住房市場上不僅有商品房，還有大量的其他房屋，如經(jīng)濟適用房、房改房等。其中還有大量的其他房屋。盡管目前沒有報告(651，323)數(shù)據(jù)，但該研究所估計，小產(chǎn)權(quán)房占住房總量的24%。事實上，有些城市甚至有超過50%的小產(chǎn)權(quán)房，如深圳，可以說，如何處理這樣一個龐大的小產(chǎn)權(quán)房是一件令人動容的事情，并不是說它可能影響整個房地產(chǎn)市場。

大量小產(chǎn)權(quán)房的原因可以歸納為三點：一是城市住房價格相對較高；第二，從法律上講，農(nóng)村集體土地和自建宅基地上的房屋可以進行交易，而且存在法律空白。第三，在正常情況下，我們購買的商品房是由開發(fā)商在政府征用的土地上建造的。開發(fā)商支付了土地租賃費，而農(nóng)民在集體土地或宅基地上建房不需要支付土地租賃費。

目前，小產(chǎn)權(quán)房首先要做的不是登記。在農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記中，國家明確要求小產(chǎn)房不得登記和發(fā)放證書。第二，沒有進一步的增加，這在《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》已經(jīng)清楚了。村民在出租或出售房屋時不允許批準新的宅基地，這意味著一個農(nóng)民只能擁有一個宅基地。

在業(yè)內(nèi)人士看來，小型房產(chǎn)被“凍結(jié)”，最終必須有一個解決方案。國土資源局規(guī)劃處原副處長鄭振源，說，實際上有兩種方式處理小產(chǎn)權(quán)房，要么成為正式成員，要么拆除它們。在他看來，解決這一長期積累問題就是“建立一個城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”。中央政府5月18日發(fā)布的關于完善市場經(jīng)濟的文件中提到了這一點。原文如下：

加快建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地同權(quán)同價、流通順暢、共享收益的市場準入制度。探索農(nóng)村宅基地“三權(quán)分離”，深化農(nóng)村宅基地改革試點。

雖然這份文件沒有明確提到小產(chǎn)權(quán)住房的問題，但有兩個信號點。一是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。城市土地沒有“價值”，而農(nóng)村土地沒有。通過統(tǒng)一建設用地，可以打通城鄉(xiāng)土地的聯(lián)系，有利于降低土地生產(chǎn)成本。這是總的方向和趨勢，意味著農(nóng)村建設用地，包括宅基地，應納入統(tǒng)一的建筑市場。今年1月1日開始實施的新土地法正式消除了這一法律障礙。

二是“三權(quán)分立”。我們知道，在集體土地和宅基地上建造的房屋只有土地使用證，沒有產(chǎn)權(quán)證。房屋不能抵押或出售?？傊?，交易不受法律保護?！叭龣?quán)分立”意味著所有權(quán)和使用權(quán)可以分離并受法律保護。這樣，即使小產(chǎn)權(quán)房不能像商品房一樣擁有大產(chǎn)權(quán)證書，交易也是合法的。當然，這里用的是“探索”這個詞。有了這個想法，還需要一個過程來實現(xiàn)。

從這個角度來看，雖然小產(chǎn)權(quán)不會這么快消失，但畢竟有一個解決方案，它不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生太大的影響，但也會對小產(chǎn)權(quán)房的最終去向給出一個說法。你覺得這個怎么樣？

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