5月重點城市二手房成交接近去年高峰,深圳漲近7%

來源：智能家居時間：2020-06-06 08:57

5月重點城市二手住宅市場繼續(xù)復蘇，疫情對房地產(chǎn)市場的影響正在持續(xù)減弱。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份，重點18城鏈家二手房成交量繼續(xù)增長，環(huán)比增加15.2%，同比增長42%；而在價格方面，除二線城市外，一線和三四線城市二手房市場均價均已超過去年同期。

北京二手房成交量同比增75%

數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，重點18城的成交量為去年成交量最高水平（2019年3月）的98%，1-5月交易量較去年同期減少15%左右，較1-4月的同比降幅收窄了10個百分點，可見疫情對市場的影響在逐步減少。

貝殼研究院認為，整體交易量的大幅增長主要來自于三個原因：第一，疫情推遲了需求的釋放，使得傳統(tǒng)3月小陽春挪移到四五月；第二，2020年五一假期首次連休五天，為客戶提供了時間上的便利，五一期間重點18城市二手房日度成交量同比增長60%左右，14個城市同比增長，增幅最大的為北京，2020年五一日度成交量同比增長超過100%；第三，房貸利率數(shù)據(jù)在下降，5月貝殼重點城市實際貸款利率繼續(xù)下滑，一定程度上影響購房者預期。

成交量方面，分城市看，前期成交量恢復較快的城市5月成交量出現(xiàn)拐點，前期恢復較慢的城市增速加快。前期復蘇較快的長三角城市圈城市成交量進入平臺期，杭州環(huán)比減少3.5%。前期恢復較慢的京津冀城市圈內(nèi)成交量繼續(xù)快速增長，除了線下帶看恢復、需求延遲釋放外，廊坊市落戶新政發(fā)布，5月成交量環(huán)比增加55%。5月北京二手房成交量環(huán)比增加39%、同比增長75%，實際成交量創(chuàng)下自2017年“3.17”樓市調(diào)控以來的最高水平。受到疫情沖擊最大的武漢5月購房需求開始集中釋放，成交量環(huán)比增加超過200%。

一線城市及三四線城市二手房價格均已超去年同期

在價格方面，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月一線和三四線城市同環(huán)比均上漲，二線城市同環(huán)比均下跌?？傮w來看，除二線城市外，一線和三四線城市市場均價均已超過去年同期。

其中，一線城市5月二手住宅市場均價為61279元/平方米，環(huán)比上漲1.19%；同比變化來看，較2019年5月上漲0.85%，仍主要由深圳上漲帶動。

數(shù)據(jù)顯示，今年5月，深圳二手住宅市場均價為68372元/平方米，其環(huán)比漲幅達2.69%；同比漲幅達6.53%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，5月份，深圳住建局打壓二手房高價的動作頻繁，打壓對象以超高房價或遠高于市場均價的房源為主，雖然房源的掛牌價不等于成交價，但虛高的掛牌價格仍有拉高小區(qū) 均價、擾亂市場秩序的嫌疑。其認為，嚴打二手房掛牌價虛高的意義很大，首先可一定程度抑制炒房行為，其次二手房市場合理平穩(wěn)地發(fā)展也有助于新房市場維持健康穩(wěn)定，防止新房價格過快上漲。

另外，一線城市中，北京的二手住宅市場均價則顯示為58972元/平方米，環(huán)比上漲0.82%，同比下跌4.49%；上海二手住宅均價56493元/平方米，環(huán)比下跌0.19%，同比上漲0.25%；廣州二手房均價33890元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，同比亦顯示下跌，跌幅為6.38%。同時，廣州的二手房均價已跌出前五，位列廈門及三亞之后。

二線城市市場均價為18044元/平方米，環(huán)比微跌0.07%。其中環(huán)比下跌城市數(shù)量16個，上漲城市數(shù)量16個；同比變化來看，較去年同期同比下跌0.57%，同比跌幅擴大0.11個百分點。

三四線城市市場均價為11586元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅擴大0.14個百分點。其中環(huán)比下跌城市數(shù)量23個，上漲城市數(shù)量41個；同比變化來看，同比上漲3.04%，漲幅擴大0.35個百分點。

從5月份二手住宅市場價格漲跌城市來看，環(huán)比漲幅前十的城市中以長三角經(jīng)濟圈、東北和西北區(qū)域的二、三四線城市為主。其中，銀川以4.84%的漲幅居首，贛州和南通分別以4.70%和4.49%的漲幅位居二、三。

從環(huán)比跌幅前十的城市情況來看，跌幅較大的城市主要以環(huán)渤海、珠三角經(jīng)濟圈和中部區(qū)域的二、三四線城市為主。其中，南寧以3.47%的跌幅位居第一；武漢和泰州分別以3.47%和3.17%的跌幅位居二、三。

預計6月成成交量環(huán)比下滑10%，同比增長30%左右

貝殼研究院表示，5月二手房進入遲到的小陽春市場，但不管是根據(jù)年度的季節(jié)性規(guī)律還是目前市場的供需情況，市場都有自然回落的跡象。

首先，從業(yè)主預期看，5月18個城市中有14個城市漲價占比下降，深圳業(yè)主漲價占比下降幅度最大。除深圳之外，其他城市業(yè)主漲價占比均小于40%，可見目前的市場預期依舊不強。

第二，高頻數(shù)據(jù)顯示市場向上動力弱，進入高位徘徊平臺期。從周度數(shù)據(jù)看，雖然五一假期帶動成交量出現(xiàn)回升，但隨后鏈家重點18城成交量繼續(xù)呈現(xiàn)自然回落狀態(tài)。上周鏈家重點18城二手住宅成交量環(huán)比減少3.4%，18城中13個城市周度成交量環(huán)比出現(xiàn)下降。

第三，從宏觀數(shù)據(jù)與政策角度來看，居民對于就業(yè)穩(wěn)定性的擔憂可能影響后期需求進入購房市場。4月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率達到6%，為該數(shù)據(jù)自開始公布以來的最高水平。今年政府工作報告重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。5月26日，央行公布逆回購利率和3月保持不變。雖然經(jīng)過前期持續(xù)的降準降息，目前市場的流動性依舊相對充裕，市場利率依舊存在下行空間，但在貨幣政策執(zhí)行方面央行對于資金違規(guī)流入房地產(chǎn)仍舊非常謹慎，因此預計未來貨幣寬松的基礎(chǔ)上會進一步加大金融監(jiān)管力度，防止資金被違規(guī)利用，這些舉措將有效保證房價不會因為流動性寬松出現(xiàn)大幅上漲。

對此，貝殼研究院預測6月市場會自然回落，幅度在10%左右，但市場依舊會保持在一個相對高的交易量級，預計同比增長30%左右，1-6月累計成交同比降幅在10個百分點以內(nèi)。