前五月銷售2471億房企們“報(bào)復(fù)性拿地”萬(wàn)科卻選擇謹(jǐn)慎

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-10 10:42

5月，房企銷售已逐漸走出疫情陰霾，萬(wàn)科亦實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

房企5月銷售已經(jīng)逐步回到正軌。

6月初，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告披露5月銷售及近期新增項(xiàng)目情況。

公告中顯示，2020年5月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積386.8萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)5.68%，環(huán)比增長(zhǎng)27.32%；合同銷售金額612.8億元，同比增長(zhǎng)5.67%，環(huán)比增長(zhǎng)27.8%。

截至前5月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1575.5萬(wàn)平米，同比減少5.14%，降幅較上月的 8.2%進(jìn)一步縮窄，合同銷售金額2471.1億元，同比減少7.66%，降幅較上月的 11.3%進(jìn)一步縮窄。

據(jù)悉，截至5月末，萬(wàn)科已認(rèn)購(gòu)未簽約的金額已超過(guò)570億。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

銷售回溫

事實(shí)上，5月，房企銷售已逐漸走出疫情陰霾，萬(wàn)科亦實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。一位知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，萬(wàn)科前期推盤(pán)沒(méi)有跟上，5月加大了推盤(pán)，單月推盤(pán)量就達(dá)到約700億元，去化率約61%，是一個(gè)比較好的水平，前五月推盤(pán)量約2000億元。

之后，萬(wàn)科也將保持一定規(guī)模的推盤(pán)量，6月的推盤(pán)量約為650-750億?！耙酝f(wàn)科在上下半年的推盤(pán)比例一般是4:6，這也大致符合公司全年計(jì)劃?！?/p>

萬(wàn)科的管理層認(rèn)為，較大規(guī)模的推盤(pán)和較好的去化率足以支撐未來(lái)的銷售。

隨著疫情得到控制，大眾的日?；顒?dòng)恢復(fù)正常，購(gòu)房熱度得到明顯提升。以萬(wàn)科為例，5月客戶到訪量環(huán)比四月增長(zhǎng)22%，同比增長(zhǎng)6%。

萬(wàn)科之外，絕大多數(shù)企業(yè)的銷售也逐漸回溫。前五月，恒大累計(jì)合約銷售2727.9億元，同比增長(zhǎng)約17.8%；碧桂園權(quán)益銷售額達(dá)到約2060億元，同比下降7.03%。而在觀點(diǎn)指數(shù)披露的前五月房企銷售金額TOP100中，碧桂園的全口徑銷售額達(dá)到約2913億元。

新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面，萬(wàn)科在4月新增10個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，也保持一定納儲(chǔ)節(jié)奏，新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目9個(gè)。

公告中披露，新增項(xiàng)目分別位于深圳、佛山、長(zhǎng)沙、南京、無(wú)錫、太原、銀川、西寧、鄭州，以一二線城市為主。

其中9個(gè)項(xiàng)目拿地總建面175.7萬(wàn)平米，權(quán)益面積為92.2萬(wàn)平米，按面積權(quán)益比例為53%。全口徑拿地金額為165.03億元，權(quán)益拿地金額為103.69億元，金額權(quán)益比例為63%。平均地價(jià)約為5100元/平米。

綜合前5月投資拿地情況，萬(wàn)科前五月共新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目30個(gè)，六成通過(guò)招拍掛獲取，四成通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取。上述項(xiàng)目累計(jì)拿地金額342億元，權(quán)益金額212.51億元，全口徑建面656萬(wàn)平米，權(quán)益建面是414萬(wàn)平米。

照此計(jì)算，萬(wàn)科前五月拿地金額占銷售金額比重為13.8%，而在去年全年這一比例為 30.88%。

顯然，五月萬(wàn)科土地投資較為謹(jǐn)慎。“前五月拿地確實(shí)比去年少，萬(wàn)科會(huì)在繼續(xù)控制投資基礎(chǔ)的情況下，加大項(xiàng)目的選擇。正常來(lái)看，下半年的拿地應(yīng)該會(huì)超過(guò)上半年?！?/p>

上述知情人士續(xù)指，萬(wàn)科土地儲(chǔ)備保持在一個(gè)合理的數(shù)量，能夠保障未來(lái)兩年以上需要，有一定空間可以去挑選項(xiàng)目，接下來(lái)也會(huì)尋找適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)或收并購(gòu)的方式獲得好的項(xiàng)目。

不過(guò)，萬(wàn)科謹(jǐn)慎投資的同時(shí)，全國(guó)土地卻呈現(xiàn)出“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”的趨勢(shì)，主要集中在以長(zhǎng)三角、大灣區(qū)的一二線城市。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，于5月，北京、廣州、深圳、福州、武漢、南京、無(wú)錫等城市均有大規(guī)模土拍，房企拿地積極性明顯上升，土拍溢價(jià)不斷走高。

“盡管疫情對(duì)房企的資金鏈造成了一定沖擊，但近期信貸政策相對(duì)寬松，融資環(huán)境亦有所改善?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，資金環(huán)境、城市土地供應(yīng)力度加大以及銷售回升都支撐了房企拿地的信心。

但是，在他看來(lái)，近期土地市場(chǎng)有些過(guò)熱，地市火熱程度甚至超過(guò)了銷售市場(chǎng)?！叭f(wàn)科去年公開(kāi)市場(chǎng)拿了比較多土地，或許是因?yàn)檫@個(gè)原因，有意放慢購(gòu)地速度。從保持利潤(rùn)率的角度來(lái)看，這無(wú)可厚非?！?/p>

萬(wàn)科“不缺錢”

另外，隨著融資環(huán)境改善，萬(wàn)科的發(fā)債成本進(jìn)一步下行。5月內(nèi)，萬(wàn)科成功發(fā)行25億元公司債，期限分別為5年期及7年期，5年期票面利率低至2.56%。

據(jù)悉，這一利率相較去年9月發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，票面利率下行近100bp，較3月發(fā)行的同期限產(chǎn)品，票面利率下行了46bp。?

于6月初，萬(wàn)科亦下調(diào)“17萬(wàn)科01”公司債券票面利率，在該債券存續(xù)期后2年，票面利率由4.5%調(diào)整為1.9%。

基于此，萬(wàn)科也有將之前成本較高的債券回售的安排。

萬(wàn)科這一發(fā)債利率讓同行艷羨，作為支撐的是萬(wàn)科長(zhǎng)期較低的負(fù)債率。興業(yè)證券(601377,股吧)一份研報(bào)中稱，截至一季度末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為34.3%，在手貨幣資金為1732.7億元，短期借款和一年內(nèi)到期的負(fù)債為897.8億元，短期償債倍數(shù)為1.93倍。

而近期萬(wàn)科配售新H股也將令其償債指標(biāo)進(jìn)一步強(qiáng)化。6月4日，萬(wàn)科訂立配售協(xié)議，擬向不少于六名承配人配售約3.156億股新H股，配售價(jià)為每股H股25港元，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約78.65億港元。?

配售股份占萬(wàn)科現(xiàn)有已發(fā)行H股20%，以及全部現(xiàn)有已發(fā)行股本約2.79%，經(jīng)配發(fā)及發(fā)行配售股份擴(kuò)大后，占比又分別為16.67%、2.72%。

“去年2018年股東大會(huì)上就給予了H股配股的授權(quán)，也已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，今年四月我們拿到了批文，也觀察了一段時(shí)間。”按照萬(wàn)科管理層的說(shuō)法，此舉能夠提升公司H股流動(dòng)性，不希望浪費(fèi)這次機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，早在2014年進(jìn)行B轉(zhuǎn)H時(shí)，萬(wàn)科曾提及，香港上市規(guī)則規(guī)定公眾人士須一直持有發(fā)行人已發(fā)行股本總額至少25%，部分情況可酌情15%-25%之間，而萬(wàn)科流動(dòng)性只有11.9%，遠(yuǎn)低于港交所要求的比例。

因此，2019年4月，萬(wàn)科首次增發(fā)已發(fā)行H股20%股份，配售價(jià)為每股29.68港元，配售所得款項(xiàng)凈額約為77.8億港元。發(fā)行完成后，H股占萬(wàn)科總股本比例從11.91%上升至13.96%。

在此次3.156億股配售完成后，H股占萬(wàn)科總股本比例將從13.96%升至16.3%，初步滿足港交所15%公眾持股的下限要求。

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責(zé)編：aqingya