經(jīng)?？匆姷臉敲鎯r怎么計算,樓面價和房價之間有什么關(guān)系呢?

來源：智能家居時間：2020-06-22 14:04

我們經(jīng)?？匆姺慨a(chǎn)文章“某地產(chǎn)拍下某地塊，樓面價XXXX元/平米”如下圖

那么問題來了，這個樓面價是什么？同時這個樓面價怎么計算出來的？和最終售賣的房價又有什么聯(lián)系呢？

首先說一下這個樓面價怎么計算的吧。

在政府拍賣地塊的網(wǎng)站上會有這么一些數(shù)據(jù)，出讓面積、以及容積率、用途、出讓年限等，舉例如下圖

其中在這圖中，有兩個數(shù)據(jù)對計算樓面價有很大的關(guān)系，一個是出讓面積，另一個是容積率。

問題又來了，什么是容積率呢？容積率就是樓盤總建筑面積和本土地出讓面積的比率。

如成交一塊土地，政府一般會規(guī)劃好容積率一般為多少，同時你通過政府規(guī)定的容積率容積率，可以算出這塊土地最大的建筑面積。（就像上圖的表示）

例如上圖最新的新聞中，我們知道最大容積率為2.0，使用面積88139.75㎡，我們可以算出這塊地的最大建筑面積=容積率X土地使用面積=2.0x88139.75㎡=176279.5㎡。

而樓面價=成交土地總價÷最大建筑面積以此我們可以算出此地塊的樓面價=927000000元÷176.279.5㎡=5260元/㎡。

樓面價和房價什么關(guān)系呢？

房價的價格定位由多種因素構(gòu)成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務(wù)費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設(shè)施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等10種因素構(gòu)成的。

樓面價格說白了只是開發(fā)商的一個成本核算的一個數(shù)據(jù)，算不上銷售價格的任何參考，如果小城市拿地成本較低，房價定在樓面價的3-5倍都屬于正常范圍，大城市拿地成本較高，但是其他成本較低的話定在1.5-2.5倍的樓面價也屬于正常范圍。所以說樓面價只是房價定位的一個參考數(shù)據(jù)。