??在房企融資頻繁傳出政策好消息的同時(shí)，土地市場也在發(fā)生一些變化。

??自2021年初“兩集中”供地政策推出以來，22個(gè)重點(diǎn)城市全年集中供地次數(shù)均不超過3次，但隨著房地產(chǎn)地市環(huán)境改變，各地也在動態(tài)調(diào)整集中供地政策和節(jié)奏。截至12月5日，無錫、蘇州、北京、杭州等城市均完成了第四批集中供地，其中，無錫于11月29日率先完成今年第五批集中供地，12月5日，蘇州第五批集中供地也拉開大幕。

??隨著各地集中供地節(jié)奏加快，土地市場也出現(xiàn)一些新動態(tài)，例如，在無錫第五批集中供地中，綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，9979.HK）與無錫新都房產(chǎn)開發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體拿下奧體東地塊，后者為無錫當(dāng)?shù)爻峭豆?。這種“代建企業(yè)+本地城投企業(yè)”的組合形式也成為此次集中供地中的最大看點(diǎn)。

??在一位接近綠城管理的人士看來，近兩年，城投拿地成為主流趨勢，拿地比例不斷提升。但同時(shí)，城投拿地后開工轉(zhuǎn)化率較低，需與有主體信用、專業(yè)開發(fā)管理能力的代建企業(yè)合作，同時(shí)引入資方進(jìn)行金融賦能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順利推進(jìn)，兌現(xiàn)土地價(jià)值。

??機(jī)構(gòu)土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱也表示，預(yù)計(jì)后續(xù)的集中供地中將有更多地方國資地塊引入市場化運(yùn)作房企代建或聯(lián)合開發(fā)。

??代建聯(lián)合體拿地新現(xiàn)象

??無錫是全國首個(gè)完成第五批次集中供地的城市。從土地出讓結(jié)果來看，在這場集中供地中，代建企業(yè)聯(lián)合體下場拿地成為值得關(guān)注的新現(xiàn)象。

??“代建第一股”綠城管理和無錫當(dāng)?shù)爻峭镀髽I(yè)組成聯(lián)合體最終以底價(jià)40.33億元競得經(jīng)開區(qū)干城路與貢湖大道交叉口東北側(cè)地塊。據(jù)公開資料顯示，該宗地也是無錫歷年來起拍地價(jià)最高的地塊，樓面起始價(jià)為20800.05元/平方米。

??據(jù)綠城管理相關(guān)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，在此次雙方的合作中，綠城管理代資方持有項(xiàng)目公司1%股權(quán)，無錫新都房產(chǎn)開發(fā)有限公司持有項(xiàng)目公司99%股權(quán)。同時(shí)，項(xiàng)目公司與綠城管理簽訂代建協(xié)議，由后者負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全過程管理服務(wù)，并收取代建費(fèi)用。

??上述人士還表示，綠城管理代持對應(yīng)的出資義務(wù)為，由對方將代持對應(yīng)注冊資本金10萬元支付到綠城管理，由綠城管理在工商變更完成后支付至公司，完成注冊資本金實(shí)繳。在雙方的代建代持協(xié)議中，項(xiàng)目的投資收益及投資風(fēng)險(xiǎn)由對方公司進(jìn)行承擔(dān)。

??除了此次與無錫本土城投公司合作，今年10月份，綠城管理與江陰城市發(fā)展集團(tuán)有限公司組成聯(lián)合體，即江陰城發(fā)綠信置業(yè)有限公司（以下簡稱“江陰城發(fā)綠信”），以7億元底價(jià)摘得江陰主城區(qū)城南80、81號地塊。

??在拿下上述地塊后，江陰城發(fā)綠信又引入中糧信托。至此，江陰城發(fā)綠信的股權(quán)構(gòu)成為中糧信托、江陰城市發(fā)展集團(tuán)有限公司、綠城管理分別持股51%、48%、1%。

??不難發(fā)現(xiàn)，兩次與地方城投合作拿地，綠城管理都采用了相似的合作模式。在該種合作模式下，對代建龍頭企業(yè)綠城管理而言，主動參與地方城投和資方主導(dǎo)投資的市場化商品房建設(shè)，將有助于拓寬代建賽道，順應(yīng)市場形勢完善業(yè)務(wù)發(fā)展模式，在競爭中搶占先機(jī)。

??城投、代建、資方三方賦能

??作為“中國代建第一股”，綠城管理在其官方網(wǎng)站上也打出了“代建行業(yè)領(lǐng)軍者”的稱號。在其官網(wǎng)上，綠城管理的代建業(yè)務(wù)分成了三塊，即政府代建、商業(yè)代建和資方代建。

??據(jù)綠城管理方面介紹，十年前，綠城管理95%的客戶都是中小開發(fā)商，但是當(dāng)下，公司主要客群發(fā)生了變化，包括三大塊，第一大塊就是政府，即幫助政府代建保障性住房、租賃性住房等。第二塊就是地方城投、國企或者一些管委會，這些客戶里有一些是做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有一些是做兜底拿地，代建公司可以幫助他們?yōu)镃端客戶帶來好的居住產(chǎn)品。第三塊客戶就是金融機(jī)構(gòu)，例如一些民營房企暴雷之后資產(chǎn)被金融機(jī)構(gòu)收走，那么金融機(jī)構(gòu)需要找一個(gè)合作方幫助其投前做風(fēng)控、投后做價(jià)值變現(xiàn)，這時(shí)候代建公司就是一個(gè)很好的服務(wù)對接商。

??今年以來，由于民營房企資金鏈日益緊張，地方城投公司拿地托底現(xiàn)象較多，但隨著政策發(fā)文嚴(yán)禁城投拿地空轉(zhuǎn)，代建項(xiàng)目的機(jī)會增多。尤其是在當(dāng)下的房地產(chǎn)環(huán)境下政府、國企、城投等主體已經(jīng)逐漸成為土地市場的主導(dǎo)力量，所以在綠城管理方面看來，代建公司入局進(jìn)行合作開發(fā)已經(jīng)變成一個(gè)非常確定的發(fā)展趨勢。

??憑借主體信用、品牌資產(chǎn)、客戶資產(chǎn)、團(tuán)隊(duì)能力等優(yōu)勢，以及在代建行業(yè)積累多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)下，綠城管理的委托方中，城投公司和金融機(jī)構(gòu)的占比在不斷提升，根據(jù)綠城管理2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，兩類客戶的代建面積占公司總在建面積的比例已經(jīng)達(dá)到75%。

??從上述兩次拿地也可看出，綠城管理已經(jīng)摸索出了一套三方合作開發(fā)模式。在這種模式下，城投公司、代建公司以及金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)了三方賦能的作用，能賦予土地較高溢價(jià)和收益，實(shí)現(xiàn)開發(fā)增值。

??“對地方城投公司而言，它們不僅承接了地方財(cái)政和城市建設(shè)的使命，同時(shí)引進(jìn)專業(yè)的代建公司，能夠提升當(dāng)?shù)厝司悠焚|(zhì)，助力煥新城市界面?！鄙鲜鼍G城管理相關(guān)人士表示，對于金融機(jī)構(gòu)而言，通過專業(yè)代建公司尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，結(jié)合城投公司的政府信用，可以獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)，同時(shí)也積累更多經(jīng)驗(yàn)介入涉房涉地等不良項(xiàng)目處置。

??對于綠城管理而言，其將為項(xiàng)目進(jìn)行品牌輸出、全過程代建開發(fā)管理，有助于拓寬代建賽道，完善業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來，“城投+代建+資方”這種模式下，城投公司勇挑社會責(zé)任，金融機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮資金優(yōu)勢，代建企業(yè)發(fā)揮專業(yè)開發(fā)及管理優(yōu)勢，各司其職、優(yōu)勢互補(bǔ)。這種新的開發(fā)模式能夠?yàn)闃I(yè)主提供高品質(zhì)住房、為各主體創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、助力社會穩(wěn)定和行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，或?qū)⒊蔀榻窈蠓康禺a(chǎn)行業(yè)一大主流發(fā)展方向。

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