疫情加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過2018年上半年的177家破產(chǎn)數(shù)量。部分行業(yè)排名較為靠前的房企，也因?yàn)橘Y金鏈的問題，不得不以出售項(xiàng)目或股權(quán)的方式求生存。

　　但也有不少房企，憑借睿智的管理、獨(dú)到的產(chǎn)品和有效的成本管控，在復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及較為嚴(yán)峻的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)了逆勢增長。比如榮盛發(fā)展(002146,股吧)，2020年5月實(shí)現(xiàn)簽約金額113.94億元，同比增長約40.55%；簽約面積92.94萬平方米，同比增長約23.43%。與此同時(shí)，2020年1-5月，榮盛發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額330.63億元，同比增長約3.18%；簽約面積297.95萬平方米，同比增長約1.36%。

　　榮盛逆勢“起飛”的秘籍是什么？我們研究發(fā)現(xiàn)，支撐榮盛銷售數(shù)據(jù)的核心，是其獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品力。在競品環(huán)伺的市場格局中，榮盛通過智慧管理、精準(zhǔn)定位、優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高性價(jià)比等手段不斷提升產(chǎn)品力，靈活平衡調(diào)控、疫情帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銷售不斷增長的同時(shí)，榮盛正為持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展積攢實(shí)力。

　　重實(shí)用：以功能為導(dǎo)向，不斷打磨升級產(chǎn)品設(shè)計(jì)

　　榮盛的產(chǎn)品力首先體現(xiàn)在其設(shè)計(jì)上。

　　榮盛發(fā)展董事長耿建明曾說過“設(shè)計(jì)要模仿生活的情境”，在他看來，房子的功能很重要，功能要能疊加、延展，餐廳不僅是用來吃飯的，臥室不僅是用來睡覺的，可以弄一些情趣的功能。

　　“老百姓(603883,股吧)買房買的主要就是功能，因此注重產(chǎn)品功能也是榮盛產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念之一”。榮盛發(fā)展產(chǎn)品中心總經(jīng)理兼首席產(chǎn)品官張東表示，榮盛在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，會從使用功能來反推戶型的設(shè)計(jì)，要求設(shè)計(jì)人員站在業(yè)主角度，以功能為導(dǎo)向，注重功能的延展和疊加，從生活起居、景觀設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)優(yōu)化著手，令戶內(nèi)空間做到“多一分嫌寬，少一分嫌窄”，力求在“寸厘之間”實(shí)現(xiàn)面積、朝向、風(fēng)水和采光的最佳組合，滿足客戶對居住功能的需求。

　　比如近期的人氣項(xiàng)目——榮盛首府，戶型設(shè)計(jì)就很實(shí)用。以建筑面積121平米（套內(nèi)面積117.7平米）的改善型三居為例，戶型方正，動靜分區(qū)，客廳面寬約6.4米，既能滿足改善型客戶追求的舒適與開闊，又能靈活地升級為四居，滿足二胎家庭的需求。

　　在對面寬和進(jìn)深尺寸的把控設(shè)計(jì)上，榮盛也有自己的堅(jiān)持。用其董事長耿建明的話來說就是“尺寸上的分配要合理，不能簡單地用大和小來衡量，分配是一個(gè)比例，是科學(xué)?！睒s盛雖然重視功能，但不會單一地追求房間的使用功能，而舍棄居住舒適度，而是進(jìn)行科學(xué)地分配。

　　比如設(shè)計(jì)緊湊型戶型時(shí)，榮盛的原則是“抓大放小”，“抓大”就是著重抓餐客廳、主臥這些大空間，“放小”就是讓兒童房、書房、衛(wèi)生間小而精，一點(diǎn)一點(diǎn)的推敲細(xì)節(jié)，即使是小也要保證它的收納功能和生活尺度。

　　“抓大放小”做精細(xì)化設(shè)計(jì)，是榮盛“多一寸嫌寬，少一寸嫌窄”的“造寸”理念在實(shí)際工作中的體現(xiàn)。早期的榮盛以小戶型著名，并提煉出了“造寸”的理念，要求以“舒服”作為戶型設(shè)計(jì)的尺度，空間的長寬比、寬高比要能讓人體感舒適，比如說3米的面寬要配3.6、3.9的進(jìn)深，3米*3米的比例對人來說是不舒服的尺寸。

　　榮盛的另一爆款項(xiàng)目——合肥書香府邸也將設(shè)計(jì)做到了極致。

　　其4室2廳2衛(wèi)生間的戶型，建筑面積為109平方米，套內(nèi)面積約88平方米。整體面寬約9.6米，進(jìn)深大約為10.2米，三面朝南，客廳的面寬為3.6米，主臥的面寬為3.3米，整體的面寬和進(jìn)深尺度比市場上的競品要多50-100CM，功能靈活多變，尺寸分配合理，空間把握得當(dāng)。在實(shí)用舒適的基礎(chǔ)上增加了人情味、完整度、儀式感和未來感，客戶可以用剛需的價(jià)格買到了改善的生活水平。

　　這種比同類產(chǎn)品更實(shí)用、更人性化的空間設(shè)計(jì)，比同類產(chǎn)品多一個(gè)功能的設(shè)計(jì)就是榮盛在產(chǎn)品力上的競爭力。

　　高性價(jià)比：控成本、強(qiáng)管理，修煉內(nèi)功提升性價(jià)比

　　當(dāng)然，無論是外部材質(zhì)上的講究，景觀設(shè)計(jì)上的用心，還是室內(nèi)空間的延展，都會給項(xiàng)目的成本控制帶來挑戰(zhàn)。而作為一家有著豐富經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)，榮盛懂得從源頭控制成本，向管理要增長，在不斷升級產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)的基礎(chǔ)上，提升產(chǎn)品的性價(jià)比，做老百姓買的起的好房。

　　榮盛控制成本的能力首先體現(xiàn)在其拿地策略上。一直以來，榮盛發(fā)展都圍繞著“長江經(jīng)濟(jì)帶”和“粵港澳大灣區(qū)”等國家重大發(fā)展規(guī)劃，并不斷拓寬拿地渠道，創(chuàng)新購地模式，充分利用招拍掛、城中村改造、股權(quán)收購等方式多管齊下加強(qiáng)土地儲備。

　　在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)穩(wěn)步前行的同時(shí)，榮盛發(fā)展順應(yīng)形勢的變化，繼續(xù)擴(kuò)大在生態(tài)旅游、養(yǎng)老養(yǎng)生、產(chǎn)業(yè)新城等領(lǐng)域的投資，通過“建體系、塑模式”，積極推進(jìn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，培育競爭新優(yōu)勢，強(qiáng)化盈利能力。

　　完整的產(chǎn)業(yè)鏈體系，令榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)了收入、利潤多元化，成為其業(yè)績穩(wěn)定發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。讓榮盛發(fā)展在競品環(huán)伺的市場格局中，能通過多業(yè)態(tài)協(xié)同能力提升產(chǎn)品性價(jià)比。

　　在很長一段時(shí)期內(nèi)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)流程為：拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)批報(bào)建——招采——開工——開盤——交付……其間還牽扯到人員和資金的到位情況，整個(gè)周期十分漫長。這種方式造成了開發(fā)過程中的不合理現(xiàn)象，或者斷檔，或者大量趕工，造成拖延或積壓，導(dǎo)致了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

　　在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條上，榮盛發(fā)展貫徹“剛好及時(shí)”的管理思想，通過工作前置和工序的并行穿插，把傳統(tǒng)流程的時(shí)間周期進(jìn)行折疊，效率大為提升。

　　設(shè)計(jì)前置是拿地——開工階段的關(guān)鍵，因?yàn)檫@是很多房企的瓶頸。一旦設(shè)計(jì)決策反復(fù)，周期就可能無限拉長。榮盛的要求是基本上在拿地階段，設(shè)計(jì)方案就已經(jīng)做好了。

　　榮盛一方面要求工作盡量前置，另一方面在計(jì)劃和生產(chǎn)的安排上并不冒進(jìn)，而是要求科學(xué)安排，滿足客戶需求的同時(shí)也要符合政府要求。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及營銷計(jì)劃既要研究市場，準(zhǔn)確定位；也要研究政府各種規(guī)章制度，加強(qiáng)溝通，確保手續(xù)齊備。

　　榮盛發(fā)展在買地之前，會提前鎖定目標(biāo)地塊的詳細(xì)情況。榮盛有自己的“城市地圖”和“房價(jià)地圖”，哪塊地是景觀房，哪塊地是剛需房，已經(jīng)摸得清清楚楚。前期工作到位了，設(shè)計(jì)與報(bào)建報(bào)批就可以實(shí)現(xiàn)基本同步。

　　在工程建設(shè)方面，榮盛推行嚴(yán)格的計(jì)劃管理，各項(xiàng)工作要求做到無縫連接。榮盛發(fā)展會編制預(yù)售前轉(zhuǎn)向節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，落實(shí)到樓棟，每日按時(shí)排布搶工計(jì)劃運(yùn)營部、工程部進(jìn)行復(fù)驗(yàn)檢查，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)解決，確保實(shí)現(xiàn)按時(shí)、足量開盤。項(xiàng)目部排布示范區(qū)及貨量區(qū)的日計(jì)劃，每日執(zhí)行、糾偏……

　　由于榮盛發(fā)展重點(diǎn)布局三四線城市，其規(guī)劃容易獲批；而且三四線城市高層少，小高層多，建設(shè)速度快，榮盛發(fā)展的“剛好及時(shí)”管理法取得了顯著成效：一是節(jié)奏快，二是成本控制力強(qiáng)。

　　企業(yè)之間真正的差距在于運(yùn)營的效率，提高效率的關(guān)鍵就在于管理。榮盛發(fā)展一直在探索如何實(shí)現(xiàn)各種資源的最佳配置，將各種要素轉(zhuǎn)化為更高價(jià)值的產(chǎn)出要素，這也是榮盛的產(chǎn)品能做到“同樣品質(zhì)的產(chǎn)品，價(jià)格比別人低；同樣價(jià)格的產(chǎn)品，品質(zhì)比別人好”的重要因素之一。

　　高品質(zhì)：嚴(yán)控質(zhì)量，全面管理，提高產(chǎn)品品質(zhì)

　　榮盛的產(chǎn)品力不僅體現(xiàn)在其設(shè)計(jì)與性價(jià)比上，更體現(xiàn)在其好品質(zhì)上。去年年底，安徽蚌埠榮盛華府二期交房，一次合格率高達(dá)94%，園林、外立面、公區(qū)裝修等品質(zhì)均獲得了來自業(yè)主和同行的認(rèn)可。

　　這與榮盛以建筑起家的背景有關(guān)。

　　一般情況下，房企開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，往往通過招投標(biāo)選擇合適的設(shè)計(jì)單位和施工企業(yè)，由他們負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工，以建筑起家的房企并不多見。而作為一家上市千億房企，榮盛擁有從事建筑行業(yè)的背景，因此其對每一個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量把控都非常嚴(yán)格，而且能夠做到從設(shè)計(jì)、施工，到營銷、物業(yè)服務(wù)的全面化管理。

　　多年的建筑經(jīng)驗(yàn)，令榮盛擁有從施工、設(shè)計(jì)到裝修、園林、門窗、銷售、物業(yè)管理的一條產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)鏈的一體化不僅有利于控制成本，也有利于控制建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。

　　建筑起家的榮盛對各個(gè)系列的建筑產(chǎn)品都有嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)，其施工營造堅(jiān)持“適用性、實(shí)用性、舒適性、延展性、經(jīng)濟(jì)性”。為了更好地實(shí)踐這些“榮標(biāo)”，對施工營造過程中的部分工藝做了明確要求。

　　比如在地下防滲漏方面，地下外墻、屋面施工縫、后澆帶部位必須設(shè)置止水鋼板，鋼板連接須雙面滿焊，水平轉(zhuǎn)角處須一次彎折成型；主體工程方面，鋼筋綁扎必須滿綁，嚴(yán)禁跳綁、漏綁，電梯門、入戶門等洞口需設(shè)置過梁部位，須在一次結(jié)構(gòu)施工時(shí)進(jìn)行單獨(dú)下掛，下掛梁（板）按要求單獨(dú)設(shè)置構(gòu)造鋼筋；裝修工程方面，地面鋪裝以對稱、居中為原則，主要空間必須設(shè)置波打線。

　　為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的產(chǎn)品力，榮盛發(fā)展全面實(shí)行精細(xì)化管理，在項(xiàng)目推進(jìn)的過程中，榮盛總公司、分公司和項(xiàng)目公司形成聯(lián)動，加強(qiáng)對每一個(gè)細(xì)節(jié)的管控。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，定期召開工程策劃會，制定項(xiàng)目操盤思路，有計(jì)劃地推動后續(xù)工作進(jìn)度。在現(xiàn)場工程項(xiàng)目上，總包、監(jiān)理、土方、景觀等單位每天匯報(bào)當(dāng)日進(jìn)度，建立小白板機(jī)制，每日工作重點(diǎn)上墻，警示每日工作主要跟進(jìn)的重點(diǎn)。

　　2020年以后，隨著相關(guān)限制性政策的放寬，市場上對于產(chǎn)品力的關(guān)注度也會隨之提升，屆時(shí)對于原本就具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的榮盛發(fā)展來說，其產(chǎn)品價(jià)值將會被放大，溢價(jià)能力也會進(jìn)一步顯現(xiàn)，相信屆時(shí)會呈現(xiàn)更加出色的市場表現(xiàn)。

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