資、量入為出的原則，保障現(xiàn)金流安全?！艾F(xiàn)金為王，手上有余糧，任何時候都是可以找到機會和抓住機會的?！?/p>

近幾年碧桂園通過戰(zhàn)略升級調(diào)整，一直走得很穩(wěn)健。其年報有一大亮點，就是“余糧”充足。截至2019年12月31日，可動用現(xiàn)金余額約2683.5億元，達到公司有史以來最高水平。

房地產(chǎn)銷售周期長，對現(xiàn)金流要求很高，目前行業(yè)最看重的就是現(xiàn)金流。尤其是對于超千億規(guī)模的房企而言，現(xiàn)金流就是底氣，不僅代表著較強的抗風險能力，也意味著在愈發(fā)激烈的行業(yè)競爭中能把握住更多的機會。

關(guān)鍵詞五：多元化轉(zhuǎn)型

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，行業(yè)集中度提升，競爭愈發(fā)激烈，頭部房企在注重規(guī)模增速與發(fā)展質(zhì)量的同時，多元化業(yè)務布局成為關(guān)注重點。

而房企第一梯隊的四大天王，在多元化發(fā)展上則各有側(cè)重，但有個共同的優(yōu)勢就是“財大氣粗”，即使投資大、回報周期長，也仍有實力支持多元化業(yè)務。

在3月31日恒大的發(fā)布會上，許家印表示：“我們對產(chǎn)品和核心技術(shù)的要求都是世界領(lǐng)先。不敢說14款車都能爆款，但保證8-10款車爆款，我是有信心的?！?/p>

投入方面，恒大CFO潘大榮透露，恒大在2019年合計在汽車領(lǐng)域投入147億元，未來兩年合計計劃投入200億元。

碧桂園則是地產(chǎn)、機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“三駕馬車”協(xié)同發(fā)展，加速駛?cè)攵嘣季仲惖馈５禺a(chǎn)主業(yè)外，機器人及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也有不錯的進展。截至2019年底，博智林機器人已累計遞交專利申請1843項，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，碧桂園目前已形成研發(fā)服務、智慧種業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、海外大農(nóng)業(yè)、社區(qū)生鮮門店等五大核心業(yè)務版塊。

此前在3月11日，碧桂園農(nóng)業(yè)還宣布已經(jīng)收購了華大農(nóng)業(yè)80%股權(quán)，為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供技術(shù)保障。

比起碧桂園、恒大的“跨界”多元化，萬科和融創(chuàng)的腳步相對謹慎。

萬科在王石時代就嘗試轉(zhuǎn)型，如今的萬科物業(yè)板塊已經(jīng)成為公司重要的戰(zhàn)略布局。根據(jù)年報，萬科2019年來自物業(yè)服務的營業(yè)收入127.0億元，占比3.5%，其他多元化業(yè)務的經(jīng)營數(shù)據(jù)著墨不多。

孫宏斌曾說過，“我們沒有多元化，我們就是房地產(chǎn)+”。相較而言，融創(chuàng)的多元化更顯審慎，是在原有地產(chǎn)業(yè)務上做出延展，例如物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等業(yè)務。

從當前頭部房企的收入結(jié)構(gòu)上看，重心仍在房地產(chǎn)主業(yè)上，短期將重心轉(zhuǎn)換至多元化發(fā)展方面不太現(xiàn)實，畢竟相比需要長期投入、回報周期長的多元化產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)賺錢快是共識。未來房企多元化布局戰(zhàn)果如何，還要靜待房企們各顯神通。

結(jié)語

地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，發(fā)展放緩已成為不爭的事實。然而即便如此，頭部房企依然有條件“秀肌肉”，在年報中拿出漂亮的業(yè)績、土儲、現(xiàn)金數(shù)字。房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升，“強者恒強”已成共識。在近年政策調(diào)控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩的趨勢下，房企的發(fā)展重點已逐步由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”。在黃金時代高歌猛進，在白銀時代輕裝前行，才是生存之道。