作為中糧集團(tuán)唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“大悅城”；000031.SZ）實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的道路并非坦途。

近日，《投資者網(wǎng)》獲悉，大悅城旗下子公司因無證開工接連收到監(jiān)管部門開出的“罰單”。

背靠“央企”大樹，2019年實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售額710.82億元、操盤口徑銷售額 618.54億元的大悅城，計(jì)劃在2021年突破千億銷售額。為了完成此目標(biāo)，大悅城難免因走快而“崴腳”，在實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的道路上，與違規(guī)處罰同行。

無證開工遭處罰

今年6月8日，北京市房山區(qū)人民政府官方網(wǎng)站信用房山發(fā)布了《房山區(qū)2020年6月行政處罰信息公示》。根據(jù)公示中政處罰決定書文號(hào)“京建法罰(房建)字[2020]第690027號(hào)”顯示，北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)由北京稻香四季房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“稻香四季房地產(chǎn)”）建設(shè)的02-2-02地塊下沉廣場(chǎng)及20#樓改造工程在沒有取得建筑工程施工許可證的情況下,建設(shè)單位擅自開工建設(shè)。

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第七條第一款，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。因涉嫌違反了此條規(guī)定，稻香四季房地產(chǎn)被北京市房山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)處以罰款3.18萬元。

無獨(dú)有偶，稻香四季房地產(chǎn)五月份也因未取得建筑工程施工許可證違法開工而遭到監(jiān)管部門的處罰。根據(jù)信用房山發(fā)布的《房山區(qū)2020年5月行政處罰信息公示》中行政處罰決定書文號(hào)“京建法罰(房建)字[2020]第690021號(hào)”顯示，稻香四季房地產(chǎn)在未取得該工程建筑工程施工許可證的情況下,于2019年5月1日違法開工建設(shè)，遭遇房山區(qū)住建委責(zé)令其于2020年6月20日前改正違法行為,并處罰24.89萬元罰款。

《投資者網(wǎng)》穿透股權(quán)信息發(fā)現(xiàn)，稻香四季房地產(chǎn)是大悅城旗下控股子公司。企查查數(shù)據(jù)顯示，大悅城通過中糧地產(chǎn)（北京）有限公司間接持有稻香四季房地產(chǎn)99.82%的股份，北京天恒樂活城置業(yè)有限公司持有0.81%。

作為大悅城旗下控股子公司，稻香四季房地產(chǎn)接連兩次未取得建筑工程施工許可證違法開工，是什么原因?qū)е碌哪?？公司接下來是否有整改?dòng)作？《投資者網(wǎng)》致電大悅城進(jìn)行求證調(diào)研，但截至發(fā)稿，一直未得到接聽回復(fù)。

值得一提的是，就本文相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》均試圖致函大悅城，但根據(jù)其在年報(bào)、官網(wǎng)及企查查中披露的投資者聯(lián)系方式，郵件均遭到退回。而其披露的兩則電話號(hào)碼，一則無人應(yīng)答、一則提示為“空號(hào)”。

三年沖千億目標(biāo)

大悅城旗下控股子公司違規(guī)操作的背后，或許與其堅(jiān)定謀求規(guī)模擴(kuò)張有關(guān)。

2019 年初，大悅城完成重大資產(chǎn)重組，形成“A 控紅籌”架構(gòu)，成為中糧集團(tuán)唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。當(dāng)年3月，公司名稱由“中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”正式更名為“大悅城控股集團(tuán)股份有限公司”。

大悅城主營業(yè)務(wù)注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，公司資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。加上旗下在港股上市的大悅城地產(chǎn)有限公司（簡稱“大悅城地產(chǎn)”；00207.HK），憑借著以大悅城為品牌的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、管理經(jīng)營，公司發(fā)展步入新階段。

在同年4月16日的品牌發(fā)布會(huì)上，大悅城宣布以“城市運(yùn)營商與美好生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略發(fā)展方向的同時(shí)，提出了“三年沖千億”的目標(biāo)：“預(yù)計(jì)3-5年集團(tuán)新增土儲(chǔ)將超過6000萬平方米，持有型項(xiàng)目及銷售型項(xiàng)目都將超過50個(gè)，沖擊千億陣營?！北藭r(shí)，大悅城控股副總經(jīng)理姚長林表示：“從我們目前的資源和未來可能獲得的成本，在2021年是能夠達(dá)到目標(biāo)的。”

為了全面向目標(biāo)邁進(jìn)，大悅城逐步進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化，設(shè)立、收購、注銷子公司等動(dòng)作頻繁。截至2019年末，大悅城納入合并范圍的子公司共241戶，結(jié)構(gòu)化主體1戶。其中，因同一控制下企業(yè)合并增加大悅城地產(chǎn)及其子公司132戶，因其他原因合并范圍增加32戶，減少12戶。

但與此同時(shí)，大悅城在向外快速擴(kuò)張的路上，是否忽視了對(duì)內(nèi)的管控？從近期發(fā)生的子公司違規(guī)遭處罰來看，答案值得商榷。

值得一提的是，稻香四季房地產(chǎn)便是于2019年6月，以10.77億元對(duì)價(jià)，被大悅城收購了其49.91%股權(quán)，從而持有了稻香四季房地產(chǎn)99.82%股權(quán)。從收購日至2019年年末，稻香四季房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入42.41億元、凈利潤5.70億元，分別在大悅城總收入與凈利潤中占比12.55%、13.68%。

舉債謀規(guī)模擴(kuò)張  

根據(jù)2019年大悅城年報(bào)顯示，大悅城深耕粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化城市、京津冀核心重點(diǎn)城市，聚焦成渝、長江中游、海西、中原等城市群核心重點(diǎn)城市。2019年，大悅城實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額（包含權(quán)益類項(xiàng)目）710.82億元（操盤口徑為618.54億元），營業(yè)收入337.87億元，利潤總額60.05億元，凈利潤37.05億元，簽約金額與營收均出現(xiàn)上漲。

即使在2020年全球遭遇新冠肺炎“黑天鵝”事件致使房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的情況下，大悅城在2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上仍表示，“隨著二季度的復(fù)蘇，到三季度企穩(wěn)，四季度全面發(fā)力。公司對(duì)2021年破千億的目標(biāo)有堅(jiān)定信心。”

然而，大悅城對(duì)實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模信心的背后，是其債務(wù)規(guī)模迅速攀升的窘境。2016年至2018年，大悅城的總負(fù)債分別為499.89億元、640.07億元、774.12億元，而2019年，大悅城總負(fù)債驟然上升至1406.42億元，較2018年負(fù)債翻了近一倍，并且，2019年總負(fù)債金額是其同年銷售額的2倍。

值得警惕的是，大悅城的杠桿還在不斷放大。截至2020年一季度末，大悅城總負(fù)債再次攀升，為1494.28億元。具體來看，截至2020年3月末，大悅城短期負(fù)債為853.83億元，其中短期借款為31.96億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為136.75億元。而同期，大悅城的貨幣資金為337.82億元，難以覆蓋其短期負(fù)債，或?qū)⒚鎸?duì)現(xiàn)金流緊張的難題。

大悅城對(duì)規(guī)模的訴求，一方面增加了公司債務(wù)壓力，另一方面也難免讓公司內(nèi)控失調(diào)監(jiān)管無力。當(dāng)前，如何保障在高速擴(kuò)張路上行穩(wěn)致遠(yuǎn)，是大悅城亟待解決的問題。

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