房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)調(diào)查丨土地市場(chǎng)回暖綠城杭州再拿“地王”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2024-10-25 08:32

政策利好持續(xù)釋放，企業(yè)在土地市場(chǎng)又重新活躍起來(lái)。

10月22日，杭州最新一次土地出讓?zhuān)m然只有1宗宅地上架，但市場(chǎng)關(guān)注度非常高，因?yàn)檫@塊地位于錢(qián)江新城二期最核心的位置，同時(shí)也是主城最后1宗限價(jià)宅地。

地塊的稀缺性吸引了綠城、濱江、華潤(rùn)、保利、越秀、建杭、中海等國(guó)企央企及本土實(shí)力民企激烈爭(zhēng)奪，最終經(jīng)過(guò)77輪角逐，綠城以總價(jià)34.22億元拿下該地塊，溢價(jià)率28.5％，樓面價(jià)50717元／平方米，再次刷新杭州單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

2016年，綠城曾以37.35億元競(jìng)得鳳起潮鳴地塊，折合樓面價(jià)45368元／平方米，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)杭州的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。時(shí)隔8年，這一紀(jì)錄被刷新，而創(chuàng)造新紀(jì)錄的仍是綠城。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次綠城拿下的這宗地塊位于江灣新城核心板塊，發(fā)展?jié)摿κ?，且板塊內(nèi)庫(kù)存基本見(jiàn)底，客戶(hù)厚度有保障。

長(zhǎng)期以來(lái)，綠城就是杭州土地市場(chǎng)的?？?，而今年綠城拿地的態(tài)度比另一本土房企濱江更為積極。

“相比濱江，綠城在杭州的庫(kù)存不多了，而且綠城今年拿的地流速都很好，上市節(jié)奏快。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，本次杭州新地王誕生，主要源自政策、地段雙保障，因此地塊競(jìng)拍高熱。自9月24日以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷迎來(lái)政策支持，降首付、降利率、融資白名單等利好消息持續(xù)落地，中央層面高頻表態(tài)企穩(wěn)樓市，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期有較大改善作用。

拿下多城“地王”

去年，中海地產(chǎn)曾在幾大一線城市大手筆拿地，所拿地塊規(guī)模大、總價(jià)高，因此彼時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士都將其稱(chēng)作“地王制造機(jī)”。而今年，綠城成了新的“地王專(zhuān)業(yè)戶(hù)”。

今年以來(lái)，綠城在土地市場(chǎng)頻出大手筆，拿下多城“地王”。

其中最引人關(guān)注的就是8月在上海斬獲的2宗地塊。尤其是上海徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，未拍先火，早已鎖定全國(guó)最高單價(jià)地塊之名，成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。該地塊起始總價(jià)36.96億元，起始樓板價(jià)高達(dá)10.08萬(wàn)元／平方米，吸引了7家房企競(jìng)相角逐。經(jīng)過(guò)78輪白熱化競(jìng)價(jià)，綠城力壓群雄，以總價(jià)48.048億元斬獲，而該地塊最終的樓板價(jià)為131045元／平方米，打破了全國(guó)單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

在此之前，在今年3月的土地拍賣(mài)中，綠城以總價(jià)30.8億元摘得蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖02號(hào)地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)65022元／平方米，成功刷新蘇州的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

在大本營(yíng)杭州，綠城也多次出手。除了此次拿下的杭州新“地王”，綠城還在10月15日拿下杭州兩宗宅地。這是杭州自10月9日發(fā)布“杭五條”新政明確全面取消新房限價(jià)之后的首場(chǎng)土地出讓?zhuān)G城一出手就斥資約22億元。

截至目前，綠城已斥資約113億元拿下蘇州、上海、杭州三個(gè)“地王”。而根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，綠城今年以來(lái)已經(jīng)拿下31宗地，主要分布于上海、江蘇、杭州、浙江部分熱點(diǎn)城市，拿地金額已超過(guò)400億元。在某機(jī)構(gòu)公布的前9月新增貨值榜上，綠城以657億元位居榜單第三。

從拿地策略看，一二線城市一直是綠城關(guān)注的重點(diǎn)。綠城中國(guó)執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在今年8月召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)上提及，在拿地策略上，公司高度聚焦一線或者強(qiáng)二線城市，這些城市的地貨比偏高，一定程度上造成毛利率相對(duì)偏低。但是這些區(qū)域?qū)?xiàng)目的安全性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力很高，在目前行業(yè)下行的背景下保障了公司的生存與發(fā)展。

今年前9月，綠城實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1872億元，在某機(jī)構(gòu)發(fā)布的前9月房企操盤(pán)榜中，綠城位居第三，若以全口徑銷(xiāo)售額計(jì)算，綠城目前排在第六。有不少業(yè)內(nèi)人士表示，若按照綠城目前的拿地勢(shì)頭，或許其未來(lái)在行業(yè)內(nèi)的排名還有更大想象空間。

政策支持下土地市場(chǎng)回暖

除了杭州、上海，成都、廣州等其他熱點(diǎn)城市在近期也紛紛出現(xiàn)了“地王”。

今年9月，保利以117.55億元斬獲廣州天河區(qū)南方面粉廠地塊，溢價(jià)率超33％，這宗地也成功刷新天河區(qū)成交樓板價(jià)紀(jì)錄，成為廣州土地市場(chǎng)樓面價(jià)第二高地塊。

有房地產(chǎn)中介平臺(tái)也投身熱點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)活動(dòng)中。今年9月20日，某中介平臺(tái)旗下組建的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貝好家力壓10余家房企，以10.76億元、折合成交樓面價(jià)達(dá)27300元／平方米拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊。這塊地也刷新了成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

此外，青島、西安等地也相繼誕生了新的單價(jià)“地王”，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫。

一個(gè)積極信號(hào)是，除了央企、國(guó)企依然在土地市場(chǎng)扛大旗，一些民營(yíng)房企也開(kāi)始回歸土地市場(chǎng)。比如河南正弘置業(yè)有限公司競(jìng)得鄭州高新區(qū)地塊，陜西欣多升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競(jìng)得西安1宗地塊，等等。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，土地市場(chǎng)回暖，與一系列政策刺激不無(wú)關(guān)聯(lián)。

一方面，大型央企、國(guó)企為了落實(shí)中央號(hào)召而更積極拿地。

保利曾在拿下廣州“地王”后回應(yīng)表示，這是中央“止跌回穩(wěn)”定調(diào)后全國(guó)成交的首個(gè)地價(jià)超百億元地塊，保利作為央企，第一時(shí)間將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”落到實(shí)處，致力以實(shí)際行動(dòng)促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，此次拍地也是傳遞房地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢(shì)和行業(yè)信心的回歸。

另一方面，政策帶來(lái)的市場(chǎng)企穩(wěn)效果也讓更多房企看到了回暖的信心。

以杭州為例，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，9月杭州新建商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同環(huán)比均有所下降。其中，新房環(huán)比跌0.6％，同比跌2.4％；二手房環(huán)比跌1.4％，同比跌幅較大，達(dá)7.2％。但隨著9月底各類(lèi)刺激政策接踵而來(lái)，在新政推動(dòng)下，杭州樓市從國(guó)慶就開(kāi)始出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)勢(shì)頭，呈現(xiàn)出前所未有的活躍度。

從中指研究院數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年“十一黃金周”期間，杭州有8個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，成交569套新房，成交面積8.5萬(wàn)平方米，較2023年“國(guó)慶”期間成交規(guī)模增長(zhǎng)187％。二手房方面，“國(guó)慶”期間帶看量超12萬(wàn)人次，較節(jié)前一周增長(zhǎng)6.6％，同比增幅達(dá)61.9％，二手房成交377套，同比期間增長(zhǎng)8.9％。

某研究院院長(zhǎng)張波表示，新地王的不斷出現(xiàn)預(yù)示著房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心的提升，敢于出手拿地，并且對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的渴求度更高，這本身也是在淘汰率不斷提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，尋找更多的確定性，雖然這些地王單價(jià)的確達(dá)到一個(gè)新高度，但樓板價(jià)在當(dāng)下市場(chǎng)依然有著較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，也更有可能達(dá)到一定利潤(rùn)率的保證。另一方面，部分民企在當(dāng)下市場(chǎng)下也積極進(jìn)入到土拍市場(chǎng)，也在一定程度上說(shuō)明大部分房企并沒(méi)有選擇“躺平”，而是在市場(chǎng)壓力持續(xù)的環(huán)境下，選擇更好的地塊，建造更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)贏得市場(chǎng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中取得更好的成績(jī)。

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