上海二手房市場全面回暖:政策效應(yīng)與市場預(yù)期共振
2025年新年伊始,上海二手房市場強勢復(fù)蘇,呈現(xiàn)出“量價齊升”的火熱態(tài)勢。2月22日,單日成交數(shù)量一舉突破1291套,創(chuàng)下本年度至今的最高紀(jì)錄。從2月17日至2月23日,上海二手房網(wǎng)簽總量達到5581套,日均成交量為797套。而上一周(2月10日至2月16日),二手房網(wǎng)簽數(shù)量累計4708套,環(huán)比漲幅達19%。截至2月23日,2月份二手房累計成交量已達12565套,日均成交量為546套。政策的優(yōu)化調(diào)整與供需結(jié)構(gòu)的積極改善,共同推動上海二手房市場成功筑底,正式邁入回升通道,傳統(tǒng)的“金三銀四”購房旺季也提前拉開帷幕。
政策紅利持續(xù)釋放
自2024年“9·29新政”頒布,以及“非戶籍”限購政策松綁、稅費減免等一系列利好政策相繼落地,多重政策疊加效應(yīng)持續(xù)發(fā)力,使得上海二手房市場持續(xù)展現(xiàn)活力。
2024年,政策工具箱全面打開,為市場注入了一劑“強心針”。非戶籍單身購房社保年限從5年縮短至3年,外環(huán)外限購全面放開,首付比例降至歷史最低水平(首套15%、二套25%)。同時,增值稅實行“滿2年免征”,契稅也進行分級減免,這些舉措直接降低了二手房交易成本。以一套總價500萬元的次新房為例,新政實施后,購房者首付金額減少了105萬元,稅費節(jié)省超過20萬元。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2月,二手房日均成交628套,全月預(yù)計突破1.5萬套,同比增長幅度達到12%。政策對市場的影響十分顯著:浦東前灘次新房單價在短短兩個月內(nèi)跳漲15%,靜安大寧路同戶型房源成交價較去年10月提升了23.8%。
在市場熱度不斷攀升的背后,是供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一地產(chǎn)寶山門店經(jīng)紀(jì)人吉翔透露,當(dāng)下帶看轉(zhuǎn)化效率大幅提升,以往成交一單大概需要25~30組帶看,如今僅需15~20組。章文雅作為一名“隱形房東”,她在寶山的房源此前長達半年無人問津,如今卻日均能有3組帶看,這一變化充分折射出賣家心態(tài)逐漸趨于穩(wěn)定。
業(yè)內(nèi)人士分析指出,一系列政策組合拳已經(jīng)成功形成“預(yù)期-成交-價格”的正向循環(huán)。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦在接受采訪時表示,首付比例下調(diào)、稅費減免等政策的落地實施,極大地促使那些持觀望態(tài)度的購房者加速入市。
置換潮攪動市場新格局
當(dāng)前,上海二手房日均網(wǎng)簽量穩(wěn)定在600套左右。記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在這一輪市場回暖的進程中,置換客群成為了關(guān)鍵的推動力量。一房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,總價800萬元以上房源的成交周期縮短了15天,改善型需求占比攀升至70%~80%。
購房者張女士的經(jīng)歷頗具典型性。原本打算觀望到“金三銀四”再出手的她,由于擔(dān)心后續(xù)議價空間變小,最終決定提前簽約購房。在浦東前灘、楊浦濱江等改善型需求集中的板塊,類似張女士這樣的案例屢見不鮮。業(yè)主王先生將名下價值600萬元的房產(chǎn)置換為1200萬元的次新房,他向記者坦言,當(dāng)前首套利率3.5%的政策窗口期十分難得,不容錯過。
另一方面,盡管上海核心區(qū)域二手房市場回暖態(tài)勢明顯,但部分郊區(qū)仍然面臨著庫存去化難題,去化周期超過20個月,遠郊老舊小區(qū)甚至需要降價10%~15%才能實現(xiàn)房產(chǎn)去化。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,在未來一段時間內(nèi),市內(nèi)核心區(qū)域的改善型樓盤將引領(lǐng)房價走勢,部分板塊漲幅可能超過5%。從成交占比來看,總價500萬~700萬元的房源占比超過40%,300萬元以內(nèi)房源占比穩(wěn)定在60%,然而房齡超過20年的“老破小”房源正加速貶值。
有專家表示,當(dāng)前上海二手房市場回暖呈現(xiàn)出“政策驅(qū)動+結(jié)構(gòu)分化”的雙重特征,核心區(qū)域資產(chǎn)價值逐步修復(fù),與外圍剛需市場釋放形成協(xié)同共振。從春節(jié)后的市場表現(xiàn)來看,核心區(qū)二手房源掛牌量迅速增加,去化周期大幅縮短,市場熱度持續(xù)回升,“金三銀四”的傳統(tǒng)旺季格局已基本確立。
隨著傳統(tǒng)購房旺季的到來,在政策持續(xù)優(yōu)化、土地市場傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)、置換需求不斷釋放這三重因素的共同作用下,上海二手房市場有望進入新一輪量價平衡周期。
不過,市場也需警惕非理性追漲現(xiàn)象,購房者應(yīng)緊密結(jié)合自身實際需求,牢牢把握政策窗口期帶來的結(jié)構(gòu)性機會,在市場分化中精準(zhǔn)捕捉確定性價值。專家指出。
上海二手房市場在政策大力支持、土地市場熱度傳導(dǎo)以及購房者信心逐步恢復(fù)等多重因素的共同推動下,回暖跡象十分明顯。隨著市場的進一步穩(wěn)定發(fā)展,上海樓市有望持續(xù)保持這一良好的復(fù)蘇態(tài)勢,為購房者和房企帶來更多的發(fā)展機遇與信心。
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