中原地產(chǎn)發(fā)布的《2020上半年廣州一手商業(yè)市場總結(jié)》顯示，上半年受疫情影響，廣州寫字樓供應(yīng)量跌至近5年來的第二低位，為461套14.2萬㎡，供應(yīng)量環(huán)比、同比分別下跌28%、44%。

市場成交腰斬，供應(yīng)量環(huán)比、同比分別下跌54%、49%，為821套17.5萬㎡，同樣是近5年來的第二低位。

小獨(dú)棟物業(yè)成為成交的亮點(diǎn)。

月度走勢：

2月供求觸底，6月成交重回5萬㎡

今年1月廣州寫字樓市場仍有5.18萬㎡的不俗交易，主要貢獻(xiàn)來自黃埔、南沙以及番禺區(qū)的若干大宗交易。2月新冠疫情爆發(fā)，寫字樓市場供求觸底。

3月起黃埔區(qū)個別項(xiàng)目開始批量確權(quán)網(wǎng)簽，貢獻(xiàn)較大比例的成交量。另外，番禺、花都、南沙區(qū)的小獨(dú)棟物業(yè)也有不俗的成交，助力6月市場成交量重回5萬㎡水平。

區(qū)域供應(yīng)：

南沙區(qū)獨(dú)占6成供應(yīng)

2020上半年全市僅南沙、番禺、增城、天河4個區(qū)域錄得寫字樓新增供應(yīng)。

其中，南沙區(qū)獨(dú)占6成供應(yīng)，區(qū)域僅兩個“中交”項(xiàng)目有寫字樓新增供應(yīng)。大型郵輪母港綜合體——中交國際郵輪廣場全新入市7.29萬㎡的甲級寫字樓。

其次，番禺區(qū)金山谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園入市11棟5層高的小獨(dú)棟寫字樓共計2.67萬㎡。增城區(qū)荔城板塊地標(biāo)碧桂園中心亮相，25-35層共計2.03萬㎡的甲級寫字樓入市。

成交特點(diǎn)：

交易高度集中，黃埔區(qū)貢獻(xiàn)比超5成

2020上半年廣州92%的寫字樓交易集中在外圍區(qū)。

其中，黃埔區(qū)成交量貢獻(xiàn)比超5成。該區(qū)除熱點(diǎn)項(xiàng)目保利魚珠港收獲若干大宗交易外，位于開發(fā)區(qū)板塊的金博商務(wù)中心一期被某國企整體認(rèn)購，上半年陸續(xù)批量確權(quán)網(wǎng)簽4.83萬㎡，單盤成交量占全市的28%。

番禺、花都、南沙則以去年在售的若干主力項(xiàng)目交易為主。其中，番禺區(qū)因金山谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園收獲若干大宗交易，表現(xiàn)突出，占全市成交量的24%。

中心區(qū)除金融城板塊成交一定量的寫字樓尾貨外，僅白云、海珠區(qū)有微量交易。增城區(qū)錄得102%的環(huán)比漲幅，主要是因?yàn)樾绿涟鍓K地標(biāo)凱達(dá)爾樞紐國際廣場有少量寫字樓交易貢獻(xiàn)。

小獨(dú)棟寫字樓成交活躍，售出15棟

2020上半年廣州小獨(dú)棟寫字樓成交活躍，共售出15棟。

其中，番禺區(qū)金山谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園成交最活躍，連銷10棟，每棟約1100-2500㎡，最大體量的為31棟，面積約5600㎡，其小獨(dú)棟買家包括國企、實(shí)業(yè)企業(yè)等。

黃埔區(qū)保利魚珠港今年1季度成交G2、G3棟小獨(dú)棟，每棟約1100-1140㎡，按市場價預(yù)估，每棟約3.85-4億元，其中一棟為某游戲公司購置自用。

花都區(qū)中軸線地標(biāo)保利國際金融中心成交3棟小獨(dú)棟，每棟約1800-5700㎡，對外公開售價為3.3萬元/㎡，每棟交易價在 6000萬元以上。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，今年廣州小獨(dú)棟寫字樓熱銷，主要有三方面的原因：

1、自去年下半年開始，廣州小獨(dú)棟寫字樓集中推出市場，成為寫字樓市場推售的主力產(chǎn)品之一。

2、據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，由于大宗交易周期較長，以上小獨(dú)棟寫字樓有一部分屬于去年洽談的交易單。另外，受年初疫情影響，年后也存在個別意向客戶因資金周轉(zhuǎn)問題而撻定的案例，不過這類客戶在上述交易單中的占比不大。

3、受疫情全球蔓延以及國際環(huán)境動蕩影響，今年經(jīng)濟(jì)形勢不明朗，部分企業(yè)富余資金偏好購置物業(yè)作為固定資產(chǎn)保值的意愿增加。

后市預(yù)測：

新貨補(bǔ)給緩慢，市場焦點(diǎn)仍為上半年熱點(diǎn)項(xiàng)目

受疫情影響，今年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增速出現(xiàn)負(fù)增長，截止5月，累計同比增速降至11.3%。

此外，因僅幾年定向出讓的商業(yè)地塊較多，且開發(fā)商自持物業(yè)比例高，廣州寫字樓市場供應(yīng)呈現(xiàn)年遞減的趨勢。從2019年開始，廣州寫字樓市場半年度供需比均小于1，呈供小于求的趨勢。

基于上述兩點(diǎn)，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)期下半年廣州寫字樓市場新貨補(bǔ)給緩慢，市場主推仍以上半年熱點(diǎn)項(xiàng)目為主。另外，下半年計劃新推貨的項(xiàng)目，開發(fā)商大多優(yōu)先選擇整棟、整層銷售模式，目前已有部分項(xiàng)目啟動渠道營銷。

數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 南都地產(chǎn)數(shù)據(jù)智庫聯(lián)盟成員

來源：南方都市報

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