市場(chǎng)分化激活豪宅潛力，臻雲(yún)以區(qū)位賦能、設(shè)計(jì)革新造就豪宅新路徑

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2025-06-09 14:02

中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)6月9日訊伴隨著“好房子”概念的提出和行業(yè)新發(fā)展模式的構(gòu)建，分化成為樓市關(guān)鍵詞。在這場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的逐鹿中，核心區(qū)位千萬(wàn)以上的高價(jià)房產(chǎn)仍受到購(gòu)房者追捧，臻澐等一批豪宅項(xiàng)目加速進(jìn)場(chǎng)。

市場(chǎng)的“分化”

從數(shù)據(jù)上看，2024年豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的去化勢(shì)頭。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2024年上海共有30個(gè)“日光盤”，其中有17個(gè)豪宅“日光盤”均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)平，占比接近六成。同樣當(dāng)年北京的翹尾行情中，三座單價(jià)10萬(wàn)+的豪宅中海京華玖序、香山樾、北京宸園包攬成交金額排行榜前三甲。

豪宅火熱的市場(chǎng)表現(xiàn)延續(xù)至2025年，根據(jù)中指研究院的最新數(shù)據(jù)：2025年1-4月，中國(guó)最具代表性的30座城市里面，其中有20個(gè)城市的改善住宅成交套數(shù)出現(xiàn)了同比上漲：以北京為例，總價(jià)在500萬(wàn)以內(nèi)的住宅產(chǎn)品，占比較去年同期下降了2個(gè)百分點(diǎn)，總價(jià)在1000萬(wàn)以上的住宅產(chǎn)品，占比較比去年提升了8.7個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)然，不同購(gòu)買力對(duì)于豪宅界定的標(biāo)準(zhǔn)有所不同，相較于頂級(jí)豪宅的奢侈屬性，千萬(wàn)級(jí)的豪宅兼顧了品質(zhì)和價(jià)格，更符合多數(shù)高凈值人群的購(gòu)買力，選擇空間也更大。伴隨著此前拍出的核心區(qū)土地逐步進(jìn)入開發(fā)階段，千萬(wàn)級(jí)以上豪宅相繼入市，上海融創(chuàng)一號(hào)院年內(nèi)兩次開盤“日光”，成為首個(gè)銷售額破百億元的項(xiàng)目，北京華潤(rùn)置地、招商蛇口、中鐵置業(yè)共同開發(fā)的“臻澐”項(xiàng)目據(jù)悉將于近期開盤，受到市場(chǎng)關(guān)注。

隨著保障性住房的緊鑼密鼓建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)兩極分化的表現(xiàn)，改善房和豪宅需求越來(lái)越旺盛。隨著第四代住宅概念的滲透，好房子的標(biāo)準(zhǔn)被提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步分化。

豪宅的“基因”

豪宅市場(chǎng)的火熱，本質(zhì)上是使用價(jià)值與投資價(jià)值的雙重疊加，而后者是基于前者而生的，相比直接表現(xiàn)在價(jià)格上的投資價(jià)值，豪宅的使用價(jià)值的觀感更加內(nèi)斂，包含從地段到設(shè)計(jì)的多個(gè)層面。地段層面，城市核心區(qū)位與自然景觀的融合，已成為豪宅價(jià)值的“壓艙石”，設(shè)計(jì)層面更是從“功能堆砌”轉(zhuǎn)向“場(chǎng)景營(yíng)造”，精準(zhǔn)匹配高凈值人群的居住需求。

以北京為例，從20世紀(jì)90年代的方莊和亞運(yùn)村的興建開始，北京的豪宅概念逐漸發(fā)展并完善起來(lái)，并伴隨著麗京花園別墅、紫玉山莊等項(xiàng)目的落成，一輩新人換舊人。如今除了基于國(guó)際化需求而壯大的中央別墅區(qū)，北京的豪宅基于“一山、兩河、三線”擴(kuò)展，與20年來(lái)中國(guó)社會(huì)的財(cái)富積累與歷史變革有著驚人的重合。

對(duì)于世界上任何一座豪宅，兼具“山水資源”與“城市能級(jí)”是基本需求，這既要求有自然景觀，也需要城市配套。在自然景觀中，水面的地理特征都是引人入勝的，它代表著環(huán)境的平和以及周邊空間視野的開放。水資源稀缺的北京，三山五園、亮馬河等水景已經(jīng)滋養(yǎng)出一眾豪宅項(xiàng)目，清河濱水區(qū)域具備同樣的豪宅潛力。

除了出眾的自然景觀，地段的稀缺還體現(xiàn)在配套資源上。豪宅項(xiàng)目周邊往往分布有商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療資源，并配以產(chǎn)業(yè)集群實(shí)現(xiàn)職住均衡和發(fā)展可持續(xù)，吸引高凈值人群。如亮馬河一線濱水豪宅擁有CBD、SKP、頤堤港，清河豪宅帶搭配有中關(guān)村、軟件園、萬(wàn)象匯。

區(qū)位的“稀缺”

一切真歷史都是當(dāng)代史，當(dāng)傳統(tǒng)區(qū)域逐漸飽和，兼具自然景觀和產(chǎn)業(yè)配套的新區(qū)域便會(huì)崛起。亮馬河的水一路向東，在和溫榆河交匯的上游，另一條支流正在崛起。西起紅山口山腳下的京密引水渠青龍橋閘，清河貫穿了海淀流過(guò)，皇家苑囿、駐軍、居住、種植，水陸交通節(jié)點(diǎn)的特性讓此處車船兩通，留下了燦爛的人文和自然景觀。

西山的葉長(zhǎng)長(zhǎng)落落，清河的水起起伏伏。時(shí)間保留了山川，兩岸從稻田到科技園區(qū)的變化若彈指揮間。2025年1月2日成交的海淀朱房?jī)勺诘貕K相繼成交，以此為基礎(chǔ)，一個(gè)新的豪宅聚集區(qū)正嶄露頭角。3月，西側(cè)地塊定名“臻澐”，開發(fā)者希望基于居住體驗(yàn)提交一份不同于傳統(tǒng)豪宅的全新答案。

作為北京豪宅的“新主場(chǎng)”，臻雲(yún)項(xiàng)目所處的清河岸區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，西依西山文脈，南攬清河水系，讓項(xiàng)目在城市地塊范圍限制下仍能利用大面積景觀?！秷@冶》一書中曾有論斷“巧于因借，精在體宜”，其中“借”就是指園內(nèi)外的聯(lián)系?！皹O目所至，俗則屏之，嘉則收之”，臻雲(yún)項(xiàng)目將此理念貫徹，深度融合自然景觀與建筑空間，利用地理優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃了東西走向的“山軸”，和南北走向的“水軸”，山水軸形成了罕有的十字交叉景觀軸，南觀清河，西賞西山。

當(dāng)代清河沿線重點(diǎn)功能地區(qū)以南北向分布為主，清河?xùn)|西向橫貫其間，生態(tài)景觀功能更為顯著。同時(shí)，清河沿線的國(guó)家級(jí)職能集中，中關(guān)村科學(xué)城與上地信息產(chǎn)業(yè)基地上地信息產(chǎn)業(yè)基地是中關(guān)村科學(xué)城產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的先行區(qū)，開啟了我國(guó)大信息產(chǎn)業(yè)的先河。毗鄰臻雲(yún)項(xiàng)目的上地信息產(chǎn)業(yè)基地30年來(lái)以信息路沿線的科技企業(yè)產(chǎn)業(yè)化為引領(lǐng)，帶動(dòng)信息路沿線，特別是中關(guān)村軟件園、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等周邊區(qū)域協(xié)同發(fā)展，形成了以上地信息路沿線為標(biāo)志的高科技企業(yè)聚集區(qū)，是當(dāng)前創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)最活躍、科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的核心地區(qū)之一，打開區(qū)域未來(lái)的增長(zhǎng)空間。

需求的“洞察”

從過(guò)去照進(jìn)未來(lái)，偉大建筑是時(shí)間塑造的弄潮兒和未來(lái)的啟航者。如果說(shuō)兼具“山水資源”與“城市能級(jí)”的地塊已成為豪宅開發(fā)的稀缺標(biāo)的，而貼近高凈值人群真實(shí)需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，則進(jìn)一步放大了這一價(jià)值。

作為在海淀深耕25年的企業(yè)，華潤(rùn)置地深諳區(qū)域高凈值人群對(duì)居住品質(zhì)的極致追求。臻雲(yún)項(xiàng)目設(shè)計(jì)為15棟8-16層洋房與小高層圍合，標(biāo)準(zhǔn)層高3-3.4米，共推出七個(gè)戶型，涵蓋六種面積：134㎡、139㎡、187㎡、209㎡、229㎡、275㎡，主打180㎡以上大戶型，適合不同需求客群。

通過(guò)360余組客戶調(diào)研，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)購(gòu)買客群多有多代人共居的需求，需要在大空間中綜合學(xué)習(xí)、護(hù)老并平衡代際生活、空間成長(zhǎng)。因此，臻雲(yún)項(xiàng)目從戶型設(shè)計(jì)到細(xì)節(jié)打磨，均從用戶體驗(yàn)出發(fā)刪繁就簡(jiǎn)，以純粹的理性思維將戶型的性能提升到極致。既滿足客戶的個(gè)性化居住需求，也能適應(yīng)家庭居住結(jié)構(gòu)變化時(shí)的功能調(diào)整需求。如LDK空間、學(xué)習(xí)空間都可以根據(jù)家庭成員結(jié)構(gòu)需求差異化布局，此后也可以滿足同一家庭的成長(zhǎng)型變化——當(dāng)家庭從二人世界發(fā)展到三口之家，甚至二孩時(shí)代，空間都能隨生活需求靈活調(diào)整，從三室到四室，讓房子“隨需而變”。

值得一提的是，臻澐項(xiàng)目將海淀知識(shí)、文化的底色融入設(shè)計(jì)，在空間迭代中創(chuàng)新提出“學(xué)習(xí)型社區(qū)”概念，作為靜音住宅代表，項(xiàng)目綜合運(yùn)用“9重靜音系統(tǒng)”，健康照明覆蓋全屋，且每個(gè)戶型都在安靜的朝向設(shè)計(jì)有多功能學(xué)習(xí)區(qū)，該區(qū)域不僅可以在學(xué)生求學(xué)階段用于學(xué)習(xí)督導(dǎo)，還可以作為多功能房使用，給房屋更多可變性。

此外，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃共享圖書館、親子共讀空間，免費(fèi)開放的小區(qū)會(huì)所四點(diǎn)半學(xué)堂；為體測(cè)打造的50米折返跑塑膠場(chǎng)地、護(hù)膝跳繩區(qū)域構(gòu)建起社區(qū)學(xué)習(xí)氛圍，形成更為純粹的居住圈層。

以“借景理念”與“屬地化設(shè)計(jì)”為支點(diǎn)，臻雲(yún)項(xiàng)目在“好房子”時(shí)代命題下開辟了一條區(qū)別于傳統(tǒng)奢侈豪宅的千萬(wàn)級(jí)豪宅路徑，以“海淀基因”為設(shè)計(jì)底色，最大化利用西山清河景觀資源，打造出了兼具人文底蘊(yùn)與現(xiàn)代功能的“去符號(hào)化”豪宅產(chǎn)品。

每一座當(dāng)下被稱為偉大的傳世豪宅在其所處的歷史時(shí)期都是嶄新的，面向未來(lái)，新生代的豪宅需要融入新時(shí)代的技術(shù)、需求、創(chuàng)新。從市場(chǎng)熱度到產(chǎn)品內(nèi)核，從區(qū)位賦能到設(shè)計(jì)革新，臻雲(yún)項(xiàng)目用理性的思考探索性能的極致，創(chuàng)新性重構(gòu)了千萬(wàn)豪宅的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在高端住宅競(jìng)爭(zhēng)白熱化的當(dāng)下，臻雲(yún)項(xiàng)目的入市，不僅滿足了高凈值人群對(duì)資產(chǎn)配置與生活品質(zhì)的雙重期待，更以“好房子”的姿態(tài)，形成了一套可復(fù)制、可推廣的新生代豪宅經(jīng)驗(yàn)體系，為其他城市核心區(qū)的高端住宅開發(fā)提供新思路，貢獻(xiàn)了一份值得借鑒的“海淀答案”。

（責(zé)任編輯：張曉波）

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