2008年和2020年，注定要成為歷史上被濃墨重彩的年份。

2008年，面對金融海嘯，樓市在4萬億的超強(qiáng)刺激下，揮揮衣袖、一路高歌。

2020年，歷經(jīng)2017年的高點，武漢樓市在低潮中徘徊了兩年有余，而今又遭遇新冠疫情的重創(chuàng)。

武漢樓市，或再次“向死而生”。

2008年，是樓市的開掛 “元年”。

初春，大半個中國爆發(fā)了幾十年罕見的冰雪災(zāi)害，5月四川又突發(fā)8.0級大地震，死傷近幾萬人。9月，又爆發(fā)美國次貸危機(jī)，導(dǎo)致全球股市暴跌，演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)。

受全球經(jīng)濟(jì)影響，中國經(jīng)濟(jì)也急速下行，企業(yè)大量裁員，為了挽救經(jīng)濟(jì)，高層推出了四萬億救市計劃。

在四萬億的刺激之下，貨幣的大水從基建蔓延至樓市。后來人們記住的不是4萬億，而是自北京奧運會開幕式的那天，中國的房價便一路飛升，幾年翻一番，不斷上演中國房價的“摩爾定律”。

2020年，全世界因一場疫情被再次打亂。

當(dāng)中美貿(mào)易糾紛還在邊談邊打，樓市已經(jīng)歷了兩年的低谷，尚處于穩(wěn)中前進(jìn)的節(jié)奏。春節(jié)前夕卻爆發(fā)了新冠疫情，讓全國停工停學(xué)，經(jīng)濟(jì)再一次急速剎車。

隨著國內(nèi)強(qiáng)力防疫取得了階段性成果，疫情中心卻轉(zhuǎn)移到了歐美。

疫情在全球形成了爆發(fā)之勢，造成美股接連熔斷、全球股市大跌，經(jīng)濟(jì)危機(jī)再一次襲面而來。危機(jī)中，美聯(lián)儲祭出了大殺器——量化寬松，進(jìn)而各主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體均開啟寬松模式。

為抵消不利影響，中國央行降準(zhǔn)降息、銀行開展逆回購操作，投放2.7萬億流行性等措施，同時下調(diào)LPR利率。

這一次，樓市能安然無恙、渡過此劫嗎？

山頂?shù)囊粋?cè)是懸崖。

用這句話用來比喻2007年的樓市，則是再恰當(dāng)不過。

武漢樓市在這一年進(jìn)入高點。一個標(biāo)志性的事件，就是金地集團(tuán)以7350元的樓面價競得漢口老城一個地塊，當(dāng)時轟動業(yè)界。

對于2008年的市場展望，有房企老總曾放話給手下：“你們定價要再狠一些！”

即便這樣大膽的定價，買房人還是以一種恐慌的狀態(tài)買房。即便在樓市摸爬滾打多年的從業(yè)者，也勸告身邊的親朋：“抓緊買房！下個月要猛漲”。

樓市在歌舞升平中做起了美夢。誰都無法預(yù)料，這樣的美夢被美國次貸危機(jī)敲成一地碎渣。

那一年中國經(jīng)濟(jì)外貿(mào)依存度高達(dá)60%，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及，武漢樓市從高山摔到了低谷。一些樓盤降價拋售，還有一些樓盤無人問津，干脆封盤。

最后，在4萬億的貨幣刺激之下，政策救了樓市一命。

2008年上半年，中國樓市哀鴻遍野。下半年，救市力度空前之大。

先是10月22日5部委出招，減稅，降息，降2首付；接著是四萬億經(jīng)濟(jì)強(qiáng)刺激；再是國家重提房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè);最后，12月17日，國家出臺政策刺激住房消費。

2008年政策疊加的刺激下，樓市實現(xiàn)了逆襲，更重要的是造就之后10年的高歌猛進(jìn)。而武漢樓市也進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，并在2016年迎來一場巔峰。

2020年初，樓市已疲軟2年，處于17年來的低谷。

當(dāng)武漢業(yè)界普遍對今年審慎樂觀時，卻又遭遇了新冠疫情，武漢三鎮(zhèn)被按下暫停鍵達(dá)2個半月之久。

春節(jié)后，中央重申“房住不炒”， 保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。受政策影響，各地的救市政策大多體現(xiàn)為房企“松綁”，如降低土拍保證金比例，延長土地保證金的時限，緩解房企的資金壓力。

但在需求端，卻毫無松動。部分城市出臺的救市政策，因?qū)π枨螽a(chǎn)生刺激，不得不“一日游”作罷。

而后，央行降準(zhǔn)降息、LPR下行。

3月23日，武漢市房管局發(fā)布了“救市”政策，在預(yù)售許可、監(jiān)管資金、購房資格等方面做出了調(diào)整，一定程度上為樓市減負(fù)和松綁。

為房企減負(fù)的同時，對買房者僅有一個緩繳社?；騻€稅的措施。武漢樓市需求端毫無刺激，這種情形大概率將持續(xù)到下半年。

受疫情影響，世界經(jīng)濟(jì)下滑，通貨緊縮估計不可避免，消費和投資欲望雙雙降低，武漢樓市會進(jìn)入階段性“寒冬”。

這個時候，現(xiàn)金為王，拿地什么的可能跟小房企沒有太多關(guān)系了。有錢的依然是大爺，土地市場也不會太旺，但對大房企則是遍地黃金。

“預(yù)計，武漢樓市今年的全年銷售量只有去年的70%。也就是說，對比去年整體下滑30%?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士對今年的武漢樓市普遍不看好，認(rèn)為這30%屬于需求下降導(dǎo)致的自然下滑，而因疫情被推延的部分是可以追回來的。全市最終成交均價與去年持平，相當(dāng)于今年沒有漲幅。

偏遠(yuǎn)地段房子降價優(yōu)惠也難以去化。因為中心城區(qū)的（三環(huán)內(nèi)）價格下調(diào)，導(dǎo)致一部分三環(huán)外的需求向中心城區(qū)轉(zhuǎn)移，推動成交量增加。

而武漢今年3萬以上的高價樓盤較難去化，因為即便價格回調(diào)，也達(dá)不到許多人的預(yù)期。

據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，確實有13%左右的潛在客戶因疫情收入減少，產(chǎn)生觀望心態(tài)，短期內(nèi)放棄買房，但另有14%左右本來不打算在2020前后購房的客戶，開始看房?？偟膩碚f，新增客戶和放棄客戶基本持平，購房需求前后基本不變。

對于品牌房企的樓盤項目，2.2-3萬價格樓盤，有10%-20%的回調(diào)空間。1.2-1.8萬價格的樓盤有5%-10%的回調(diào)空間。

因庫存量差異，武昌的銷售形勢好于漢陽、漢口。今年6、7月應(yīng)該會有一波擠壓反彈的購房需求，市場有回暖假象。

“真正考驗武漢樓市的是下半年，8-10月的至暗時刻。”

今年武漢樓市缺少上漲動力，價格將穩(wěn)如止水，個別板塊樓盤會進(jìn)行回調(diào)。對于買房者，今年是個“買方市場”，終于可以有時間考察大量樓盤，不會再有擔(dān)心漲價過快的緊張感。

對于剛需客戶，什么時候都是適合買房的時機(jī)。

今年武漢樓市庫存量大，房企的資金鏈緊張、急于回款，必須加大促銷力度。對于剛需買房者，大部分項目不僅無法實現(xiàn)價格上漲，還會在2019年的價格基數(shù)上進(jìn)行回調(diào)。

對于改善購房者，一樣充滿機(jī)會。

經(jīng)濟(jì)基本面正在受疫情的創(chuàng)傷，大多數(shù)家庭收入預(yù)期都在下降。對于改善性住房需求而言，整體的需求也被打壓，部分家庭不得不減少家庭的支出和投資行為。

需求端的乏力，會加大改善性樓盤的銷售去化難度，這類樓盤會相較剛需住宅有更大的價格回調(diào)和優(yōu)惠力度。對于支付能力充裕的家庭，今年是改善性住房的機(jī)會所在。

對于投資者，危與機(jī)并存。

在“房住不炒”三申五令之下，住宅類購房政策不會有顯著變化，對于“炒房”的打壓一定會毫不手軟。

對于樓市的投資者來說，主要考慮的對象是商業(yè)類產(chǎn)品，這類產(chǎn)品的危與機(jī)并存。

危險，是在因疫情對零售業(yè)造成重創(chuàng)，大到商超購物中心，小到街道兩側(cè)的街邊店，客流陡降、經(jīng)營困難。零售業(yè)的疲軟導(dǎo)致商業(yè)用房需求大幅下降，中短期而言，商業(yè)用房出租預(yù)期都不會樂觀。

而機(jī)會在于，因為投資需求的萎縮，商業(yè)類項目會以更大的優(yōu)惠、更低折扣進(jìn)行“出貨”，對于有資金兜底的投資者而言，這是一次抄底撿漏的重大機(jī)會。

文章來源：黃峰淘房 ，作者黃峰淘房

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