高層定調(diào)“穩(wěn)住樓市” 2025年政策該如何發(fā)力？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-12-19 08:01

12月9日，中央政治局會(huì)議對(duì)2025年經(jīng)濟(jì)工作做了定調(diào)，提出“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)”“實(shí)施更加積極有為的宏觀政策”。財(cái)政政策基調(diào)由此前的“積極”升級(jí)為“更加積極”，貨幣政策由“穩(wěn)健”升級(jí)為“適度寬松”，“加大逆周期調(diào)節(jié)力度”升級(jí)為“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”。在房地產(chǎn)政策上，延續(xù)了“9·26”政治局會(huì)議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的基調(diào)，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。

在中央政治局會(huì)議基調(diào)下，12月12日的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2025年經(jīng)濟(jì)工作作了全面部署。在房地產(chǎn)方面，提出“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”。

高層會(huì)議對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)政貨幣政策以及房地產(chǎn)的定調(diào)，為2025年房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向，從中也可以看出高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的決心和信心。隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續(xù)跟進(jìn)發(fā)力，相信2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)觸底。

貨幣財(cái)政政策全面“升級(jí)”

本次政治局會(huì)議提出，“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充實(shí)完善政策工具箱，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策，提高財(cái)政赤字率，增加發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債，增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用，優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，兜底基層“三保”底線。要實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)避、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。

貨幣政策方面，我國(guó)首次實(shí)施適度寬松的貨幣政策是在2008年全球金融危機(jī)后，由之前的“從緊”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，目的在于通過(guò)增加貨幣供應(yīng)和降低融資成本，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響。2011年貨幣政策回歸“穩(wěn)健”。本次政治局會(huì)議再提“適度寬松”，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)地產(chǎn)的政策意圖明顯。廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平預(yù)計(jì)，適度寬松的貨幣政策將進(jìn)一步加大市場(chǎng)流動(dòng)性供給，推進(jìn)市場(chǎng)利率持續(xù)下行，加快信貸增長(zhǎng)，刺激需求擴(kuò)張。全年有望降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)左右，釋放3萬(wàn)億元以上流動(dòng)性；預(yù)計(jì)全年降息40bp～50bp。另外，有望進(jìn)一步提升現(xiàn)有結(jié)構(gòu)性工具的額度與使用率，例如增加科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款、保障性住房再貸款等工具額度，持續(xù)發(fā)揮結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用。

貨幣政策通過(guò)信貸政策、利率政策、流動(dòng)性管理和結(jié)構(gòu)性工具等多方面的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。信貸政策放寬使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更容易獲得貸款，利率下調(diào)將有效降低房企和購(gòu)房者資金成本。另外，央行通過(guò)創(chuàng)設(shè)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，如支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)貸款和再貸款，直接支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這些工具不僅有助于緩解房企資金壓力，還可以有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡。

財(cái)政政策方面，由“積極”升級(jí)為“更加積極”，意味著2025年財(cái)政政策將進(jìn)一步發(fā)力。10月份以來(lái)，財(cái)政政推出一攬子財(cái)政增量政策，包括增加地方專項(xiàng)債6萬(wàn)億元、調(diào)整住房交易契稅、優(yōu)化土地增值稅、調(diào)降普通住宅和非普通住宅相銜接的增值稅和土地增值稅等，這些政策正在逐步落地顯效。高層關(guān)于財(cái)政政策“更加積極”的表述，意味著在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上仍有加碼空間。

粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒認(rèn)為，財(cái)政政策進(jìn)一步發(fā)力可能體現(xiàn)在赤字和專項(xiàng)債規(guī)模的提高，以及繼續(xù)發(fā)行超長(zhǎng)期國(guó)債。一方面規(guī)?？赡軙?huì)超預(yù)期，另一方面節(jié)奏可能會(huì)更快，比如超長(zhǎng)期國(guó)債、專項(xiàng)債的發(fā)行和使用節(jié)奏會(huì)更快落地生效，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升。羅志恒在財(cái)政政策方面提出六點(diǎn)建議：一是建議赤字率提高到3.5％以上乃至4.0％。二是繼續(xù)發(fā)行1萬(wàn)億元超長(zhǎng)期特別國(guó)債；發(fā)行3萬(wàn)億元特別國(guó)債，其中1萬(wàn)億元特別國(guó)債用于補(bǔ)充銀行資本金、2萬(wàn)億元特別國(guó)債用于成立“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”。三是改革專項(xiàng)債制度，包括短期放寬專項(xiàng)債的使用范圍、從“額度找項(xiàng)目”改為“項(xiàng)目定額度”、額度分配向債務(wù)負(fù)擔(dān)輕和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的人口流入地區(qū)傾斜。四是財(cái)政政策從盯住赤字率到緊盯支出增速。五是加大對(duì)特定群體的補(bǔ)助和支持。六是要高度關(guān)注化債之后的地方財(cái)政形勢(shì)，尤其是關(guān)注未納入隱性債務(wù)但地方政府仍可能承擔(dān)兜底責(zé)任的支出負(fù)擔(dān)；充分利用化債騰出的時(shí)間窗口，構(gòu)建債務(wù)管理的長(zhǎng)效機(jī)制與深化財(cái)稅體制改革。

在更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策作用下，我們預(yù)計(jì)2025年房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，在存量商品房和存量閑置土地收儲(chǔ)等方面有望獲得更大力度的資金支持。

穩(wěn)住樓市，政策該如何發(fā)力？

2024年“5·17”和“9·26”先后兩輪政策“組合拳”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。從近期的房地產(chǎn)銷售、土地市場(chǎng)等數(shù)據(jù)看，一二線城市出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)跡象，部分三四線城市也在逐步回暖。這種趨勢(shì)能否持續(xù)，并形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正拐點(diǎn)，還需要后續(xù)政策接續(xù)發(fā)力。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2025年房地產(chǎn)工作做了定調(diào)和安排，接下來(lái)的關(guān)鍵問(wèn)題是找準(zhǔn)政策的發(fā)力點(diǎn)，推動(dòng)政策盡快落地。

首先，加大力度化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”，其中化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。2021年以來(lái)，已經(jīng)有60多家上市房企出現(xiàn)不同程度的債務(wù)違約，目前房企化債正進(jìn)入深水區(qū)，債務(wù)重組面臨諸多困難，這些問(wèn)題久拖不決，終將是金融系統(tǒng)的重大風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，2025年對(duì)重點(diǎn)企業(yè)的救助應(yīng)擺在重要位置，對(duì)房企債務(wù)重組給予更多的政策支持，比發(fā)行特別國(guó)債，成立專項(xiàng)基金，提供專項(xiàng)貸款，國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)，實(shí)施逆向混改等。

其次，做好存量商品房和存量閑置土地的收儲(chǔ)。目前，人民銀行、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部等部門，針對(duì)存量商品房和存量閑置土地收儲(chǔ)出臺(tái)了一系列政策，包括地方專項(xiàng)債、保障性住房貸款、專項(xiàng)借款等，但政策落地并不十分順利。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作”，將控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)擺在了重要位置，一方面要消化存量，另一方面也要控制增量，以此緩解去庫(kù)存壓力，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需。此外，“盤(pán)活存量用地和商辦用房”的表述，意味著存量商品房的收儲(chǔ)范圍擴(kuò)大至商業(yè)和辦公用房，對(duì)商辦用房開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是重大利好，特別是一些商改住項(xiàng)目有望盤(pán)活。2025年應(yīng)當(dāng)用好用足這些存量政策，打通政策的堵點(diǎn)，使政策盡快落地顯效。同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)更多的增量政策，加大收儲(chǔ)力度。

第三，加力實(shí)施城市更新、城中村和危舊房改造。這也是本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)強(qiáng)調(diào)的工作重點(diǎn)。城中村安全隱患多，居住環(huán)境差，群眾改造意愿迫切。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，僅在全國(guó)35個(gè)大中城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套，全國(guó)城市需要改造的危舊房有50萬(wàn)套。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造，項(xiàng)目的實(shí)施一方面將改善居民居住環(huán)境，另一方面促進(jìn)了商品房的去庫(kù)存。該項(xiàng)工作的落實(shí)需要財(cái)政金融政策的大力支持，同時(shí)需要引導(dǎo)社會(huì)資本積極參與。

第四，繼續(xù)打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。今年以來(lái)，在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，全國(guó)保交房工作取得重大進(jìn)展，截至11月13日，全國(guó)已交付285萬(wàn)套，其中上海、福建、甘肅、黑龍江、河北承德、江蘇徐州等74個(gè)省市保交房交付率超八成。明年保交房工作預(yù)計(jì)將全面收尾，越是到最后階段，攻堅(jiān)的難度越大。今年，中央五部門聯(lián)手推出4萬(wàn)億元信貸資金助力保交房，預(yù)計(jì)明年還將進(jìn)一步提供信貸支持。此外，羅志恒建議通過(guò)增發(fā)國(guó)債等方式，成立中央層面的“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，專項(xiàng)用于保交房、收儲(chǔ)等工作。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

中金公司：

政治局會(huì)議對(duì)樓市表述延續(xù)“止跌回穩(wěn)”取態(tài)，宏觀政策表述更為積極。本次會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市股市”，整體延續(xù)9月政治局會(huì)議“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的取態(tài)；但宏觀政策方面提出了“更加積極的財(cái)政政策”、“適度寬松的貨幣政策”、“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”、“大力提振消費(fèi)”的積極表述?？紤]到當(dāng)前樓市面臨的根本問(wèn)題是居民收入預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期走弱背景下的購(gòu)房需求萎縮問(wèn)題，積極的宏觀政策與樓市穩(wěn)定政策配套有望在一定程度上緩解這一問(wèn)題，建議持續(xù)觀察后續(xù)具體政策措施的跟進(jìn)。

整體來(lái)看，本輪政策帶來(lái)的基本面修復(fù)仍具備脈沖特征，但修復(fù)幅度和持續(xù)時(shí)長(zhǎng)一定程度上高于以往周期。我們認(rèn)為明年基本面修復(fù)趨勢(shì)能否持續(xù)，仍顯著依賴于宏觀政策在穩(wěn)定居民收入預(yù)期方面的節(jié)奏和效果，以及地產(chǎn)政策在調(diào)節(jié)供需關(guān)系、穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期方面的進(jìn)展。

粵開(kāi)證券：

政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“要穩(wěn)住樓市股市”。樓市與股市，前者關(guān)系到居民的存量財(cái)富，后者則是提高居民財(cái)產(chǎn)性收入的關(guān)鍵，穩(wěn)定了樓市與股市，就穩(wěn)住了居民資產(chǎn)負(fù)債表，也有望穩(wěn)住消費(fèi)和內(nèi)需。

對(duì)于樓市而言，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)：一是或?qū)⑦M(jìn)一步解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場(chǎng)化配置。當(dāng)前全國(guó)僅剩北京、上海、深圳等少數(shù)城市仍在執(zhí)行限購(gòu)政策，有必要進(jìn)一步放松。例如，放開(kāi)郊區(qū)限購(gòu)、大戶型限購(gòu)、商住限購(gòu)，降低非本地戶籍購(gòu)房社保年限，增加多孩家庭購(gòu)房指標(biāo)等。

二是保交房、收儲(chǔ)存量房、收購(gòu)房企存量土地等工作?；蛲ㄟ^(guò)增發(fā)國(guó)債的方式，成立中央層面的“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”，預(yù)計(jì)2萬(wàn)億～3萬(wàn)億元，專項(xiàng)用于保交房、收儲(chǔ)等工作，以堅(jiān)定不移的決心并釋放強(qiáng)烈的信號(hào)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

三是引導(dǎo)鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以優(yōu)質(zhì)供給滿足居民合理需求。建議根據(jù)不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業(yè)用地修改為住宅用地，滿足居民對(duì)好地段、高品質(zhì)商品房的需求；放開(kāi)郊區(qū)供地1.0容積率限制，優(yōu)化架空層、陽(yáng)臺(tái)等空間以及社區(qū)公共配套設(shè)施的指標(biāo)計(jì)算規(guī)則；鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，不再實(shí)施新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)等。

海通證券：

12月政治局會(huì)議再次重申穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)。我們認(rèn)為，連續(xù)兩次對(duì)穩(wěn)地產(chǎn)的積極表態(tài)，體現(xiàn)中央層面對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度轉(zhuǎn)變與高度重視，房地產(chǎn)板塊或有更多穩(wěn)需求、去庫(kù)存、優(yōu)供給政策出臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定。

結(jié)合會(huì)議表述，我們認(rèn)為后續(xù)地產(chǎn)政策方面，需求端將繼續(xù)放開(kāi)限制，降低購(gòu)房準(zhǔn)入門檻與成本負(fù)擔(dān)，刺激需求的有效釋放；供給端將加快落實(shí)專項(xiàng)債券收購(gòu)存量閑置土地、回購(gòu)開(kāi)發(fā)商新建商品房、回購(gòu)居民二手商品房、“白名單”機(jī)制信貸投放等政策，完善土地、財(cái)稅、金融政策，化解行業(yè)庫(kù)存問(wèn)題，引導(dǎo)供需回歸均衡狀態(tài)。

國(guó)聯(lián)證券：

適度寬松的貨幣政策背景下，利率或呈持續(xù)下降趨勢(shì)，一方面能降低居民購(gòu)房成本，促進(jìn)需求釋放；另一方面或使租金回報(bào)率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的差距持續(xù)收縮，增加資金配置房產(chǎn)意愿。

城中村改造貨幣化安置或成為穩(wěn)樓市的主要抓手。2024年10月17日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，“計(jì)劃通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造”。貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“適度寬松”，預(yù)計(jì)能為城中村改造貨幣化安置（房票安置）的落地提供有力支撐。

招商證券：

政治局會(huì)議在過(guò)去“止跌回穩(wěn)”表述基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出“穩(wěn)住樓市股市”，判斷后續(xù)政策將持續(xù)發(fā)力，著力于改善市場(chǎng)供需關(guān)系以及房企和地方政府的流動(dòng)性；“更加積極的財(cái)政政策”表述下，財(cái)政政策發(fā)力或有助于收購(gòu)存量土地等政策落地并改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性，幫助構(gòu)建企業(yè)端信用底；此外，結(jié)合“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”等表述判斷后續(xù)在改善地方政府和房企主體的流動(dòng)性方面或有更大政策空間；“適度寬松的貨幣政策”表述超預(yù)期，判斷未來(lái)貨幣政策寬松基調(diào)下，房貸利率或有進(jìn)一步下降空間，房貸利率若進(jìn)一步下降則可推動(dòng)貸款利率與凈租金回報(bào)率之差繼續(xù)收窄，從而帶動(dòng)購(gòu)房總需求（新房＋二手房）的企穩(wěn)。

市場(chǎng)或逐步建立企業(yè)端信用底出現(xiàn)以及供需關(guān)系改善的預(yù)期，這種預(yù)期或帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)，并且整個(gè)A股市場(chǎng)中與房地產(chǎn)相關(guān)度較高的產(chǎn)業(yè)鏈及消費(fèi)板塊也或得到明顯的估值修復(fù)。

舉報(bào)標(biāo)簽：政策房地產(chǎn)樓市存量

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