住房交易稅收新政出爐，有何影響？專(zhuān)家解讀來(lái)了

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-11-14 01:50

【大河財(cái)立方記者朱娟】住房交易稅收新政正式出爐！

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》），包括優(yōu)化住房交易契稅政策，明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，降低土地增值稅預(yù)征率下限。

多位受訪專(zhuān)家對(duì)大河財(cái)立方記者表示，本次政策對(duì)于買(mǎi)房、賣(mài)房和開(kāi)發(fā)房子均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，緩解房企資金壓力，從而進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振購(gòu)房者置業(yè)信心。

契稅降低，買(mǎi)房成本將下降

具體來(lái)看，契稅方面，《公告》明確，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策變化之一是，過(guò)去只有購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)90平方米~140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。這對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，其稅率可從3%下調(diào)到1%，其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%。對(duì)于100萬(wàn)元的購(gòu)房，一線城市契稅從3萬(wàn)減少到1萬(wàn)，減少了2/3；而其他城市契稅從1.5%下調(diào)到1%，減少了1/3。

“政策變化之二是，對(duì)于140平方米以上的首套購(gòu)房類(lèi)型，其契稅稅率調(diào)整為1.5%。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，過(guò)去契稅為3%，而現(xiàn)在降低為1.5%，減少了1/2，而其他城市沒(méi)有變化?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

“這項(xiàng)政策落地將進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求。同時(shí)，這項(xiàng)政策對(duì)于一線城市稅收優(yōu)惠力度更大?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。

降低土地增值稅預(yù)征率下限，有助于緩解房企資金壓力

土地增值稅方面，《公告》明確，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況對(duì)實(shí)際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

根據(jù)稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確的各地區(qū)預(yù)征率下限，其中，東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。此次調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

“近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅實(shí)際稅率已經(jīng)明顯降低，企業(yè)不少稅費(fèi)資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時(shí)退稅，將增加企業(yè)的資金壓力?！标愇撵o說(shuō)，本次將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期也將帶來(lái)積極影響。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，在當(dāng)前開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會(huì)取消預(yù)征。

“一方面，預(yù)征額本來(lái)就比較低，在最終清算周期較長(zhǎng)的情況下，地方取消預(yù)征能提高房企拿地積極性；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入，地方取消預(yù)征的積極性也很高?！崩钣罴握f(shuō)，取消預(yù)征，并不是不征，而是推后。目前來(lái)看，盡管銷(xiāo)售端有所好轉(zhuǎn)，但政策效應(yīng)從刺激銷(xiāo)售端傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)拿地端的效果還未顯現(xiàn)，這也是此次政策的一個(gè)出發(fā)點(diǎn)。

優(yōu)化增值稅政策，非普宅交易成本大幅降低

此次政策還明確了備受購(gòu)房者關(guān)注的“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”系列稅費(fèi)問(wèn)題。

《公告》提出，取消與普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)穩(wěn)定。

增值稅方面，在城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對(duì)北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市個(gè)人銷(xiāo)售已購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

通常而言，普通住宅主要指滿(mǎn)足基本居住需求的住宅，容積率在1.0以上，面積適中、價(jià)格相對(duì)符合居民的購(gòu)買(mǎi)力，適合大多數(shù)家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等。

“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，是今年一線城市購(gòu)房政策調(diào)整中較大的一個(gè)變化。這一政策調(diào)整后，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本，尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

他以某個(gè)一線城市房東出售一套大戶(hù)型的房子（非普通住宅）舉例，按過(guò)去政策需要繳納房?jī)r(jià)價(jià)差（出售價(jià)-原始價(jià)）的5%，對(duì)于1000萬(wàn)元的住房，其增值稅或達(dá)到10萬(wàn)~25萬(wàn)元的金額。但按現(xiàn)在的政策，這筆費(fèi)用可以不用交了，減稅的效果非常好。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，直接影響的還有房東出售持有2年以上的大房子（過(guò)去往往會(huì)認(rèn)定為非普通住宅）的積極性增加，因?yàn)椴挥脫?dān)心交稅了。從這個(gè)角度來(lái)看，會(huì)促進(jìn)一些次新房和好房源的加快掛牌，反過(guò)來(lái)是利好購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)次新房和大戶(hù)型房子。對(duì)于優(yōu)化二手房交易結(jié)構(gòu)、提振二手房交易等都有積極的作用。

責(zé)編:劉安琪 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)審:萬(wàn)軍偉

（責(zé)任編輯：郭健東）

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