焦點 | 海南自貿(mào)港建設(shè)方案落地房地產(chǎn)有多少機(jī)會可挖掘？

來源：智能家居時間：2020-06-08 10:00

　　編者按

　　6月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，盡管全文幾乎沒有提及房地產(chǎn)，但在諸多領(lǐng)域都與房地產(chǎn)有著千絲萬縷的聯(lián)系。高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)的自由貿(mào)易港建設(shè)除了帶來不斷增長的住房需求外，商業(yè)、辦公、文旅、度假、會展、康養(yǎng)等房地產(chǎn)需求也將迎來爆發(fā)性增長。房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握這一難得的歷史機(jī)遇，找準(zhǔn)自身定位，主動融入其中。

　　中房智庫蘇志勇

　　6月1日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》（以下簡稱“方案”），確定了三個階段發(fā)展目標(biāo)：到2025年，初步建立以貿(mào)易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿(mào)易港政策制度體系；到2035年，成為我國開放型經(jīng)濟(jì)新高地；到本世紀(jì)中葉，全面建成具有較強(qiáng)國際影響力的高水平自由貿(mào)易港。從方案中涵蓋的政策措施看，大致可歸納為稅收減免、市場準(zhǔn)入、優(yōu)化營商環(huán)境、法治和制度創(chuàng)新、融資環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等六大方面，共計60條具體措施。文件全文1.4萬余字，僅一處提到“房地產(chǎn)”，即“支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

　　從2018年4月黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，到自貿(mào)港建設(shè)方案正式出爐，海南發(fā)生了怎樣的嬗變？中房智庫認(rèn)為，兩年來最大的變化體現(xiàn)在兩個方面，一是海南正在以壯士斷腕的決心破除房地產(chǎn)依賴；二是正在以國際一流標(biāo)準(zhǔn)營造和優(yōu)化海南的營商環(huán)境。這兩點對于高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)自貿(mào)港無疑起著非常重要的基礎(chǔ)性作用。本次方案的出臺，盡管幾乎沒有提到房地產(chǎn)，但是在自貿(mào)港的建設(shè)過程中，房地產(chǎn)絕不可能缺席，有太多的機(jī)會值得挖掘。

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　　以壯士斷腕的決心

　　破除房地產(chǎn)依賴

　　由于特殊的地理位置和氣候條件，海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終與房地產(chǎn)業(yè)密不可分。中房智庫曾對2017年全國主要城市經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資依賴度進(jìn)行排名，在列入統(tǒng)計的30個城市中，海南的三亞和?？诟呔忧皟晌?。特別是三亞，2017年房地產(chǎn)投資與當(dāng)年GDP之比達(dá)到103.9%。海南全省的房地產(chǎn)投資占GDP比重達(dá)到46%。如此畸形的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與自由貿(mào)易試驗區(qū)的身份嚴(yán)重不匹配，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整勢在必行。

　　2018年4月，隨著中央支持海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)的決定發(fā)布，海南對房地產(chǎn)市場實施了一場刮骨療毒式的“手術(shù)”——全域限購，嚴(yán)控房地產(chǎn)投資，整頓房地產(chǎn)市場。海南省省長沈曉明表示，要以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。

　　兩年的努力已初見成效，海南經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴明顯減弱。據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年全省生產(chǎn)總值增長5.8%，剔除房地產(chǎn)業(yè)后增長6.3%。服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)達(dá)75%左右，12個重點產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為67.3%。固定資產(chǎn)投資與地區(qū)生產(chǎn)總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產(chǎn)投資占比58.4%，提高6.9個百分點。

　　房地產(chǎn)投資和銷售明顯下降。2018年海南省固定資產(chǎn)投資同比下降12.5%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.5%；房屋銷售面積下降37.5%，房屋銷售額下降23.2%；海南省房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2017年的46%降至2018年的35.48%。2019年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資1336.18億元，同比下降22.1%;房屋銷售額1275.76億元，同比下降38.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重較2018年再下降6.9個百分點。今年1至4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資291.78億元，同比下降18.6%；房屋銷售額224.91億元，同比降45.1%。

　　土地供應(yīng)緊縮。2018年受海南強(qiáng)制推動“兩個暫?！保〞和Ｉ虡I(yè)性開發(fā)土地出讓、暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目）政策影響，土地供應(yīng)特別是住宅用地供應(yīng)銳減，土地成交面積377.32公頃，同比下跌22.96%；成交金額92.32億元，同比下跌52.62%。2019年初，海南宣布，受規(guī)劃調(diào)整、生態(tài)保護(hù)要求和房地產(chǎn)調(diào)控政策等影響，海南目前有3.1萬畝存量商品住宅用地不能繼續(xù)用于住宅開發(fā)。雖然2019年末出現(xiàn)一輪供地井噴，但以非住宅用地為主。進(jìn)入2020年這一趨勢更為明顯，截至5月底，海南尚無一宗住宅用地成交。

　　市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。海南省住建廳表示，今年海南將大力推進(jìn)安居型商品房試點建設(shè)。多渠道籌集租賃住房房源，鼓勵存量商品住房用地轉(zhuǎn)型用于租賃住房建設(shè)，構(gòu)建租購并舉的住房制度；逐步推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　市場監(jiān)管力度加大。2019年海南加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險防范，打擊業(yè)內(nèi)亂象。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃4月28日在該省住房城鄉(xiāng)建設(shè)暨黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會議上介紹，全省106個房地產(chǎn)風(fēng)險項目，已妥善處置94個，處置率88.7%。約談開發(fā)企業(yè)140家，16家房地產(chǎn)企業(yè)停業(yè)整頓，對22家企業(yè)和機(jī)構(gòu)罰款384.27萬元，取消35家中介機(jī)構(gòu)備案。

　　嚴(yán)控房地產(chǎn)業(yè)一業(yè)獨大，目的在于為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出更大的發(fā)展空間。按照總體方案部署，海南要以旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，打造具有世界影響力的國際旅游消費中心。要引入更多的高端產(chǎn)業(yè)，減少對房地產(chǎn)的依賴是必然之舉。

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　　對標(biāo)國際標(biāo)準(zhǔn)

　　優(yōu)化營商環(huán)境

　　《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》確定的第一階段目標(biāo)是，到2025年，初步建立以貿(mào)易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿(mào)易港政策制度體系。營商環(huán)境總體達(dá)到國內(nèi)一流水平，市場主體大幅增長，產(chǎn)業(yè)競爭力顯著提升，風(fēng)險防控有力有效，適應(yīng)自由貿(mào)易港建設(shè)的法律法規(guī)逐步完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益明顯改善。其中營商環(huán)境的改善是自貿(mào)港建設(shè)的一項重要的基礎(chǔ)性工作。

　　6月1日召開的省優(yōu)化營商環(huán)境工作聯(lián)席會議上，沈曉明強(qiáng)調(diào)，營商環(huán)境關(guān)乎海南自貿(mào)港建設(shè)的全局，沒有良好的營商環(huán)境，再好的政策也難以落地，務(wù)必從全面深化改革開放、自貿(mào)港建設(shè)的高度，深刻認(rèn)識營商環(huán)境的極端重要性。6月3日，省委書記劉賜貴到江東新區(qū)調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，要緊緊扭住制度集成創(chuàng)新這個抓手，“以企業(yè)需求為中心，開創(chuàng)式提供一流政務(wù)服務(wù)，營造開放、公平、安全、便利和法治化的營商環(huán)境”。

　　2018年以來，海南不斷深化“放管服”改革，對標(biāo)世界銀行標(biāo)準(zhǔn)，先后制定實施優(yōu)化營商環(huán)境40項措施和29項措施，“六個試行”極簡審批做法被國務(wù)院列入地方優(yōu)化營商環(huán)境典型做法。2018年12月海南制訂發(fā)布《海南省優(yōu)化營商環(huán)境行動計劃（2018-2019年）》，內(nèi)容包括對外資全面實行準(zhǔn)入前國民待遇加負(fù)面清單管理制度；依法將施工許可調(diào)整為備案，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管；建立海南自由貿(mào)易賬戶體系，推動資本項下人民幣跨境使用等，共計11個方面40項改革措施。2019年7月，海南省發(fā)布《海南省優(yōu)化營商環(huán)境行動計劃（2019-2020年）》，分別從開辦企業(yè)、獲得施工許可、獲得電力電信服務(wù)、財產(chǎn)登記、獲得信貸和改善融資環(huán)境、納稅便利化、跨境貿(mào)易、保護(hù)投資者等11個方面提出29條改革舉措，以加快形成法治化、國際化、便利化營商環(huán)境，推動海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。

　　2019年，海南率先在全國實現(xiàn)商事登記“全島通辦”、簡化簡易注銷公告程序、信用修復(fù)、減免商事主體負(fù)面信息公示事項等制度創(chuàng)新，紓緩企業(yè)困擾的痛點，增強(qiáng)市場主體活力。據(jù)統(tǒng)計，2019年海南新增市場主體244408戶，同比增長70.82%，平均日增670戶。其中，利用“商事登記‘全省通辦’”制度創(chuàng)新成果，通過“海南e登記”平臺登記市場主體24.34萬戶，自主審核通過率84.2%；簡易注銷辦件量接近過去3年總和的22倍。良好的營商環(huán)境對外資的吸引起到了立竿見影的效果，2019年海南新設(shè)外資項目343個，同比增加100.6%。實際利用外資152021萬美元，同比增加88.3%。

　　《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》中，除了稅收減免優(yōu)惠等條款外，也有大量優(yōu)化營商環(huán)境的內(nèi)容，例如：構(gòu)建多功能自由貿(mào)易賬戶體系，跨境貿(mào)易和新型國際貿(mào)易銀行真實性審核從事前審查轉(zhuǎn)為事后核查，實行海南自由貿(mào)易港跨境服務(wù)貿(mào)易負(fù)面清單，實施市場準(zhǔn)入承諾即入制，實行海南自由貿(mào)易港市場準(zhǔn)入特別清單，實行海南自由貿(mào)易港外商投資準(zhǔn)入負(fù)面清單，政府采購對內(nèi)外資企業(yè)一視同仁，實施更加便利的免簽入境政策，允許境外人員擔(dān)任法定機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、國有企業(yè)的法定代表人等等。

　　在與房地產(chǎn)相關(guān)的工程建設(shè)領(lǐng)域，海南省住建廳也在加快推進(jìn)改革創(chuàng)新，營造良好的營商環(huán)境。據(jù)悉，6月底將基本建成全省統(tǒng)一的工程建設(shè)項目審批管理體系，可實現(xiàn)工程建設(shè)項目審批事項100%網(wǎng)上辦理，實現(xiàn)工程建設(shè)項目審批事項“四統(tǒng)一”，全省工程建設(shè)項目審批時間壓縮至120個工作日以內(nèi)。繼續(xù)推進(jìn)住建領(lǐng)域“證照分離”改革試點，清理完善行政審批流程，完成住建領(lǐng)域行政審批最少的事項清單編制工作，推動涉企經(jīng)營許可事項從申請、受理到審核、發(fā)證全流程“一網(wǎng)通辦”“最多跑一次”。

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　　建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)自貿(mào)港

　　房地產(chǎn)不會缺席

　　雖然在方案中房地產(chǎn)極少被提及，但高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)自由貿(mào)易港，房地產(chǎn)行業(yè)不可能只是看客，有太多的機(jī)會可以挖掘。

　　首先是住宅建設(shè)領(lǐng)域。雖然近兩年海南實施了極為嚴(yán)厲的全域限購政策，但海南的房地產(chǎn)市場需求并沒有因此消失。按照海南省政府部門的思路，島內(nèi)居民基本需求由政府保障，改善性需求由市場調(diào)節(jié)，投資性需求靠制度限制。保障房方面，今年海南將大力推進(jìn)安居型商品房試點建設(shè)，建設(shè)安居型商品房5000套。未來隨著人才的不斷引進(jìn)和保障范圍的擴(kuò)大，安居型保障房的需求將不斷增加。商品房方面，自貿(mào)港建設(shè)提速和落戶政策的放寬，勢必帶來大量企業(yè)入駐和人口的涌入。2019年海南常住人口為944.72萬，近年來平均每年新增10萬人，未來幾年將呈現(xiàn)加速增長趨勢，新增市場需求將會有明顯增長。從需求結(jié)構(gòu)上看，隨著海南各項基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境的提升，以及高凈值人群的涌入，高端住房需求將成為主流，高端住宅開發(fā)將大有可為。

　　其次，旅游地產(chǎn)前景廣闊。方案中提到：要大力發(fā)展旅游業(yè)。堅持生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展，圍繞國際旅游消費中心建設(shè)，推動旅游與文化體育、健康醫(yī)療、養(yǎng)老養(yǎng)生等深度融合，提升博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)發(fā)展水平，支持建設(shè)文化旅游產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展特色旅游產(chǎn)業(yè)集群，培育旅游新業(yè)態(tài)新模式，創(chuàng)建全域旅游示范省。此外，海南還將建設(shè)區(qū)域性國際會展中心，擴(kuò)大專業(yè)服務(wù)業(yè)對外開放。旅游業(yè)無疑將成為海南最為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與之相關(guān)的文旅、會展、度假、康養(yǎng)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大有可為。

　　再次，商辦物業(yè)需求將持續(xù)增長。海南自由貿(mào)易港比自貿(mào)試驗區(qū)的開放領(lǐng)域更廣、程度更深。將通過實施高水平貿(mào)易和投資自由化便利化政策，建立具有國際競爭力的特殊稅收制度，實現(xiàn)市場準(zhǔn)入承諾即入制度等多項制度的創(chuàng)新，建設(shè)全球開放層次最高的特殊經(jīng)濟(jì)功能區(qū)域。特別是“零關(guān)稅”“10萬元免稅額度”等優(yōu)惠政策的實施，將極大促進(jìn)市場主體和消費群里的爆發(fā)性增長，海南將成為超越香港的最大的“消費天堂”，商業(yè)物業(yè)規(guī)模將極大擴(kuò)容，品質(zhì)也將極大提升。這對于商辦物業(yè)開發(fā)商來說，無疑是難得的機(jī)遇。

　　最后，住房租賃型公募REITs將為房地產(chǎn)融資探出一條新路。方案全文唯一提到“房地產(chǎn)”的表述是，“要加快金融改革創(chuàng)新。支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。4月底證監(jiān)會和國家發(fā)改委推出《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs呼之欲出。此次方案中對住房租賃REITs的表述，意味著住房租賃型公募REITs將很可能率先在海南落地，并由此向全國推廣，這將為房地產(chǎn)融資開辟出一條新的渠道。

　　高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)海南自貿(mào)港是一個長期的、漸進(jìn)的過程，政策紅利的釋放也不可能一蹴而就。盡管表面上看方案在極力弱化房地產(chǎn)，但在諸多領(lǐng)域都與房地產(chǎn)直接關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)不可能缺席，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)、企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分把握難得的歷史機(jī)遇，找準(zhǔn)定位，融入其中。

　?。ù宋目谥袊康禺a(chǎn)報6月8日11版責(zé)任編輯蘇志勇）

　　流程編輯：曹冉京

　　審讀：戴士潮

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）