觀點地產網 “超人”遠在英國泰晤士河畔的一個項目動態(tài)，霸屏了這個周末的頭條。

7月10日消息稱，李嘉誠家族旗下和記黃埔地產于近日已正式獲得倫敦Lewisham區(qū)政府的規(guī)劃批準，允許動工新建價值10億英鎊的大型地產項目Convoys Wharf，并形容該項目是猶如港版太古城的“千億香港城”。

有報道稱，該項目開工紙具體于上月批出。對于緣何于這個時機獲批開工，媒體有不少的猜測與聯(lián)想。

但反過頭來，我們或許也可以觀察，這個在新聞漩渦下的這場開發(fā)計劃，同樣有著李嘉誠家族過往房地產發(fā)展的一慣手法。

15年囤地記

資料顯示，Convoys Wharf地處倫敦東區(qū)，正位于英國泰晤士河畔，離泰晤士河約500米，毗鄰北格林威治；地塊對面則是倫敦金絲雀碼頭，距離在3公里左右。

該地塊前身是造船廠，為亨利八世在1513年建立的第一座皇家造船廠，是德普特福德的心臟地帶。

項目之所以稱“香港城”，其中原因也與大體量及齊全的規(guī)劃相關。據(jù)悉，地塊面積為174.24萬平方英尺，折合約16.6萬平方米，相當于約9個維多利亞公園。

最早在2005年，和記黃埔斥資1億英鎊從英國新聞國際公司手中購得Convoys Wharf地塊，彼時和記黃埔稱會對該地區(qū)進行大規(guī)模的重建和更新。8年之后，于2013年，和記黃埔將Convoys Wharf項目的開發(fā)計劃提交給政府，并于2014年獲得時任倫敦市長鮑里斯批準的初步開發(fā)許可。

于2015年3月份，項目規(guī)劃正式達成法律協(xié)議。5年后，于2020年6月，地塊終于拿到首期規(guī)劃許可，可以正式破土動工，預估開發(fā)價值高達10億英鎊。

該項目的總體規(guī)劃大綱事實上已于2015年獲得許可，共包含3個大的地塊、22個小地塊。根據(jù)和記黃埔發(fā)布的計劃，將在Convoys Wharf地塊新建3座40層高的住宅樓，共提供3500套住宅，其中525套為福利房，余下可以對外銷售。

除住宅外，項目還新建超過33700平方米的新公共開放空間，15500平方米的商業(yè)空間，以及酒店、學校、醫(yī)院和公共休閑設施等。此外，項目預計將會為當?shù)貏?chuàng)造2000個全職及1200多個建筑工作崗位。

根據(jù)規(guī)劃文件，這次英國政府批準的住宅項目僅是Convoys Wharf的第一期，預計和記黃埔將會在短時間內新建456套公寓。熟悉英國房地產的分析師紀言迅稱，近來英國擬暫時減免房產印花稅以及匯率等因素，這對于刺激買家消費來說是有利的因素。

同時紀言迅稱，目前該項目周邊也已開發(fā)一批住宅項目且對外銷售，加之正對著金絲雀碼頭，是一個有潛力的發(fā)展區(qū)域。

據(jù)悉，倫敦東區(qū)泰晤士河畔可以說聚集了一圈香港開發(fā)商所建設的樓盤，如新世界的Greenwich Peninsula，新鴻基開發(fā)的Millharbour Quarter和Goodluck Hope等等。

相比于其他項目，和記黃埔從2005年首度拿下項目，到2020年破土開工，近15年的漫長時間使得這一項投資被貼上了“囤地”的標簽。

事實上，業(yè)內幾乎形成共識，“囤地”是李嘉誠旗下長實系房企的一貫慢開發(fā)節(jié)奏——第一個進入區(qū)域開發(fā)，最后一個開盤。這種操作模式的邏輯，即是較早拿地，緩慢分期開發(fā)，坐等周邊配套成熟、土地升值，穩(wěn)賺取土地溢價，坐享收益之利。

過去這樣土地開發(fā)節(jié)奏于李嘉誠在內地的三四十個項目中亦普遍存在，基本上它們開發(fā)周期都很漫長，少則三五年，多則二十年有余，如1993年長實集團拿下的北京譽天下別墅項目，直到2018年才全部開發(fā)完，跨越時間長達25年。

再如上海真如項目，拿下項目時間與該倫敦東地塊僅相差一年，2006年拿地、2013年才入市，直到2019年6月首次推出住宅產品“領寓”。

值得注意的是，內地的房地產市場與香港、英國并不相同。相比來說，內地大多對于開發(fā)商在土地交付日至開工、竣工時間有一定限制，例如1年內開工、3年內竣工；而在香港，英國來說，住宅建設周期均在5年以上，土地資源有限的情況下，長期開發(fā)、精耕細作并最終享受溢價是較為通行的開發(fā)手法。

“在英國賣地流程都是比較公開的，什么時候交規(guī)劃、開工，要建造多少規(guī)模的房子，這些都是有協(xié)議規(guī)定的，所以周期長短，也不一定是開發(fā)商主觀的結果。”不過也有房地產業(yè)內人士如是解說。

對此因果，也有相關報道指出，彼時該Convoys Wharf項目因可能會威脅到皇家造船廠遺址而被英國當?shù)卣磳?，部分人擔心大量的發(fā)展有破壞該地區(qū)特色的危險。而鮑里斯曾公開表示，英國需要在首都建造成千上萬套新的住宅，Convoys Wharf項目提議已經拖延了太長時間，后于隔年2015年確定開發(fā)建設的法律協(xié)議。

超人英倫投資

“囤地”到底是否為李嘉誠家族在英國投資房地產的一個策略，或許還可從其在英國的投資圖譜進行觀察。

李嘉誠踏入英國尤其倫敦的房地產市場，最早可追溯到上世紀90年代開始。有業(yè)內人士告訴觀點地產新媒體，前期和記黃埔在倫敦投資開發(fā)的房地產項目，多是以高端公寓項目進行試水。

截至目前，李嘉誠系公司在倫敦的地產項目有6個，其中有4個為高級公寓項目。首個項目為1998年和記黃埔在倫敦落成的皇家門肯辛頓（Royal Gate Kensington），這也是其在海外的首處住宅開發(fā)項目。項目位于倫敦高檔社區(qū)肯辛頓與切爾西之間，占地約2444平方米，包含了132套住宅。

此后，于2000年、2001年、2003年，和記黃埔前后落成蓬特威特羅（Montevetro）項目，位于泰晤士河南岸巴特西區(qū)，由五棟建筑組成，占地約7725平方米；貝爾格瑞維亞（Belgravia Place）項目，位于貝爾格萊維亞區(qū)，占地約4047平方米，擁有自己的私人廣場；以及阿爾貝恩河岸（Albion Riverside），同樣位于巴特西區(qū)，占地1.5萬平方米。

“這些公寓還蠻受移民英國的香港客歡迎的，入住率不低?！睒I(yè)內人士稱。

也是從這時候開始，李嘉誠開始瞄準一些位于核心地段的大型項目地塊，且建設周期都不短。

2003年同年，長江實業(yè)還投資建設了位于西倫敦的切爾西海濱（Chelsea Waterfront）住宅開發(fā)項目，這一項目體量相比前面投資項目大得多，占地近4萬平方米，計劃建設兩棟高37層和25層的塔樓，將囊括近200套公寓，以及擁有600米長的濱河區(qū)域。

此后便是于2005年投資了位于東倫敦的敦康沃斯碼頭項目，這兩個大型項目均處于建設中。

而放眼到整個英國，李嘉誠最為矚目的還不是地產投資，而是各類公用事業(yè)資產。有調侃稱，李嘉誠家族在英國市場的投資幾乎可以用“買下了半個英國”來形容。

早前有數(shù)據(jù)顯示，李嘉誠旗下公司在英國投資累計已經超過了4000億港元，控制著英國超40%的電信市場、約四分之一的電力分銷市場、近三成的天然氣供應市場、近三分之一的碼頭等等。

其中包括不少大手筆投資，如2010年10月，長江基建以700億港元作價收購英國電網，成為李氏父子海外收購的最大項目，也令長江集團成為英國最大電力供貨商之一；一年以后，長江基建又以588億港元收購英國供水網絡Northumbrian Water等等。

此外，業(yè)內人士稱，這些公用領域的投資或將轉化、補充一些土地資源。其稱，長實在香港的不少住宅項目也是用原來的工業(yè)舊址申請改建而成的。

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