根據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，今年3月AAA房企平均發(fā)債利率為3.25%，已低于2015-2016年期間的最低點(diǎn)，大量百?gòu)?qiáng)房企3月發(fā)債利率創(chuàng)下歷史新低。

　　房企債務(wù)“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”。

　　今年3月中下旬以來(lái)，隨著境內(nèi)債券利率不斷下行、審批發(fā)行加速，多家房企紛紛轉(zhuǎn)道境內(nèi)發(fā)債，其中4月第一周的融資規(guī)模超過(guò)200億元。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第一周，境外發(fā)債僅4月3日旭輝控股3.82億美元的美元及港元可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資一單。

　　多數(shù)分析認(rèn)為，隨著今年流動(dòng)性的進(jìn)一步寬松，房企融資成本繼續(xù)下降的可能性較大。

　　房企3月發(fā)債利率創(chuàng)新低

　　從3月份起，房企海外融資開始陸續(xù)減少。

　　當(dāng)月房企發(fā)布了19宗海外融資，合計(jì)融資額約56億美元，相比1-2月單月均百億級(jí)的融資（1月融資120億美元、2月接近百億美元）明顯銳減，而且集中在上半月。

　　在海外融資大幅跳水的同時(shí)，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)井噴。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月房企境內(nèi)債券融資941.64億元，環(huán)比增長(zhǎng)83.9%，同比增長(zhǎng)35.1%。

　　之所以出現(xiàn)這種情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，首先海外資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩，基本封死了內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資的可能性，預(yù)計(jì)對(duì)于部分房企非常重要的海外融資，將在未來(lái)一段時(shí)間接近歸零，少數(shù)融資也可能面臨高成本；其次從整體數(shù)據(jù)看，房企都擔(dān)憂銷售壓力，對(duì)于融資加大投入，雖然境外融資正在收緊，但最近境內(nèi)融資明顯放開。4月首周房企公開發(fā)行的內(nèi)地融資超過(guò)200億，而且呈現(xiàn)利率降低、數(shù)量增加的趨勢(shì)。

　　隨著流動(dòng)性的一松再松，房企發(fā)債利率也進(jìn)入下降通道。

　　4月1日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告顯示，招商蛇口已于2020年3月30日成功發(fā)行了2020年度第四期及第五期超短期融資券，期限分別為143天和150天，發(fā)行利率均為2.20%，實(shí)際發(fā)行總額分別為10億元、12.5億元。

　　不但央企的發(fā)債成本跳水，民營(yíng)房企的融資成本亦有下調(diào)。

　　3月23日，上海世茂建設(shè)作為發(fā)行人與主承銷商在網(wǎng)下向合格投資者進(jìn)行了票面利率詢價(jià)，根據(jù)網(wǎng)下向合格投資者詢價(jià)簿記結(jié)果，最終確定僅發(fā)行品種二和品種三，其中品種二最終票面利率為3.23%，品種三最終票面利率為3.90%。品種二為5年期（3+2）產(chǎn)品，金額17億元；品種三為7年期（5+2）產(chǎn)品，金額28億元。

　　世茂房地產(chǎn)在官微發(fā)文稱，本次債券創(chuàng)下世茂發(fā)債融資成本新低。

　　華泰證券研究報(bào)告指出，目前優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境可以比肩2015-2016年，融資集中度提升趨勢(shì)強(qiáng)化，優(yōu)質(zhì)房企在發(fā)債規(guī)模、發(fā)債成本及發(fā)債期限等方面更占優(yōu)勢(shì)。

　　根據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，今年3月AAA房企平均發(fā)債利率為3.25%，已低于2015-2016年期間的最低點(diǎn)，大量百?gòu)?qiáng)房企3月發(fā)債利率創(chuàng)下歷史新低。

　　另?yè)?jù)浙商證券統(tǒng)計(jì)，時(shí)代中國(guó)、中國(guó)奧園、光明地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、龍光地產(chǎn)等房企今年3月的發(fā)債利率，均較2019年的平均發(fā)債水平下降了100個(gè)基點(diǎn)以上。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官劉富強(qiáng)在線上2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)表示，公司的融資成本是在不斷下降的，去年底已經(jīng)從12%、13%降到9%左右，今年已經(jīng)到了6.75%，長(zhǎng)債的比例也在增加。

　　房地產(chǎn)行業(yè)不良率較低

　　從銀行2019年報(bào)中可以發(fā)現(xiàn)，在各行業(yè)公司類貸款投向中，房地產(chǎn)業(yè)仍受到不少銀行的青睞。

　　統(tǒng)計(jì)上市銀行2019年報(bào)發(fā)現(xiàn)，多家銀行新增公司類貸款中房地產(chǎn)業(yè)貸款增量較2018年出現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　比如，截至2019年末，交通銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達(dá)到2644.95億元，較2018年末增加479.59億元。

　　雖然部分銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率出現(xiàn)上升，但整體來(lái)看，不良率相比其他行業(yè)仍處于較低水平。

　　在披露房地產(chǎn)行業(yè)不良率的11家銀行中，有7家銀行該行業(yè)的不良率在1%之下；除了渝農(nóng)商行之外，其余3家銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的不良率未超過(guò)1.2%（包括1.2%）。

　　2019年渝農(nóng)商行在房地產(chǎn)行業(yè)的不良率飆升。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年末，渝農(nóng)商行不良貸款余額為54.60億元，增加5.34億元，增長(zhǎng)10.83%；不良率為1.25%，同比下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，分行業(yè)來(lái)看，公司貸款中房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額增加明顯，由0.58億元增至6.92億元，超過(guò)總不良貸款增幅，不良率由0.71%升至8.62%。

　　“2019年本集團(tuán)嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)投向指引，嚴(yán)把信貸準(zhǔn)入、退出標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)重點(diǎn)行業(yè)管制，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較年初下降，但個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)受項(xiàng)目延期、資金回籠慢等因素影響出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)分類下調(diào)至不良。”渝農(nóng)商行稱。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)認(rèn)為，在新冠肺炎疫情影響下，地方出臺(tái)了一些房地產(chǎn)“托市”政策。雖然有關(guān)房企債務(wù)高峰的討論一直不絕于耳，但大型房企的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較高，短期內(nèi)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大；不過(guò)個(gè)別中小型房企有可能加速出局。隨著下半年疫情得到控制，房企銷售情況可能會(huì)出現(xiàn)一波明顯反彈。

　　“金融行業(yè)是一個(gè)順周期的行業(yè)，單純從經(jīng)營(yíng)上來(lái)講，近十年房地產(chǎn)行業(yè)一直發(fā)展得較為紅火，雖幾經(jīng)調(diào)控，但目前仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。在一個(gè)行業(yè)處于向上發(fā)展階段，不管是不良率還是不良貸款額，一定會(huì)保持在一個(gè)較低水平。此外，由于房企抵押物都較為優(yōu)質(zhì)，流動(dòng)性較好，僅從經(jīng)營(yíng)角度看，我們也想把多數(shù)資金用在不良率低、回款迅速的行業(yè)上。不過(guò)從地區(qū)及國(guó)家整體發(fā)展上來(lái)看，不能押注一個(gè)獨(dú)苗，雖然制造業(yè)目前發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，但仍要支持。”一家國(guó)有大行廣東分行的負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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