近日，順義發(fā)布消息，截至6月9日，順義共有產(chǎn)權(quán)房剩余套數(shù)1395套，其中藍(lán)境佳園剩余854套，博裕雅苑剩余384套，水映蘭苑剩余157套，今年將暫停共有產(chǎn)權(quán)房用地供應(yīng)。

共有產(chǎn)權(quán)房是北京最新的保障性住房，在它之前，由遠(yuǎn)及近分別是一類(lèi)經(jīng)適房（2008年逐漸退出）、限價(jià)商品房（2008-2013年）、自住型商品房（2013年-2017年）、共有產(chǎn)權(quán)房（2017-至今）。

之前的各類(lèi)保障房分配規(guī)則均存在或多或少的漏洞，共有產(chǎn)權(quán)房在分配規(guī)則設(shè)計(jì)上有了很大進(jìn)步，最主要的變化是引入了市場(chǎng)化原則。

按照職住平衡的原則優(yōu)先滿足本區(qū)的購(gòu)房需求，只要擁有北京的購(gòu)房資格，名下無(wú)房，即可申請(qǐng)。

此外為了防止鉆空子的現(xiàn)象出現(xiàn)，規(guī)則也明確，有住房轉(zhuǎn)讓記錄的不得申購(gòu)，離婚不滿三年不得申請(qǐng)等。

可以說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房，基本堵住了漏洞。當(dāng)然了，最大的變化，依然在于"產(chǎn)權(quán)共有"，這種變化，讓政策性住房的熱度一下子全降下來(lái)了。

我的一位哥們兒，就是順義區(qū)工作的，從2018年就開(kāi)始參加共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)，一共選過(guò)三次房，但最終全都放棄了，其實(shí)按照他的收入，買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房真的是壓力非常小，但最終仍然選擇棄購(gòu)，而是在今年買(mǎi)了順義某個(gè)大火的小戶型商品房項(xiàng)目，但面積一下子少了20平米。

以順義的博裕雅苑共有產(chǎn)權(quán)房為例，房?jī)r(jià)差不多23000的樣子，個(gè)人55%的份額，而他買(mǎi)的這個(gè)商品房項(xiàng)目，差不多每平米要貴9000塊錢(qián)。

今年他告訴我這個(gè)結(jié)果的時(shí)候，我還特地問(wèn)過(guò)，人家回答倒是挺干脆的，同樣的價(jià)格，產(chǎn)權(quán)比面積更重要，特別是在北京。

這話說(shuō)得其實(shí)夠精確了，包含了兩層含義。

1、產(chǎn)權(quán)比面積更重要

就算是買(mǎi)不起房的人也堅(jiān)定這一點(diǎn)，這哥們兒一直想買(mǎi)新房，但是過(guò)去這幾年北京新房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，很少有超級(jí)小戶型的住宅項(xiàng)目，他也就沒(méi)能置業(yè)，可以說(shuō)除了郊區(qū)的超級(jí)老破小，他可能根本沒(méi)得選擇。但現(xiàn)在情況發(fā)生變化了，商品房開(kāi)始迎合首付有限的純剛需，首付幾十萬(wàn)，2020年還能在北京上車(chē)一套商品房，的確有點(diǎn)香。

2、"在北京"

即便不知道怎么選房子的人，也知道一點(diǎn)，北京的房子，一定要買(mǎi)對(duì)。買(mǎi)錯(cuò)了，那就是步步錯(cuò)。特別是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，一定要純純，公寓不能碰，共有產(chǎn)權(quán)房更是得慎重。其根本在于共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓規(guī)則的設(shè)計(jì)，讓很多人望而卻步。只能賣(mài)給符合共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)資格的人，而且需要征得余下部分產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu)的同意。共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)則設(shè)計(jì)，讓它的價(jià)格和增值空間本身就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商品房。

說(shuō)白了，就是，在北京買(mǎi)房，一定要"賺"，才行。

從設(shè)計(jì)之初，共有產(chǎn)權(quán)房本身就是為了極少數(shù)基層購(gòu)房者的自住房需求，這是一種真正純粹的政策性住房，相比之前的經(jīng)適房限價(jià)房自住房，真正做到了雙軌制，完全剔除了套現(xiàn)投資的可能。

對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了自己不能擁有完全處置權(quán)，同樣是買(mǎi)房子，別人的跟著整體漲幅走，我的原地踏步，這種感覺(jué)太難受了。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要把一張房票花在共有產(chǎn)權(quán)房上面，的確有點(diǎn)雞肋。對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，其真正的目標(biāo)購(gòu)房者就是一類(lèi)：市場(chǎng)上商品房完全買(mǎi)不起，對(duì)于房子能住就行了，那你可以去買(mǎi)，沒(méi)有什么非分之想。

稍有雜念的人，比如對(duì)地段有些期許，對(duì)換房有些期許，都不太適合買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房。

北京的共有產(chǎn)權(quán)房，絕大部分地段都特別偏，所以很多需要多次申購(gòu)，并降低申購(gòu)門(mén)檻才最終得以簽約。

目前除了北京仍在大力推進(jìn)之外，上海，深圳、成都、黃石、淮安這幾個(gè)出臺(tái)相關(guān)政策的城市，都基本明顯放慢了腳步。

其根本原因就在于它給不了購(gòu)房人的期許，建了賣(mài)不掉，索性就緩緩。

但是，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房，別看房?jī)r(jià)賣(mài)得便宜，可是一點(diǎn)沒(méi)虧。

房?jī)r(jià)賣(mài)得便宜，是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)通常只有70%或者55%，折算成100%產(chǎn)權(quán)，價(jià)格也是同地段商品房?jī)r(jià)格。

所以，共有產(chǎn)權(quán)房通過(guò)產(chǎn)權(quán)劃分，降低了購(gòu)房成本，但實(shí)際房?jī)r(jià)并沒(méi)有降，也不可能拉低房?jī)r(jià)預(yù)期。

而且官方手里的部分房屋產(chǎn)權(quán)可以隨行就市增值，其實(shí)質(zhì)是土地價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)，什么時(shí)候變現(xiàn)，完全掌握主動(dòng)，這可比商品房地塊一次性出讓要?jiǎng)澦恪?/p>

某種程度上，土地財(cái)政的問(wèn)題在大城市算是找到了一點(diǎn)破局之路。

共有產(chǎn)權(quán)房會(huì)作為兜底的住房類(lèi)型，在北京也會(huì)長(zhǎng)期存在，根據(jù)實(shí)際需求動(dòng)態(tài)調(diào)整供給。

今年，商品房門(mén)檻又低了那么一點(diǎn)，產(chǎn)品可選度在增加，房貸成本繼續(xù)下降。要知道，在其他城市，大家可都在"打新盤(pán)"，買(mǎi)到即賺到，賬面浮盈幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。

在北京，情況可能沒(méi)這么瘋狂，但共有產(chǎn)權(quán)房也必然不如之前那么香了。

來(lái)源：樓市微觀察

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