1

我曾經(jīng)說過，如果說深圳是中國社會主義先行示范區(qū)，那么2019年之后的海南島就是中國房住不炒實(shí)驗(yàn)區(qū)。

因?yàn)?，?019年開始，各種各樣中國房地產(chǎn)的新政都開始在海南開始試驗(yàn)。

包括且不限于：經(jīng)濟(jì)適房的升級版——安居型商品住房政策，另外島上必須100%成品住房交房等等。

這幾年，中國許多具有試探性質(zhì)的房地產(chǎn)新政，都會在小小的海南島試水，如果效果好，大概率就會在全國鋪開。當(dāng)然一旦效果不理想，負(fù)面作用就會局限在小島上，對整個國家的影響不大。

就在前幾天，海南又出臺一條土地新政——

嚴(yán)禁將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)，嚴(yán)禁以項(xiàng)目招拍掛、協(xié)議出讓代替土地招拍掛實(shí)施土地供應(yīng)。

雖然，就是短短的一句話，但“嚴(yán)禁”兩個字卻意味著全國很大一批開發(fā)商—— 產(chǎn)業(yè)拿地之路，開始被國家一點(diǎn)點(diǎn)的堵上。

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在中國有這么一個神奇的開發(fā)商，1998年成立，三年多只開發(fā)了一個普通住宅小區(qū)項(xiàng)目。

然而，就在2002年，完成轉(zhuǎn)型，開辟了一條中國開發(fā)商從未走過的新路—— 產(chǎn)業(yè)新城之路 ， 以全新的模式、全新的機(jī)制承擔(dān)綜合性園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營。

同年，第一個轉(zhuǎn)型之作，固安工業(yè)園區(qū)奠基成立。

從此，這個公司一路開掛，像瘋了一樣的快速成長。

2011年，完成資本上市。 從成立到上市，短短只用了13年，然而要知道以拼命著稱的碧桂園從成立到上市，也用了15年。

之后，插上了資本翅膀的公司，更是一路攻城拔寨，將產(chǎn)業(yè)新城的模式復(fù)制到了全國各地。

僅僅就在2012年，就完成數(shù)個大項(xiàng)目的簽約：

1月，建設(shè)沈陽沈水生態(tài)科技創(chuàng)新城；

6月，建設(shè)無錫城市產(chǎn)業(yè)綜合體；

8月，建設(shè)北京豐臺產(chǎn)業(yè)商務(wù)綜合體；

9月，建設(shè)鎮(zhèn)江市京口區(qū)大禹山創(chuàng)意新社區(qū)項(xiàng)目；

12月，建設(shè)河北固安航天科技城。

以上每個項(xiàng)目，都是以平方公里計算的大項(xiàng)目，而且每個項(xiàng)目的合作方都是當(dāng)?shù)卣?，能夠充分享受一切政策和稅收?yōu)惠政策。

2015年，該公司達(dá)到高光時刻，整體業(yè)績達(dá)到了全國前十 ，之后甚至一度闖入全國前五，同時收購了一家中超球隊，曾經(jīng)一度動搖了恒大在中超聯(lián)賽的地位。

這種烈火烹油的繁華，一直持續(xù)到了2017年3月，北京房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控開始，公司業(yè)績直線下降，并且?guī)状蝹鞒銎飘a(chǎn)清算的謠言。

如果，你對中國房地產(chǎn)有一定的了解，你就應(yīng)該知道我說的誰？

不錯，就是 華夏幸福公司 ，一個偽裝成產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商的開發(fā)商。

這家開發(fā)商對中國房地產(chǎn)最大貢獻(xiàn)就是， 走出了一條以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為名義低價獲取住宅用地，快速銷售房地產(chǎn)的幸福之路。

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華夏幸福獲地成本有多低？低的讓你難以想象。

2013年，華夏幸福拿地130塊，僅次于綠地、碧桂園，而僅僅付出了81億元的拿地出讓金，平均樓面價僅僅1114元/平，遠(yuǎn)低于多數(shù)房企。

其中，河北大廠縣樓面價856元，固安縣734元，懷來420元。河北灤平更是達(dá)到了驚人的211元， 一個萬元銷售的住房，用地成本只有200元，留下的利潤空間有多大呢？

全年，在環(huán)京區(qū)域地段，華夏幸福拿地平均成本，只有萬科、保利等正規(guī)房企拿地的三分之一，而且很多不是招拍掛，即使招拍掛，限制條件也往往只能他一家參與。

為什么華夏幸福拿地方面能夠那么牛，來源就是它的產(chǎn)業(yè)新城模式。

大家都知道，在中國，對于地方政府最大的考核就是GDP發(fā)展，而GDP增長一個主要的來源就是產(chǎn)業(yè)。能夠盡可能的把產(chǎn)業(yè)落地到自己的地方，拿到稅收，促進(jìn)就業(yè)，是地方政府的一個主要工作。

然而，很多地方政府雖然有招商之心，但是往往沒有招商之力，因?yàn)樵诋a(chǎn)業(yè)落地是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)往往慎之又慎，不肯輕易落子。

這時候，華夏幸福來了，對地方政府說——你出地，剩下的我?guī)湍愀愣ā?/p>

于是，就進(jìn)入了華夏幸福自己編寫的產(chǎn)業(yè)新城劇本之中。

第一步、就是和政府簽約，壟斷片區(qū)的幾十甚至上百平方公里的一級土地開發(fā)權(quán)，并以此向銀行借錢開始進(jìn)行征地、修路等一級土地開發(fā)工作。

第二步、利用一級開發(fā)優(yōu)勢，低價獲得大片非產(chǎn)業(yè)用地，通過銷售住宅回籠資金。

第三步、代政府招商產(chǎn)業(yè)，并為園區(qū)提供運(yùn)營服務(wù)，形成產(chǎn)業(yè)新城。

第四步、園區(qū)在部分成熟之后，將部分片區(qū)土地，以各種名義進(jìn)行出讓，收取土地整理的收益。

所以，地方政府既招來了產(chǎn)業(yè)，又發(fā)展了房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了GDP的雙豐收。

而對于華夏幸福，既賣了房子，也賣了土體，又可以通過招商運(yùn)營賺錢，更是一石三鳥。

4

那么，華夏幸福真的能招來產(chǎn)業(yè)嗎？

去年，我去環(huán)京大廠縣考察市場，專門去了一趟華夏幸福的潮白新城，問了一個當(dāng)?shù)卣笥?，華夏幸福能不能招來產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量怎么樣。

對于華夏幸福的產(chǎn)業(yè)招商能力，朋友還是持著一個肯定的態(tài)度的。

華夏幸福還是能夠招來一定的產(chǎn)業(yè)，比如在潮白新城的機(jī)器人園區(qū)，還是有國內(nèi)一些機(jī)器人廠家入駐，帶來當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)。

然而，朋友說，相對于產(chǎn)業(yè)，可能華夏幸福對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)影響更大。早在產(chǎn)業(yè)入駐之前，華夏幸福早就把地建成了房子，把房子進(jìn)行了銷售，并且?guī)恿朔績r快速的上漲。

所以，對于潮白新城來說，與其說是一個產(chǎn)業(yè)新城，還不如說是一個房地產(chǎn)新城。

因?yàn)?，越到最后，你會發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城中，產(chǎn)業(yè)可能并不多或者空置很多，更多的還是房子。

下圖是華夏幸福一某個產(chǎn)業(yè)新城收入和支出的分配表。

你會發(fā)現(xiàn)該公司最大的營業(yè)收入部分還是 園區(qū)住宅配套和土地整理 ，這里園區(qū)住宅配套就是指的普通住宅銷售，這里的土地整理指的是把地交給別人開發(fā)自己的收益。

這兩項(xiàng)占了整個新城收益的大部分，當(dāng)然產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)也有一些，但是站的比例不多，其他的更是寥寥。

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當(dāng)然，在這里也不能完全否認(rèn)華夏幸福的這套玩法。畢竟有了這套玩法，多多少少促進(jìn)了各個地方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)檎撜猩?，華夏幸福確實(shí)比一些資源有限，人脈有限的縣政府要強(qiáng)很多，畢竟他們也是玩了很多年了。

然而，令人有所隱憂的是，在華夏幸福這套模式開始20年之后，差不多中國一半的開發(fā)商都學(xué)玩會了這種 “x+住宅” 的模式。

比華夏幸福更早的萬達(dá)一直就在玩“商業(yè)中心+住宅”的模式，萬達(dá)廣場就是城市的中心的口號喊遍大江南北。我曾經(jīng)一度以為萬達(dá)廣場很掙錢，后來和一個萬達(dá)的朋友吃飯才知道萬達(dá)至少80%的利潤來自于住宅，萬達(dá)的商業(yè)更多的是用來“賠本賺吆喝”的。

因?yàn)橛辛巳f達(dá)廣場，才能從地方政府手中拿到城市的黃金地塊，有了萬達(dá)廣場，才能拿到低價的土地。

后來，這種“x+住宅”的模式，又演化為多種的形態(tài)。比如，旅游+住宅，比如教育+住宅，比如娛樂+住宅，不過核心模式一直沒有變。

利用“x”從政府手中低價拿地，利用住宅獲取利潤，而這種操盤很大的問題就是，一旦住宅銷售完畢，整個x部分就進(jìn)行地就異常緩慢，而且不少也會變成爛尾。

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很顯然，這種“x+住宅”的模式，這兩年有點(diǎn)玩的過火了，海南這一次出臺新政，明顯就是針對于這種華夏幸福模式和類華夏幸福的模式出臺的。

大家可以品品“嚴(yán)禁將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)”，這句話中的味道， 很明顯國家想把X和住宅脫鉤，另外也是防著一些開發(fā)商借著新建別的非住宅項(xiàng)目，把海南從國家的定位的“自貿(mào)島”變成“住宅島，炒房島”。

畢竟，產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)，住宅就是住宅，沒有一個國家可以靠住宅完成自己的產(chǎn)業(yè)夢，強(qiáng)國夢。

來源：米宅

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