買房租房“跳單”交易？《民法典》：仍需支付報酬

來源：智能家居時間：2020-07-10 11:36

編者按：5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），宣告中國“民法典時代”正式到來?！睹穹ǖ洹纷?021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產(chǎn)繼承、買賣租賃、物業(yè)管理、土地產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等多個涉“房”問題被提及。

即日起，人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道、“人民樓視”欄目推出系列報道，以案說法，帶您看懂《民法典》涉“房”的那些事。

近年來，房屋買賣租賃“跳單”問題屢見不鮮，什么樣的情況可以判定為“跳單”，“跳單”要承擔(dān)什么樣的后果？《民法典》首次對房產(chǎn)買賣租賃“跳單”有了明確規(guī)定。

案例分析：

2015年3月30日，房屋出賣人董某與買受人張某通過A中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，合同規(guī)定居間服務(wù)費為6.6萬元。當(dāng)日，雙方還在A中介公司簽訂了《北京市存量房買賣合同》，合同價300萬元。

次日，董某與張某通過B中介公司再次簽訂了《居間服務(wù)合同》，合同規(guī)定居間服務(wù)費為6萬元，比A公司少了6千元，在B中介公司雙方簽訂了《北京市存量房買賣合同》，房屋成交價格為285萬元，家具家電、裝修、配套設(shè)施等15萬元，總計300萬元。

董某與張某通過兩家中介公司買賣房屋，因為B公司中介費用低，而選擇了B公司。A公司因此提起法律訴訟，判決結(jié)果是買受人張某，不僅需要向B公司支付6萬元居間服務(wù)費，還需要向A公司支付6.6萬元的居間服務(wù)費。

是否需應(yīng)向A公司支付居間服務(wù)費？

《民法典》：需要

《民法典》將《合同法》中的居間合同、居間人修改為中介合同、中介人，其本質(zhì)上沒有改變，但便于大眾理解。同時增加兩條新規(guī)：

第965條：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人只直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。

第966條：本章沒有規(guī)定的，參照使用委托合同的有關(guān)規(guī)定。

北京安理律師事務(wù)所合伙人王紀朝表示，如果中介行業(yè)都用低居間費來吸引客戶“跳單”，那么不利于中介行業(yè)的良好發(fā)展，劣幣驅(qū)逐良幣。原先在處理類似案件中，法院一般會援引《合同法》中第四百二十四條和第四百二十條根據(jù)合同中的約定酌情處理。如今，《民法典》合同編中明確規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬?！睹穹ǖ洹肥┬泻螅偬幚怼疤鴨巍卑讣兊糜蟹梢?。

對于《民法典》第966條規(guī)定，王紀朝認為是技術(shù)性的立法，補充了原來的立法缺陷。對比《合同法》，居間合同中未規(guī)定的部分沒有規(guī)定可以參照委托合同的規(guī)定，因此很大程度上決定于法官、律師、當(dāng)事人的法律理解或者其他條款來裁定。

北京市朝陽區(qū)人民法院法官胡震霄補充說，“跳單”違約的范圍不再局限于房屋買賣類中介合同，而是擴大到了所有類型的中介合同。對“跳單”違約的認定也不再要求中介合同中必須含有“禁止跳單”的相關(guān)表述，委托人實際享受到了中介服務(wù)，亦不得利用中介公司提供的信息而又繞過中介簽訂合同。

中央黨校（國家行政學(xué)院）政法教研部副教授張效羽認為，《民法典》第九百六十五條其實就是針對日常生活中常見的中介服務(wù)中“跑單”“跳單”進行的專門規(guī)定，強化了對中介人員的權(quán)利保護。這條規(guī)定，就是賦予中介人員具有報酬請求權(quán)。當(dāng)中介人員發(fā)現(xiàn)“跑單”“跳單”時，有權(quán)向有關(guān)人員請求就前期相關(guān)撮合服務(wù)支付報酬。

現(xiàn)代市場經(jīng)濟高度依賴各類專業(yè)化的中介服務(wù)，保護中介服務(wù)人員的合法權(quán)益，也就是維護市場經(jīng)濟運行的基本秩序。

“從宏觀上看，《民法典》的頒布提升了民事權(quán)利體系在中國國家政治治理體系中的地位，有利于所有人的民事權(quán)利保護。從中央政治局專門組織集體學(xué)習(xí)，到各地紛紛發(fā)文切實實施民法典，這是不僅是重要的法律現(xiàn)象，也是重要的政治現(xiàn)象。從微觀上看，《民法典》的一些具體條款強化了對民事權(quán)利的保護，特別是根據(jù)時代的變化設(shè)計了更好的機制?！睆埿в鹫f。

此外，多位業(yè)內(nèi)專家提醒，當(dāng)多家中介將同一房源掛牌交易時，買家仍可選取最適合的中介機構(gòu)。消費者需恪守誠實信用原則，通過正規(guī)中介購買、租賃房屋，保障自己的權(quán)益，切勿因為想省中介服務(wù)費而因小失大。

(責(zé)編：吳曉琴、初梓瑞)

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