備案均價13.8萬/平破天花板！深圳院子9年長跑告別停工，長城資產(chǎn)入場盤活

來源：智能家居時間：2024-10-19 19:00

從被動限價到自主定價，深圳院子等到了。至此，深圳院子已經(jīng)在尖崗山上站了將近9個年頭。

10月16日，深圳院子獲批預售許可證，推出64套別墅，備案均價約137974元/平方米。開發(fā)商深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示，這一價格系“企業(yè)自主定價”。

值得注意的是，深圳院子的價格刷新深圳新房備案價紀錄。此前的紀錄由中?！ど顬尘列虮３郑淙稳胧凶≌瑐浒妇鶅r為137782元/平方米。

深圳院子曾刷新全國單價最高紀錄。2015年12月，泰禾首進深圳，作價57億元拿下深圳寶安尖崗山A122-0345、A122-0352兩宗地塊，A122-0345地塊以接近8萬元/平方米的樓面價，打破全國土地單價紀錄。

2017年，深圳開始執(zhí)行限價政策，要求首次申請預售項目申請均價不能明顯高于周邊同類戶型在售均價。深圳多個高端豪宅包括萬科瑧山府、華潤深圳灣悅府二期、招商雙璽等均低價入市。這對于以豪宅產(chǎn)品立足、追求高溢價的泰禾而言不亞于一記重擊。

三年后，在深圳樓市最火熱的時候，深圳院子開放了展示中心，參觀需驗資3000萬元。但當時，泰禾已站在懸崖邊上。

深圳院子亮相兩個月后即2020年7月，泰禾旗下一公募債券宣告違約，實際控制人黃其森也因多次未能及時償還融資款和借款被列為失信被執(zhí)行人。深圳院子此次登場最終不了了之。

隨后，房地產(chǎn)市場進入長達數(shù)年的調(diào)整周期，深圳院子亦多次傳出停工消息。今天，在中央與地方各主管部門的合力下，市場轉(zhuǎn)向，銷售止跌回穩(wěn)，深圳亦解除限價措施，深圳院子再次等到合適的入市契機。

“九年等待，深圳院子傳奇歸來，屬于院子的榮光從未離開”，深圳院子在其官方微信公眾號如是說。10月18日，深圳院子啟動銷售程序，10月22日正式選房。能否再續(xù)榮光，答案很快分曉。

一道斑駁的大門，攔住深圳院子舊主泰禾，時代周報攝

備案價捅破天花板

自誕生之初，深圳院子就因為其價格標簽備受矚目。

2015年12月25日，位于寶安尖崗山的兩宗居住用地A122-0345、A122-0352掛牌出讓。土地交易大廳座無虛席，28家開發(fā)商前來舉牌，華潤置地、中海、招商蛇口、金地、龍光等深圳龍頭房企悉數(shù)到場。

與融創(chuàng)角逐數(shù)十個回合后，閩系房企泰禾以總價57億元將兩宗地塊收入囊中。其中，A122-0345成交地價27.4億元，溢價率高達178%，樓面地價79907元/平方米，刷新當年10月北京豐臺花鄉(xiāng)地塊創(chuàng)下的7.5萬元/平方米的樓面價紀錄。A122-0352溢價95%成交，樓面價高達51331元/平方米。

可供對比的是，2015年深圳出讓的居住用地樓面價在4萬元/平方米左右，中海2012年11月在尖崗山競得的當時深圳總價最高地塊的樓面價約10983元/平方米。

拍賣結(jié)束后，泰禾方面人士接受媒體采訪時表示，“要說貴也貴，說不貴也不貴，畢竟深圳樓市均價才4萬元，這次樓面價都到8萬元了。（泰禾）準備把院子系列引進深圳，兩塊地將一起開發(fā)，很有信心打造成高端產(chǎn)品?！?/p>

9年后，深圳院子終于入市，以13.8萬元/平方米的銷售均價刷新深圳新房價格紀錄，單價最高約21.5萬元/平方米，64套別墅貨值約18.95億元，套均總價超過3000萬元。

3000萬元，曾是深圳院子的參觀門檻。

4年前，深圳院子首次亮相。彼時，正是深圳樓市近年來最好的光景——“打新”浪潮席卷全城，“日光盤”比比皆是，全年成交4.5萬套一手住宅，創(chuàng)下5年新高。

驗資3000萬元的富人們從深圳灣奔赴尖崗山，深圳院子的沙盤前擠滿豪客，接待他們的不乏從南航、海航等航司退役的空少空姐。

深圳院子首秀引熱議，時代周報攝于2020年5月

這一次盛大的首秀并沒有完滿的結(jié)局。泰禾債務危機爆發(fā)，深圳院子難逃易主命運。

泰禾失去深圳院子話語權(quán)

深圳院子的易主早有伏筆。

泰禾進入深圳市場前后，擴張兇猛，在全國大舉拿地。

由于土地成本走高，2016年開始泰禾更多通過收購、參股等方式獲得土地。2017年財報顯示，報告期內(nèi)泰禾累計獲取36個項目，其中26個是通過收并購取得，投入資金552.40億元。同期，泰禾全年營收約243.31億元，其中房地產(chǎn)貢獻約235.06億元。

截至2017年末，泰禾負債合計1813億元，同比增長78.44%。

在深圳院子的拍地現(xiàn)場，泰禾曾被問及是否有資金壓力，其答案是，“有各種手段、各種金融機構(gòu)融資，不是自己一家的資金”。

2017年，泰禾全資子公司深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“深圳泰禾”）、深圳中維菁山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“深圳中維菁山”）作為共同還款人，與中國長城資產(chǎn)管理深圳市分公司（以下簡稱“長城資產(chǎn)”）簽署借款協(xié)議，本金為120.03億元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。深圳泰禾即深圳院子的項目公司。

然而，所有的“饋贈”，都在暗中標好了價格。

這一筆債務并未能如期償還。2020年12月21日，深圳泰禾、深圳中維菁山與長城資產(chǎn)達成協(xié)議，債務展期至2023年12月18日。隨后，泰禾全資子公司福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與長城資產(chǎn)共同成立蕪湖長維投資中心（有限合伙）（以下簡稱“蕪湖長維”），雙方分別持股51.987%、48.013%。

2021年2月1日，深圳院子項目公司深圳泰禾發(fā)生投資人變更。蕪湖長維認繳出資9900萬元，持有深圳泰禾99%股權(quán)，另一股東泰禾全資子公司福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的持股比例降至1%。深圳院子正式易主。

10月17日，時代周報記者走訪深圳院子時發(fā)現(xiàn)，項目案名已從“泰禾·深圳院子”變更為“長城國富·深圳院子”。

長城國富是長城資產(chǎn)的全資子公司，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的投資運營平臺，主營實業(yè)投資、資產(chǎn)管理與經(jīng)營、租賃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等業(yè)務，聚焦中小銀行改革化險、實體經(jīng)濟紓困重組、資本市場風險化解、房地產(chǎn)風險化解四大領域。

“深圳院子的前綴在今年從泰禾變成長城國富，說明項目話語權(quán)已實際歸屬長城資產(chǎn)。”一名知情人士表示。

長城資產(chǎn)在2023年度的工作總結(jié)中透露，公司緊緊圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作要求，聚焦具體項目及特定需求，新增出資近2億元，聯(lián)合房地產(chǎn)國企盤活了深圳院子項目。

深圳院子易主，時代周報攝

前述知情人士認為，深圳院子的銷售價格符合深圳當前的備案制度安排，預期會取得不錯的去化效果?！爸攸c在后期的開發(fā)，高層住宅規(guī)劃不再受‘70/90政策’限制，有較大空間，這個項目算是熬出頭了。”

深圳院子分A、B兩區(qū)開發(fā)，A區(qū)即64棟別墅，B區(qū)規(guī)劃兩棟高層住宅與部分商業(yè)。此前，泰禾方面相關人士曾透露，“別墅銷售回款后，才有資金建高層?！?/p>

目前，深圳院子B區(qū)尚未動工。

“白衣騎士”能否盤活深圳院子？

深圳院子的新主長城資產(chǎn)紓困泰禾，但其資金情況不容樂觀。

長城資產(chǎn)是國內(nèi)四大AMC之一，前身是中國長城資產(chǎn)管理公司，于1999年10月18日經(jīng)國務院同意和央行批準，由財政部在北京注冊成立的國有獨資金融企業(yè)，初始注冊資本為100億元，主要經(jīng)營范圍為收購、受托經(jīng)營金融機構(gòu)不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進行管理、投資和處置；債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，對股權(quán)資產(chǎn)進行管理、投資和處置等。

除了深圳院子項目，長城資產(chǎn)還曾紓困佳兆業(yè)、恒大等出險房企。

2022年4月，招商蛇口公告稱，其與長城資產(chǎn)、佳兆業(yè)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方擬建立戰(zhàn)略合作關系，在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領域開展合作。三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

長城資產(chǎn)還出資15億元，聯(lián)合同業(yè)和房地產(chǎn)國企盤活重組深圳恒大岳盟項目。

“雖然四大AMC按照監(jiān)管要求積極參與房地產(chǎn)風險化解，但由于資產(chǎn)質(zhì)量、資本壓力以及盈利承壓等各因素，以及考慮到房地產(chǎn)項目中的隱藏風險，AMC的紓困能力及意愿均較為有限?！笨硕鹬赋?。

長城資產(chǎn)2023年財報顯示，截至2023年末，長城資產(chǎn)資產(chǎn)總計3359.87億元，負債合計3217.68億元。

AMC均面臨相似困境?？硕鸬难芯匡@示，截至2023年末，中國信達、東方資產(chǎn)的資產(chǎn)負債率高于85%，中信金融、長城資產(chǎn)甚至超過95%；中信金融、長城資產(chǎn)2022年EBITDA對利息覆蓋倍數(shù)不足1，甚至為負值，償債能力薄弱。

“雖然AMC在房地產(chǎn)流動性危機的初期被市場寄予厚望，至今也確實完成了部分企業(yè)和項目的紓困，但是當前AMC的經(jīng)營和財務狀況都說明其后續(xù)紓困房地產(chǎn)的力度很難有新的突破。”克而瑞認為，房地產(chǎn)金融風險化解的關鍵在于行業(yè)信心的回歸、市場的復蘇。

（責任編輯：劉靜 HZ010）

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