資產(chǎn)管理公司馳援出險房企，如何盤活爛尾樓？

來源：智能家居時間：2022-08-12 22:40

AMC（資產(chǎn)管理公司）頻頻出手馳援出險房企。繼華融資產(chǎn)與陽光集團簽署紓困重組協(xié)議后，8月10日晚，中南控股與江蘇資產(chǎn)也達成合作，共同設(shè)立基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項目合作，包括存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項目續(xù)建等。

從四大全國性資產(chǎn)管理公司到地方資產(chǎn)管理公司，從單個項目到房企集團，資產(chǎn)管理公司對于房地產(chǎn)的紓困動作不斷，但是肉眼可見的成效仍然較少。克而瑞方面認為，資產(chǎn)管理公司聯(lián)合旗下地產(chǎn)平臺合作紓困的模式存在一定局限性，尤其是在盡調(diào)過程中需核查項目真實價值、梳理債務(wù)情況、厘清法律關(guān)系，耗時長且復(fù)雜，要求參與人員具備較高的專業(yè)水平，資產(chǎn)管理公司后續(xù)推進效率值得關(guān)注。

資產(chǎn)管理公司馳援出險房企一覽

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從全國到地方的資產(chǎn)管理公司加速入場

為化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，監(jiān)管部門鼓勵資產(chǎn)管理公司紓困出險房企。今年1月，金融管理部門召集幾家資產(chǎn)管理公司開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

4月，據(jù)媒體報道，金融監(jiān)管部門向四大國有資產(chǎn)管理公司和18家金融機構(gòu)提供了12家出險房企清單，針對其資產(chǎn)收并購等工作提出6項政策指導(dǎo)。

所謂四大資產(chǎn)管理公司，分別是華融資產(chǎn)、信達資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)，擁有豐富的不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗。在建政策推動下，資產(chǎn)管理公司加速入場地產(chǎn)領(lǐng)域。

4月5日，佳兆業(yè)與招商蛇口(001979)、長城資產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作。針對存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體運營等項目，三方將共同探討通過股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運營等方式開發(fā)盤活。

4月15日，陜建地產(chǎn)集團與信達陜西分公司簽署合作備忘錄，共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，積極圍繞危困房企并購開展合作。

5月9日，中南控股與華融資產(chǎn)、南通市保障房建設(shè)投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團、江蘇海晟控股集團共同簽署了支持公司轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，設(shè)立合作主體，針對中南建設(shè)(000961)及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業(yè)務(wù)。

除了與中南控股合作外，華融資產(chǎn)還紓困另一家大型房企。8月5日，華融與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。華融表示，為貫徹落實國家關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生的有關(guān)要求，進一步促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，中國華融全面推動與相關(guān)市場主體的紓困合作。

對此，IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，金融資產(chǎn)管理公司在化解流動性風(fēng)險、盤活資產(chǎn)以及處置不良資產(chǎn)方面，不但有著非常豐富的專業(yè)經(jīng)驗，而且還擁有非金融企業(yè)以及其他金融機構(gòu)所沒有的金融資源、行業(yè)資源和各種常規(guī)性手段與因企施策的訂制性、個性化方案。如果這些具有綜合性專業(yè)能力與資源的金融資產(chǎn)管理公司能夠盡快進入角色，除了可以幫助一些還有“救活”機會的房企盡快恢復(fù)活力之外，它們和一些強勢的龍頭房企的聯(lián)手合作，對于盡快解決行業(yè)流動性危機，乃至化解和有效控制由行業(yè)流動性危機所可能引發(fā)的涉房風(fēng)險，都是不無裨益的。

除了全國性的資產(chǎn)管理公司外，地方資產(chǎn)管理公司也在行動。

最新的信息顯示，8月10日，中南控股與江蘇資產(chǎn)簽署了合作框架協(xié)議。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，江蘇資產(chǎn)或其指定主體擬與中南控股或其指定主體共同設(shè)立規(guī)模20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項目合作，包括存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項目續(xù)建等。

而在6月，浙江房協(xié)與浙商資產(chǎn)達成合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立“并購重整合伙企業(yè)（有限合伙）”，推動危困房企項目并購重組。

7月，據(jù)河南資產(chǎn)官網(wǎng)透露，其與鄭州地產(chǎn)集團聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

在業(yè)內(nèi)人士看來，地方資產(chǎn)管理公司主要任務(wù)之一就是防范化解本區(qū)域金融風(fēng)險，在了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場方面擁有優(yōu)勢，對于具體項目的盡職調(diào)查、風(fēng)險評估、財務(wù)測算等或許效率更高，更能夠加強加快多方資源協(xié)調(diào)和資金注入，提高房企風(fēng)險處置效率。

“地方資產(chǎn)管理公司對于本地房企的項目而言，在前期盡調(diào)方面可節(jié)省時間和調(diào)研成本；在資產(chǎn)處置方面可協(xié)調(diào)本地多方資源，提高處置效率；在流程上可以延長監(jiān)管時間，監(jiān)督資產(chǎn)自始至終得到妥善處置；同時可提出更符合本地市場的處置方法，為維護本地金融環(huán)境的安全起到保障作用?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星如是說。

資產(chǎn)管理公司紓困落地效率有待提升

資產(chǎn)管理公司紓困出險房企的動作不斷，那么實際效果如何？對此，克而瑞分析認為，資產(chǎn)管理公司介入謹慎，落地成功案例不多。

據(jù)長城資產(chǎn)在7月8日披露，今年上半年，長城資產(chǎn)通過“總總對接”“總分聯(lián)動”等方式，與12家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產(chǎn)深入研判。截至7月8日，已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批復(fù)正在出資。同時，圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩(wěn)步推進中，金額合計約80億元。

此外，7月，信達成功落地首單紓困項目，為佳兆業(yè)位于廣州南沙的停工樓盤“悅伴灣”。

相比于項目落地，目前集團層面的紓困多為簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，具體紓困工作如何展開，仍未可知。

在業(yè)內(nèi)人士看來，即便資產(chǎn)管理公司是跟房企集團層面合作，大概率也會先從項目入手，而非企業(yè)股權(quán)層面。而從項目的合作來看，資產(chǎn)管理公司也有一定的門檻要求，諸如貨值、債務(wù)、回報等。以悅伴灣為例，能夠盤活成功，主要在于該項目自身商業(yè)價值可觀。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，該項目可售貨值達35.34億元。

陳星表示，資產(chǎn)管理公司在項目處置上仍有風(fēng)控要求，以保證一定的盈利性，因此在項目選擇上也較為謹慎。目前，出險房企普遍存在債務(wù)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，項目分布廣、變現(xiàn)價值不等的特點，紓困所需資金量很高，因此集團層面的紓困存在較大難度。

“金融機構(gòu)接管+委托代建”模式或可借鑒

從目前已落地的項目來看，資產(chǎn)管理公司紓困房企，有哪些可以借鑒的經(jīng)驗與模式？

信達資產(chǎn)對出險房企進行救助的首個成功落地項目，其紓困模式或具有典型意義。據(jù)了解，悅伴灣采用的是“金融機構(gòu)接管+委托代建”模式，由信達深圳分公司折價收購項目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達地產(chǎn)(600657)華南區(qū)域公司進場操盤代建，對項目實行全封閉管理并收取代建費。

在浙商證券(601878)分析人士看來，信達地產(chǎn)可以直接進行操盤代建，這是信達資產(chǎn)在不良項目紓困過程中的獨特優(yōu)勢，其他資產(chǎn)管理公司較難復(fù)制。但“金融機構(gòu)接管+委托代建”的模式并不少見，東方資產(chǎn)亦于2020年作為云南仁澤地產(chǎn)西南海項目的破產(chǎn)重整投資人，投入不超過45億元，引入龍湖繼續(xù)開發(fā)項目，已成功盤活該項目。

事實上，在此之前，中糧信托對于恒大江陰爛尾項目的盤活，亦采用類似模式，即“金融機構(gòu)接管+代建（委托開發(fā)管理）+代管（委托運營管理）”。

今年4月26日，恒大地產(chǎn)集團南京置業(yè)有限公司正式退出江陰盛澤置業(yè)股東列表，變更后中糧信托100%持股，成為該項目最大股東。由中糧信托對項目提供部分資金，引入綠城管理進行代建代管。

對此，浙商證券分析人士認為，國有資產(chǎn)管理公司及地方資產(chǎn)管理公司對于房地產(chǎn)項目紓困發(fā)揮了重要作用，其紓困模式為各類金融機構(gòu)處置不良資產(chǎn)提供了重要參考。但國有資產(chǎn)管理公司及地方資產(chǎn)管理公司的資金體量有限，可承接項目有限，“金融機構(gòu)接管+委托代建”模式作為典型參考全面鋪開，或更有利于解決當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的困境。

新京報記者段文平

編輯武新校對柳寶慶

（責(zé)任編輯：劉海美）