??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月房企境內(nèi)債券融資941.64億元，環(huán)比增長83.9%，同比增長35.1% ；房企境外債券融資225.14 億元，環(huán)比下降27.8%，同比下降59.2% 。

??其中，3月中下旬以來，隨著境內(nèi)債券利率下行、審批發(fā)行加速，房企們紛紛轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債，其中4月第一周的融資規(guī)模超過200億元。而房企3月在海外發(fā)債的案例銳減，共發(fā)布了19宗海外融資計劃，合計融資額大約56億美元，且主要集中在上半月。

??3月中下旬以來，隨著境內(nèi)債券利率下行、審批發(fā)行加速，房企們紛紛轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債，其中4月第一周的融資規(guī)模超過200億元，而3月12日至4月13日房企境外發(fā)債卻未見新增案例。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月房企境內(nèi)債券融資941.64億元，環(huán)比增長83.9%，同比增長35.1% ；房企境外債券融資225.14 億元，環(huán)比下降27.8%，同比下降59.2% 。3月房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模為境外發(fā)債的4倍多。

??境內(nèi)發(fā)債熱情高漲

??招商蛇口10億元超短融利率僅2.2%，華潤置地8億元三年期票據(jù)利率2.65%……“一季度向來是房企融資高峰（金麒麟分析師）期，因近期境內(nèi)流動性趨向?qū)捤桑簧冽堫^房企的發(fā)債利率已觸及歷史低點。”一位券商分析師表示，盡管4月以來房企發(fā)債利率降幅較3月有所放緩，但仍有不少房企拿到了較低的發(fā)債利率。如華潤置地以2.65%年利率發(fā)行的三年期票據(jù)，刷新了房企發(fā)債利率的最低歷史紀(jì)錄。

??除了央企的發(fā)債成本大幅下降，民營房企的融資成本亦有下調(diào)。例如，世茂房地產(chǎn)全資境內(nèi)子公司于3月23日發(fā)行的一筆45億元債券，5年期和7年期品種利率分別為3.23%和3.90%?！斑@是世茂有史以來最低的發(fā)債融資成本。本次債券的發(fā)行將為企業(yè)后續(xù)的精準(zhǔn)投資及發(fā)展提供充裕的資金保障?！笔烂煞菹嚓P(guān)工作人員表示。

??另據(jù)浙商證券統(tǒng)計，時代中國、中國奧園、光明地產(chǎn)、濱江集團、龍光地產(chǎn)等房企今年3月的發(fā)債利率，均較2019年的平均發(fā)債水平下降了100個基點以上。其中，時代中國的發(fā)債利率更是從2019年的7.15%下降至5.6%，直降155個基點。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年前3月房企新增債券類融資成本為6.58%，較2019年全年下降0.46個百分點；境內(nèi)債券融資成本3.87%，較2019年全年下降1.34個百分點。

??一位資深房產(chǎn)研究人士表示：“目前前一百名的房企融資均較順暢。融資利率上，由于龍頭房企的融資利率本身已經(jīng)不高，因此，排名在50至60位的房企發(fā)債利率下降幅度更大。”

??“除了發(fā)債利率處于行業(yè)低位，新證券法規(guī)定企業(yè)債券發(fā)行由核準(zhǔn)制改為注冊制之后，發(fā)債額度審批流程簡化，縮短了審批期限，也進一步激發(fā)房企發(fā)債熱情。”某國有房企資金部人員表示，實行注冊制后，企業(yè)發(fā)債時長由2至6個月壓縮至2周至2個月。

??以珠海華發(fā)集團3月27日申報的一筆200億元小公募為例，僅5個工作日，便進入到“提交注冊”環(huán)節(jié)。融資環(huán)境的改善也帶來了立竿見影的效果，3月房企境內(nèi)發(fā)債規(guī)模環(huán)比上升132.7%。進入4月第一周，房企公開發(fā)行的境內(nèi)融資規(guī)模超過200億元。

??海外發(fā)債步伐放緩

??不同于高漲的境內(nèi)發(fā)債行情，房企放緩了海外發(fā)債的步伐。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1月和2月單月房企海外發(fā)債融資規(guī)模均達到百億元級別，大額發(fā)債案例更是頻現(xiàn)。中國恒大、華潤置地、世茂房地產(chǎn)等房企單只美元債發(fā)行規(guī)模均超過10億美元。但進入3月后，房企在海外發(fā)債的案例銳減，共發(fā)布了19宗海外融資計劃，合計融資額大約56億美元，且主要集中在上半月。

??“受境內(nèi)地產(chǎn)融資環(huán)境收緊影響，去年部分房企尋求通過海外發(fā)債募集資金，全年境外發(fā)債凈融資額超過480億美元?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年3月下旬，受美股熔斷影響，美債市場流動性緊張，房企海外融資的可能性大幅減少?！皩τ诓糠址科蠓浅Ｖ匾暮Ｍ馊谫Y，將在未來一段時間接近歸零，少數(shù)融資也將面臨高價的可能性?！?/p>

??不過，也有房企長期看好美元債市場。如佳兆業(yè)高級顧問譚禮寧在公司2019年業(yè)績發(fā)布會上表示，美元債的波動受疫情影響較為短暫，未來仍看好高息債的表現(xiàn)。

??二季度償債壓力加大

??房企加快發(fā)債腳步的背后，則是銷售回款的乏力及不斷加大的債券到期壓力。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度前100名房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降近20.8%。即便隨著房企陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，3月同比降幅較2月有所收窄，但前100名房企銷售金額的同比降幅仍達到17%。

??在銷售回款無法及時“補血”的同時，房企還不得不面對較大的償債壓力。數(shù)據(jù)顯示，有20筆債券即將于4月到期，金額共計274.32億元，環(huán)比上漲18%。

??個別房企甚至還因此出現(xiàn)債券違約。今年3月，新華聯(lián)控股超10億元的中期票據(jù)未能到期按約兌付。受此影響，新華聯(lián)控股信用等級被下調(diào)至C，多只債券信用等級調(diào)整為CC。新華聯(lián)控股解釋稱，受疫情影響，旗下多項業(yè)務(wù)均遭重創(chuàng)，導(dǎo)致經(jīng)營回款減少超60億元。

??據(jù)中債資信統(tǒng)計，2020年滬深兩市及海外市場行業(yè)債券到期規(guī)模合計約6459億元，中短期房企融資渠道預(yù)計較為暢通，但預(yù)計仍將以保障行業(yè)債務(wù)周轉(zhuǎn)為限，不會形成“注水”局面。

??“特別是對中小房企來說，二季度的現(xiàn)金流壓力將加大?！币晃环慨a(chǎn)研究人士透露，今年下半年，房企債券到期壓力是一季度的2至3倍。具體而言，一季度房企債券到期規(guī)模大約為1500億元，二季度大約為2500億元，到了三季度和四季度，這個數(shù)字則將上升至2500億元至3000億元。

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